העדכונים לתוכנית תא/5000 נחשפים: דרום תל אביב מצמצמת פערים ומטפסת לגובה

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב-יפו ממשיכה לחשוף לציבור את טיוטות העדכון של תוכנית המתאר של העיר – תא/5000 . העירייה הכריזה על עדכון תוכנית המתאר בחודש ינואר האחרון ומאז במהלך החודשים האחרונים היא מקיימת דיוני חשיפה לקהל הרחב על טיוטות העדכון. תוכנית המתאר העדכנית של עיריית תל אביב מכונה תא/5500. התוכנית צפויה לעבור לוועדה המחוזית ברבעון השני של 2022, תוך שאיפה שהתוכנית תאושר כבר במהלך השנה הבאה – 2023.

אחד המאפיינים הבולטים בטיוטות של תוכנית המתאר המתעדכנת נוגע למגמות הציפוף החדשות בעיר בעיקר סביב מתחמי ההתחדשות העירונית, שם העירייה מבקשת להגביר את הציפוף, ולאפשר בה בנייה לגובה רב. כך בשכונת נווה שאנן בדרום העיר, עיריית תל אביב מבקשת לאפשר בינוי לגובה של עד 40 קומות בנקודות מרכזיות לאורך השכונה, וזאת במקום הגבלת הגובה הקיימת בתוכנית המתאר הנוכחית עד 30 קומות בלבד.

מתחם התחנה המרכזית החדשה בדרום העיר זוכה אף הוא לזכויות בנייה עד 40 קומות במקום עד 25 קומות כפי שמותר היום. נציין, כי המתחם במקום מורכב ממאות בעלי זכויות – בעלי החנויות, שעשויים לצאת נשכרים בשלב האיחוד והחלוקה של המתחם, לאור העדכון החדש של תוכנית המתאר.

מדרום העיר הבשורה גם מגיעה למרכז העיר. כך בצומת מעריב מדיניות הבנייה לגובה תאפשר בחלק מהמתחמים בינוי מעל 40 קומות, בשונה מהמדיניות היום שבה היא מאפשרת בינוי 40-25 קומות בהתאמה למתחמים. כך גם בחלק מהאזורים לאורך רחוב נמיר במרכז העיר, צומת קרליבך ואזור בית החולים איכילוב. ברמת החייל יהיו אזורים שתתאפשר בהם בנייה עד 50 קומות.

מטרות התוכנית

מעבר למדיניות הבינוי לגובה ולמגמות הציפוף החדשה בעיר, טיוטות התוכנית מתייחסות לעוד נושאים רבים ומגוונים, תחבורה ציבורית, תקני חניה, מדיניות שימור מבנים הסטורים, ועוד. בהודעה שהוציאה עיריית תל אביב-יפו היא הדגישה את היעדים הבאים של העדכון:

•    שימור וחיזוק מעמדה של תל אביב-יפו כמרכז כלכלי ותרבותי של ישראל וכנקודת מפגש מרכזית בין ישראל לעולם, באמצעות עידוד חדשנות, קיימות ופיתוח מוטה צמיחה מכלילה.

•    קידום תל אביב-יפו כעיר לכל תושביה, על ידי פיתוח בר קיימא של סביבה עירונית אטרקטיבית ובת השגה, קידום תכנון מוטה שירותים לשיפור איכות החיים של תושבי העיר וקידום אורח חיים קהילתי ומקיים.

•    יצירת עתודות של שטחי בנייה, על ידי ציפוף משמעותי של שטחי התעסוקה ומתן העדפה מתקנת לפיתוח בדרום העיר ובמזרחה תוך נקיטת גישה אקטיבית להתחדשות עירונית וקידום פתרונות דיור מכלילים בכל חלקי העיר.

•    קביעת כללים שיאפשרו התחדשות עירונית ושימור המורשת, הנוף והסביבה, שילוב בין הבנוי לפתוח, צמצום מטרדים סביבתיים וחיזוק החוסן העירוני לעמידה במצבי משבר.

•    קידום מערכת תחבורה רב-אמצעית שמממשת את הפוטנציאל הטמון בה לחיזוק העירוניות ושמייצרת העדפה להתניידות בטוחה מקיימת המבוססת על הליכה רגלית, תחבורה ציבורית ורכיבה על אופניים.

