פאנל המומחים: תשתיות והתחדשות עירונית; האתגרים וההזדמנויות שבדרך

פאנל מרתק התקיים באירוע פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן בנושא – "תשתיות והתחדשות במסלול התנגשות" בהנחייתו של מגיש N12 דני קושמרו. בפאנל נטלו חלק, ישראל גל ראש העיר קריית אונו, צחי כץ מהנדס העיר מודיעין ויו"ר איגוד המהנדסים, יעל סלומון מנהלת אגף מטרו במנהל התכנון, זיו יעקובי מנכ"ל ושותף בחברת אקרו נדל"ן, דן פרנס מנכ"ל חברת קרסו נדל"ן וגיל שנהב אדריכל שותף במשרד כנען שנהב אדריכלים .

דן פרנס: כשאין מספיק תשתיות לא יהיה פרויקט התחדשות עירונית

דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן התייחס לתחום קידום התשתיות בפרויקטים להתחדשות עירונית: "כשמדברים על תשתיות מתייחסים אליהן במובן הרחב. בחברה שלנו עברנו שינוי תפיסתי, הבנו שהלקוח של היום מחפש את המכלול, סגנון חיים ששואף אליו ורוצה את כל החבילה וכדי לתת להם זאת צריך את כל התשתיות. 

בהתחדשות עירונית בונים בתוך רקמת חיים והאתגר הגדול הוא לספק את התשתיות הנדרשות על הבסיס הקיים ונדרשת לשם כך יצירתיות. זה לא מושלם עדיין יש מעטפת שצריך לטפל בה וזה האתגר הגדול בהתחדשות עירונית. אנחנו תמיד נתקלים בנושא של תשתיות. כשאין מספיק תשתיות ולא נראה אופציה להוסיף אותן לא יהיה פרויקט". 

זיו יעקובי: נדרש קשר הדוק מול הרשויות עוד לפני שניגשים לפרויקט

זיו יעקובי מנכ"ל ושותף אקרו נדל"ן הסביר כי השיטה היא לבדוק מול הרשויות המקומיות מה הן מתכננות עוד לפני שניגשים לפרויקט: המדינה גדלה ויש צורך לבנות, לא תמיד יודעים מה יהיה מסביב מבחינת מוסדות ציבור. אנחנו כיזמים באים במגע עם הרשויות ומנסים לדעת מה יש לפני. לרוב יתאימו עצמם לסוג האוכלוסייה ולרוב זה ניצחון הדדי. 

בשלב זה המשתתפים התייחסו למגמה של צמצום תקני החנייה בערים הצפופות בישראל, ולאן כל זה הולך בשנים הקרובות לאור מגמות מקבילות של התחדשות עירונית והעצמת זכויות במכרזי הערים, דבר שיוביל לעומס תחבורתי רב אם כולם ימשיכו לנוע באמצעות הרכבים הפרטיים, במקביל הם נשאלו על תופעת הציפוף כשלעצמה בערים המרכזיות.

ישראל גל: אם לא נצופף נאלץ לבנות על חשבון שטחים ירוקים

ישראל גל, ראש עיריית קריית אונו: "עוד לא התחלנו לצמצם את התקנים של החנייה. בעניין הציפוף והחניה, אם לא נצופף, נצטרך לבנות ערים חדשות על חשבון שטחים ירוקים. השאלה מה עדיף ציפוף או בזבוז משאבי הקרקע של מדינת ישראל. בעיני ציפוף עדיף. אם מצופפים מתחם, כנראה זה היה נדרש. העניין הוא איך אנחנו מרגילים את הציבור. זו אחריות של המתכננים וראשי הערים. בסופו של יום אנשים יתרגלו שלא יהיה להם מקומות חניה, זה קיים בכל הערים הכי גדולות בעולם". 

זיו יעקובי: עיריית ת"א אימצה בצדק תקנות חנייה חדשות

זיו יעקובי מנכ"ל ושותף אקרו נדל"ן: "עיריית ת"א היא הראשונה לאמץ מדיניות של תקנות חדשות בעניין החנייה. אני חושב שהעירייה נהגה בצדק אולי זה לא מסחרי אבל תפקידנו כיזמים ולאור בעיות התחבורה להבין שהעולם עובר שינוי גם תחבורתי. יש פער גדול בין המדיניות לביצוע. מדובר בתב"עות חדשות אז השוק יצטרך להתרגל. 

