היכן כדאי לרכוש דירה להשקעה ב-2023

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה 2023

רכישת דירה להשקעה כוללת יתרונות רבים וברורים. מדובר באפיק השקעה יציבה ובטוח, המשאיר את הנכס בידיים של המשקיע, מספק הכנסה בדמות דמי שכירות חודשיים, ומאפשר תשואה באמצעות עליית מחירי הדיור בישראל. על רקע העלייה המתמשכת במחירי הדיור בשנים האחרונות בישראל, כאשר לא נראה שהעליות עומדות להסתיים בקרוב, דירה להשקעה הפכה לאחד האפיקים הפופולאריים בישראל.

קניית דירה להשקעה - תשואה שנתית ופוטנציאל השבחה לנכס

בעשור האחרון התשואה השנתית בדירה להשקעה עמדה על 3% עד 7% בשנה, בעקבות עליית המחירים וההכנסה מדמי השכירות. הבנקים מעניקים מינוף (משכנתא) של 60%, 70% ואף 75% ברכישת דירה, אחוזי מינוף שלא קיימים באף ערוץ אחר, מה שמעודד רכישה של דירה להשקעה . עם זאת, מס הרכישה לדירה שניה ומעלה מתומחר באופן שונה וגבוה יותר, כחלק מהניסיון לרסן את העליות במחירי הדיור. הסיבה לכך היא היציבות הנתפסת והביטחון בהשקעה בדירה, הנובעים משעבוד הנכס הנרכש.

היכן כדאי לקנות דירה להשקעה ב-2023?

כל מי ששואף לקנות דירה להשקעה רוצה לדעת איפה הכי כדאי לקנות דירה להשקעה. עם זאת, כדאי לקחת בחשבון מספר נקודות לפני ההחלטה, על פי מספר פרמטרים הקשורים ליכולות של הרוכש, התקציב, הצרכים שהדירה להשקעה משרתת, ועוד. ניתן לקנות דירה להשקעה בכל רחבי המדינה, ממטולה ועד אילת, בצפון, במרכז או בדרום. בדומה לתחומים אחרים בחיים, אין בנדל"ן תשובה חד-משמעית שמתאימה לכל סיטואציה. ההעדפה צפויה להשתנות על פי ההעדפות והנקודות הרלוונטיות עבור כל משקיע:

דירה להשקעה בארץ - מרחק מהנכס

בעת החלטה היכן לקנות דירה להשקעה ב-2023, ההמלצה היא לא להתמקד בשורת הרווח בלבד. אחוז התשואה הפוטנציאלי יכול להיות גבוה ביותר בערים מסוימות, אך אם המיקום של הנכס רחוק ממקום המגורים שלכם, יהיה קשה הרבה יותר לנהל את השכרת הדירה. ניהול השכרת דירה ממרחק של 100 ק"מ (המרחק בין תל אביב לחיפה, או בין אשקלון לחדרה) גורר הרבה לוגיסטיקה, התנהלות בדרכים וניסיון לפתור בעיות מרחוק. במקרה בו הרוכש הוא אדם עובד עם משרה מלאה, ניהול דירה בעיר מרוחקת יכול לגזול זמן יקר ולדרוש ימי חופש מיוחדים, להם ישנה עלות משלהם. עוד לפני שרוכשים דירה, יש לקחת בחשבון את תהליך החיפוש ולהבין האם יש לכם זמן ופנאי לנסוע מספר לא מבוטל של פעמים לראות דירות בעיר מרוחקת. באופן עקרוני, ניתן למצוא גורם מקצועי שינהל עבורכם את תפעול הבעיות באופן שוטף, אך מן הסתם מדובר בשירות בתשלום, לרוב בתור אחוז מסוים משכר הדירה, מה שמפחית את התשואה ובשורה התחתונה מקשה עליכם לעקוב מקרוב אחרי מצב הדירה, איכות השוכרים והפוטנציאל של העיר.