•    פיתוח סביבת תחנות הסעת המונים ומתחמי התחבורה המשולבים כמרחבים עירוניים אטרקטיביים ופעילים.

•    הצבת תכנית המתאר כנדבך מרכזי בממשל מקומי מחדש, משתף ועצמאי, באמצעות הגדלת הוודאות התכנונית, קיצור וייעול הליכי התכנון, הגדלת העצמאות של הוועדה המקומית והנגשת התוכנית ופישוטה.

עורכי הדין  צבי שוב ואייל אוליקר: "מדיניות הבינוי בתחנה המרכזית אינה מותאמת לעקרונות תמ"א 70"

עורכי הדין  צבי שוב ואייל אוליקר ממשרד צבי שוב ושות' המייצג מאות בעלי חנויות בתחנה המרכזית, טוענים כי למרות המדיניות החדשה בבנייה לגובה, התוכנית איננה מספקת את מגמות הציפוף הרצויות: "תוכנית 5500 תכתיב את מגמות התכנון בעיר תל אביב בשנים הקרובות, גם לפני שזו תופקד ותאושר. אנו מברכים על מגמות הציפוף והגדלת הזכויות באזורים מסוימים בעיר.

עו"ד צבי שוב , משרד צבי שוב ושות' (ליאת מנדל)

אנו סבורים כי היקף הציפוף המוצע במסגרתה אינו מספק, ואינו תואם למגמה של תמ"א 70, המציעה להגדיל את היקפי הבנייה באופן רחב ביותר בסמוך לתוואי קווי הרק"ל והמטרו. תוכנית זו יכולה להשפיע על חלק נכבד מבעלי המגרשים בעלי הפוטנציאל לפיתוח בתל אביב, בין אם כסיכון, ובין אם כהזדמנות, ועליהם לפנות לבעלי מקצוע המתחמים בתחום על מנת לבדוק כיצד מגרשיהם מושפעים מכך".

"ביחס למתחם התחנה המרכזית החדשה בתל אביב, שם תוכנית 5500 מציעה להגדיל את היקף הבינוי המירבי שניתן לאשר – אנו סבורים כי הגדלת גובה הבינוי המוצע הינו מהלך מבורך. עם זאת, אנו סבורים כי אין מדובר במהלך מספק, וכי גם שם יש להגדיל גם את היקף הזכויות שיינתן, בהתאם לעקרונות תמ"א 70".

עו"ד אייל אוליקר, ממשרד עו"ד צבי שוב ושות' (עוז מועלם)

כמו כן הם קוראים לקדם את התוכנית המפורטת למתחם התחנה המרכזית, עוד לפני אישור תוכנית 5500: "הגיע הזמן להתחיל לקדם את התוכנית המפורטת של התחנה המרכזית, מבלי להמתין לאישור תוכנית 5500, וזאת על מנת שפינוי התחנה, המתוכנן בשנת 2023, יוכל להתבצע בסמוך לקידום החלפת התחנה במתחם המשולב של תעסוקה מגורים ומסחר המוצע במסגרת תוכנית 5500".

אלי רוזנטל: "חלק מהעדכונים ייפגעו בקבלנים ובהתחדשות העירונית"

אלי רוזנטל מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז טוען שלצד החשיבות בעדכון תוכנית המתאר של העיר תל אביב-יפו, חלק מהעדכונים עשויים לפגוע בהתחדשות העירונית בעיר, לשם כך הוא מפרט כמה דוגמאות: "טיוטת תוכנית תא/5500 חשובה ומעגנת בתוכה מספר נקודות עיקריות המשלבות את הצרכים העכשוויים והעתידים של העיר ותושביה. יחד עם זאת, בחלק מהסעיפים המרכזיים של תוכנית המתאר מגולם פופוליזם שנועד לגרום לעירייה למצוא חן בעיני תושבי העיר על חשבון הקבלנים.

