מתי יהיה אדם זכאי לפיצוי על פי החוק, אך ייקבע שהפגיעה אינה עוברת את "תחום הסביר" וש"אין זה מן הצדק" לשלם לו פיצויים?

במוקד הערר שבפנינו החלטתה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה לדחות תביעת פיצויים עקב מתן היתר מכוח תמ"א 38 . השאלות שעמדו לדיון היו היקף הפגיעה שנטען כי נגרמה למקרקעי העוררים כתוצאה מאישור בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 במגרש הגובל; והתקיימות התנאים לפטור מתשלום פיצוי מכוח סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה.

העוררים הינם בעלי הזכויות בדירת מגורים דו-מפלסית המשרתעת על קומות 3 ו-4 בבניין מגורים ברחוב הגדוד העברי 91, חיפה. באוגוסט 2015 ניתן היתר בנייה מכוח תמ"א 38 להריסה של הבניין ולהקמת בניין חדש במקומו בגובה 6 קומות במגרש הגובל עם המקרקעין ברחוב הראשונים 90. בעקבות קבלת ההיתר, הגישו העוררים ובעלי זכויות נוספים תביעות לוועדה המקומית מכוח סעיף 197 וסעיף 200 לקבלת פיצויים לחוק הבנייה בעקבות כך שנפגעו מהתוכנית. שמאי מטעמם קבע ירידת ערך של 210 אלף שקלים.

לאחר ארבע וחצי שנים, החליטה הוועדה המקומית בחיפה לדחות את תביעת הפיצויים על כל מרכיביה לאחר בחינה מקיפה של המצב התכנוני והגעה למסקנה שלא נמצאו בתוכנית גורמים אשר מורידים את ערך דירות התובעים. העוררים הגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוז חיפה. בהחלטה של הוועדה המקומית נכתב:

"לא הוכח קיומן של אלמנטים פוגעניים וחריגים במיוחד בהיתר הבנייה – לא מבחינת גובה הבניין שאושר, לא ביחס לחריגות מקו הבניין ולא במספר יחידות הדיור. חוות דעת שמאי העוררים לוקה בכך שהיא משווה בין הבינוי הקיים לבין המצב התכנוני החדש, ולא בין המצב התכנוני הקודם לבין המצב התכנוני החדש.

עיקרי הטענות של העוררים היו: האגף העורפי של הדירות בקומה שנוספה לבניין במגרש הגובל משקיף אל תוך דירת העוררים ופוגע בפרטיותם. הפרויקט חוסם כמעט לחלוטין את אור השמש בדירה וכן חוסם את זרימת האוויר מכיוון מערב ובנוסף שמאי הוועדה המקומית הפנה להחלטות בעררים ולפסקי דין שניתנו לפני תיקון מס' 2 לתמ"א 38.

לאחר חצי שנה, בנובמבר 2019, הודיעו העוררים לוועדה המקומית כי לא הושגה הסכמה בין הצדדים והתבקש מינוי שמאי מייעץ. אשר קבע בהערכתו: "הנני מעריך את הפגיעה בדירת העורר, בגין אישור היתר הבניה מס' 35164902 ,למועד קובע 30/08/2015, המאפשר את הגבהת הבנין ברחוב הראשונים 90 , בסכום כולל של 20,400".

בהחלטת ועדת הערר המחוזית נכתב: "העובדה כי ביתם של העוררים נבנה על הקרקע, ללא מיצוי כל זכויות הבנייה המותרות במקרקעין, אינה מקנה לעוררים זכות תביעה בגין בנייה הממצה את כל זכויות הבנייה במגרש הגובל. בעת בחינת קיומה של פגיעה מכוח סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין המצב התכנוני טרם אישור התוכנית החדשה (או הבקשה להיתר בענייננו) לבין המצב לאחר אישור התוכנית החדשה. העוררים לא שכנעו, כי הפגיעה הנטענת בדירתם היתה שונה מהותית אילו הוקם מבנה בן חמש קומות בלבד במגרש הגובל, ללא ניצול זכויות כלשהם מכוח תמ"א 38 , אשר בכל מקרה היה מתנשא מעל לדירתם של העוררים.

אין ספק, כי המקרה שבפנינו נופל בגדר ס"ק (4) של סעיף 200, שכן התוכנית אפשרה תוספת קומה לבניין במגרש הגובל. בכך לא סגי; תנאי הסעיף מחייבים גם, ש"הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים. זאת ועוד: אין בעובדה שעם השנים הפכה תמ"א 38 גם לכלי מרכזי להתחדשות עירונית ולציפוף עירוני כדי להחליש את ציבוריות האינטרס, ההיפך הוא הנכון: ההתחדשות העירונית, כמו גם מגמת הציפוף, הוכרו זה מכבר כאינטרסים ציבוריים חשובים בזכות עצמם, הן בעולם והן בישראל".