פוטנציאל רווח דירות להשקעה - המרכיב החשוב ביותר

פוטנציאל הרווח הוא ככל הנראה המרכיב עם המשקל הרב ביותר בהחלטה על מיקום הדירה להשקעה (כל עוד מדובר בנכס בטווח מרחק המקובל עליכם ממקום המגורים שלכם). לכן, לפני ההחלטה על האזור, העיר או היישוב בו תחפשו דירה להשקעה ב-2023, חשוב לבחון לעומק את כל הפרמטרים החשובים להשקעה ולנתח עד כמה שניתן את התחזית לאזור המיועד בטווח של מספר שנים.

פרמטרים שיכולים להשפיע על העתיד הם סלילת כביש שישפר את הגישה של האזור לצירי תנועה מרכזיים, כמות הבנייה באזור לעומת מגמת הביקושים, תחנות רכבת חדשות, מוסד להשכלה גבוהה שיהפוך את האזור למבוקש יותר, הסכמים של העירייה עם המדינה על תנופת בנייה ופיתוח, איכות החינוך בעיר, סיכונים ביטחוניים, ועוד.

על בסיס כלל הנתונים, הניסיון הוא להבין את פוטנציאל הגידול בערך הדירה, מידת הסיכון לירידה בערכה והצפי למחירי השכירות.

סוג האוכלוסייה - היבט חשוב בהתנהלות השוטפת

ישראל כוללת ערים עם מגוון עצום של אוכלוסיות, אשר צריכות להוות שיקול בהחלטה היכן לקנות דירה להשקעה ב-2023. ערים הנחשבות פריפריה גיאוגרפית וחברתית עשויות להציע תשואה גבוהה יותר מערים במרכז והשרון, בעיקר בעקבות המחירים הנמוכים (באופן יחסי),אך יש תמיד לקחת בחשבון את תהליך איתור השוכרים וההתנהלות השוטפת מולם. נקודה זו קשורה גם לגודל הדירה המיועדת - דירה קטנה תפנה לזוגות צעירים, לעומת דירת 5 חדרים שתיועד בעיקר למשפחות. בנוסף, על המשקיע לשאול את עצמו האם הוא מוכן להשכיר את הדירה לשותפים, על כל המשמעויות הנובעת מכך (תחלופה גבוהה יותר, התנהלות מול מספר גורמים ועוד). לכל שיקול בנוגע למיקום (ולגודל) הדירה, יש השפעה על הכדאיות של ההשקעה ועל האתגרים הצפויים בעקבות ההחלטה.

הערים והיישובים בהם כדאי לקנות דירה להשקעה בשנת 2023 - היכן כדאי לקנות דירה להשקעה

על מנת לנסות להבין מהן הערים בהן כדאי להשקיע ב-2023, נלקחו בחשבון דירה ממוצעת (3 חדרים),מחיר ממוצע לדירה ושכר דירה חודשי ממוצע, על פי אתר הנדל"ן הממשלתי, ממנו ניתן לשאוב מידע נדל"ן עדכני. כלומר, הנתונים הם ממוצעים, כך שבאופן ספציפי כל נכס עשוי להשיג תשואה שונה. בנוסף, הנתונים מבוססים על תשואה הנוצרת משכר דירה בלבד, ולא מעליות במחירי הדיור.

הערים בהן המשקיעים השיגו, בממוצע, תשואה של יותר בין 3.5% ל-4% מהשכרה, הן ראשון לציון, רמלה, טבריה, בית שמש, באר יעקב ומודיעין-מכבים-רעות.

בין הערים והיישובים הגדולים, המקומות בהם הושגה תשואה נמוכה ביותר ביחס לשאר (בין 2% ל-2.5%) הן נתניה, פרדס חנה כרכור, הרצליה, אופקים וקריית אונו.