אלי רוזנטל מנכ"ל ארגון הקבלנים מחוז תל אביב והמרכז (יח"צ)

לדוגמה, בנושא התחדשות עירונית אחד השינויים המוצעים מדבר על הגדלת מלאי דיור בהישג יד. העירייה בעצם קובעת שכל פרויקט להתחדשות עירונית יכלול יותר דירות בהישג יד על חשבון רווחיות היזם וזאת מבלי שום סעיף שמדבר על הגדלת המכפילים או תוספת זכויות בנייה שיהפכו את הפרויקט לכלכלי. המצב הנתון יגרום שלא תהיה כדאיות כלכלית בקידום התחדשות עירונית בעיר, ולכן במקום שנזכה להגדיל את כמות הדיור בר השגה, נוביל לתוצאה הפוכה של אי קידום של פרויקטים.

דוגמה נוספת באה לידי ביטוי בסעיף המדבר על שינוי בהוראות לקביעת קרן תחזוקה. גם במקרה הנ"ל, העירייה תחייב את הקבלן להקים קרן תחזוקה לטובת תשלומי ההפרש שישולמו בשנים הראשונות לדיירי התמורה לאחר המעבר למגדל או בניין חדש. אין ספק שמדובר במהלך צודק והגיוני, אך שוב מי שמשלם את העלויות הוא היזם מבלי שהעירייה נותנת כל פיצוי או תמורה. לעירייה קל להיות נדיבה על חשבון היזם".

לסיכום אומר רוזנטל: "יש נושאים נוספים שיש צורך לבצע בהם שינויים שיטיבו עם כולם ולא יובילו לפגיעה ממשית ביזמים ובקבלנים. בשבועות הקרובים אנו נגיש לעירייה מסמך מפורט עם כל ההסתייגויות והשינויים שחשוב לשלב בתוכנית המתאר טרם אישורה".

ערן לשם וערן שקד: "אין הטמעה מהותית של נושא העיר החכמה"

האדריכלים ערן לשם וערן שקד, בעלי משרד CityBee, מציינים את שיתוף הציבור בתוכנית כדבר חיובי ונכון. לדבריהם, "העירייה עושה תהליך יפה, חילקו את העיר לשכונות ומציעים לתושבים להצטרף ולהשפיע כבעלי עניין. יש אתר אינטרנט שאנשים יכולים לכתוב בו הערות והצעות. האתר עצמו בשפה מונגשת שלא מיועדת רק לאנשי מקצוע אלא מתאימה לציבור הרחב, וזה יפה וחיובי".

ערן שקד וערן לשם בעלי משרד CityBee (סיטיבי אדריכלים)

שקד ולשם מוסיפים כי "בצד הפחות טוב נראה שעדיין אין הטמעה מהותית של נושא העיר החכמה, שצריך להיות משמעותי בניהול היקפים כאלה של אוכלוסייה, תחבורה, דירות, פינוי אשפה ועוד. זה לא אומר שהתכנון בפועל לא יכלול אלמנטים של עיר חכמה, אבל על מנת לנהל עיר בהיקפים כאלה של אוכלוסייה המשלבת מגורים, תעסוקה, מסחר ובילוי, על כל הצרכים השונים והאירועים שקורים בזמן אמת, חייבים להשתמש בטכנולוגיות של עיר חכמה ולהכין את התשתית לכך בצורה העמוקה והרחבה ביותר".

לשם ושקד מציינים עוד כי יש פער בין המטרות המוצהרות של התוכנית, לעומת היישום בפועל: "התוכנית מדברת על גיוון אוכלוסייה והתאמה לקהלים שונים, בפועל מה שנעשה בתל אביב לא מעודד שום אוכלוסייה נוספת למעט אנשים בעלי אמצעים שהם היחידים כיום שיכולים לקנות דירה בעיר. חובה לחזור ולדבר על דיור ציבורי. דיור שאינו שמור רק למקרים סיעודיים קשים אלא דיור לאוכלוסייה צעירה, סטודנטים ואנשים במעמד סוציו-אקונומי ממוצע שיכולים להניע את הכלכלה בעיר. יש מרחק בין המלים למעשים, וממה שאנחנו רואים בשטח זה לא הולך להשתנות והמגמה שבה תל אביב היא עיר לעשירים בלבד רק תלך ותתחזק".