על פי בדיקה של אתר יד2 עבור N12, הערים בעלות התשואה הגבוהה ביותר לבעלי דירות להשקעה הן חיפה, אילת ובאר שבע. עם זאת, חשוב לזכור גם את רמת הביקוש - בחיפה ובבאר שבע הביקוש ברמה בינונית, בעוד שבאילת הביקוש ברמה נמוכה. עוד ערים בהן תשואה גבוהה לצד ביקוש גבוה: ראשון לציון, גבעתיים ורמת גן.

כפי שניתן לראות, ההבדלים בין הערים המובילים לערים שמשיגות תשואות בחלק התחתון של הדירוג אין גדולים, כך שכדאי לקחת בשיקול גורמים נוספים, כגון מרחק ממקום המגורים, נתוני הדירה הספציפית ופוטנציאל העליות בשווי הנכס.

בנוסף, חשוב להבין את רמת הביקוש לשכירות בערים השונות. בעיר כמו אילת, למשל, יכול להירשם שכר דירה גבוה יחסית, אך הביקוש אינו גבוה משום שהתנועה אל העיר יחסית דלילה בהשוואה לערים אחרות במרכז הארץ. לכן, חשוב לנתח ולהבין את האופי של שוק הנדל"ן בעיר, מעבר לנתונים היבשים של המחירים.

איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה משכירות?

הנוסחה לחישוב תשואה מהשכרת נכס למגורים פשוטה למדי: שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה. למשל, אם שכר הדירה עומד על 4,000 ₪, שכר הדירה השנתי הוא 48,000. אם מחיר הדירה הוא מיליון ₪, התשואה היא 48,000 לחלק למיליון – תשואה של 4.8% בשנה משכירות בלבד.

חשוב לזכור שמדובר בתשואה 'ברוטו' לפני הוצאות הקשורות להשכרת הדירה, כגון תיקונים, עלויות עורכי דין וכו', ובנוסף אינה כוללה את התשואה הנובעת מעליית ערך הנכס.

כמו כן, חשוב לזכור שרכישת דירה כוללת מס נדל"ן, כגון מס רכישה ומס שבח. אם מדובר בדירה להשקעה הנרכשת בנוסף לדירה קיימת, מס רכישה על דירה שניה מוטל על העסקה, ושיעור המס גבוה יותר.

איזה גודל דירה לקנות? דירות עם ביקוש גבוה שהקבלנים לא בונים מספיק

בכל הנוגע לגודל הדירה, כדאי להכיר את חלוקת הדירות החדשות לפי גדלי דירה, נכון ל-2021 – קרוב ל-40% מהדירות החדשות היו 5 חדרים, וקרוב למחציתן היו 4 חדרים. לעומת זאת, רק 10% מהן היו דירות 3 חדרים ומטה.

המשמעות היא שרכישת דירה קטנה יחסית יכולה למשוך ביקוש מקהלים כמו רווקים, סטודנטים, גרושים, שותפים וזוגות צעירים. כאשר הקבלנים פחות מתמקדים בדירות מסוג זה, דירה להשקעה בגדלים קטנים מהווה באופן כללי פוטנציאל גבוה יותר לעלייה בשווי הנכס וגידול מתמיד בביקוש.

איפה הכי כדאי לקנות דירה להשקעה - סיכום

לסיכום, רכישת דירה להשקעה היא החלטה חשובה אשר צריכה להתבצע תוך שיקול דעת רב. בין היתר, חשוב להבין את התקציב הכולל, ההון העצמי, מקום המגורים, מטרת ההשקעה, המגמות והאופי של האזורים המיועדים, רמת הסיכון שהמשקיע מוכן לקחת על עצמו בהשוואה לפוטנציאל עליית המחיר והתשואה על ההשכרה, ועוד.

דירוג המקומות בהם הכי כדאי לקנות דירה להשקעה ב-2023 מבוסס על פרמטרים רבים מאוד, כך שאין תשובה חד-משמעית המתאימה לכל אחד. עסקת נדל"ן מוצלחת תלויה ברוכש, ביעד ובגורמים רבים נוספים.