התקן במרכז העיר הוא מקסימלי של חצי מקום חניה לדירה, התקן המופחת יבוא לדירות קטנות יותר. היום הדור הצעיר מתרגל לנסוע בתחבורה ציבורית ולכן זה יכול להיות אפשרי. זה המצב – אי אפשר לשנות אותו, אנחנו כן מוכרים היום דירות קטנות ללא חנייה ומקצים את החניות לדירות גדולות יותר, יש סוג חדש של רוכשים שמתרגל לדבר. יש פרויקטים שמוכרים חניה בחצי מיליון שקל אבל זה סתגלנות. המציאות משתנה לנגד עינינו ולא תהיה ברירה אלא להתאים את עצמינו וגם הלקוח מבין זאת".

צחי כץ: אין חשיבה מדינית אחת בנושא התשתיות

צחי כץ, מהנדס העיר מודיעין ויו"ר איגוד המהנדסים: "אומרים שת"א היא מדינה והעיר מודיעין באומץ רב הפחיתה את התקן כי זה מה שעושים בעולם כולו. לשם אנחנו צריכים ללכת במקביל לקידום התחבורה הציבורית. התיקון החדש מתייחס לבית בודד אבל אי אפשר לעשות זאת כי צריך לראות את העיר כמתחם אורבני, למשל בתל אביב, צריך לקבוע מה מדיניות הבנייה בכל אזור וכך לשמור על המרקם העירוני. 

יש גם גבול לציפוף, יש היום בנק של מעל מיליון יח"ד שהם לא על שטח ציבורי פתוח אבל אי אפשר לשווק כי אין שם תשתיות בכלל, אין תחבורה ציבורית ואין כביש גישה. הממשלה צריכה להתרכז בלפתוח את החסמים שהיא עצמה לא מוכנה לפתור. הופתעתי לגלות בשרון שיש עשרות אלפי יח"ד שלא בונים כי אין תשתיות. כל אחד ממובילי המדיניות מושך לכיוון אחר אין חשיבה מדינית אחת איך פותרים את זה אם תהיה חשיבה לאומית אולי זה ייפתר". 

כשמדברים על תשתיות לא ניתן להתעלם מהפרויקטים הענקיים לתשתיות שמתוכננות ומתבצעות במרכז הארץ. הרכבת הקלה והמטרו של גוש דן הולכות לשנות את מפת התחבורה במכרז הארץ, ואת המרחב הציבורי בכלל, תוספת והעצמת זכויות לאורך קו המטרו והרכבת הקלה בדגש על ההתחדשות העירונית. בנושא זה עולות שאלות רבות, בנוגע למגמת הציפוף באזורי המטרו וכן על מיסי המטרו והיטלי ההשבחה שייגבו באזורים אלו.

יעל סלומון: בעוד עשור צפוי תוספת של עוד מיליון נפש במרכז ובת"א, בין השאר בעקבות המטרו

יעל סולומון מנהלת אגף מטרו, מנהל התכנון : "כל נושא הציפוף במרכז ובת"א, בעוד עשור צפוי תוספת של עוד מיליון נפש, עושים זאת באמצעות התחדשות 40% ושכונות חדשות. מכוונים למרחב של התחנות סביב המטרו, תכנון מותאם של תחבורה ציבורית. זה קורה גם בירושלים למשל. בת"א ערוכים לקו הרכבת הקלה, הסתכלות של העולם הגדול של הולך הרגל. אנחנו לפני שבוע הפצנו טיוטות של תמ"א 70 לרשויות המקומיות ומאמינים שלקראת סוף השנה נגיע לדיון להפקדת התוכנית.

היטל השבחה מוגבר בהקשר של המטרו יש הרבה התחדשות עירונית גם סביב המטרו. לגבי המס, מי שהגה את הרעיון הוא משרד האוצר אחרי בחינה ארוכה התובנה היא שמי שנהנה מאיכות חיים מוגברת גם צריך לשלם ולא צריך להטיל זאת על כל תושבי המדינה. שמירה על מגוון של קהילות – חוק המטרו מתייחס גם לנושא הזה וחייב לכלול 30% דירה להשכרה שמחצית מהן במחיר מופחת". 

דן פרנס: בעלי הקרקע משלמים על משהו שיקרה עוד שנים רבות כשלמעשה הם לא נהנים מזה

דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן: אני חושב שהקונספט של מימון תשתית המטרו בין היתר על ידי תקנות החנייה הנוספות לאורך המטרו, הוא נכון. החוק אומר שבמקום היטל השבחה של 50% החל מאחד לינואר 2023 כל תוכנית שלא תופקד עד אז תהיה כפופה לחוק החדש. התוכנית תמוסה בהיטל השבחה ובמס מטרו תוספת של 50% על הקיים. בלוח הזמנים אני מתקשה להאמין שזה יקרה. בעלי הקרקע משלמים על משהו שיקרה עוד שנים רבות כשלמעשה הם לא נהנים מזה. החוק גם לא עושה הבחנה בין זכויות שינתנו כתוצאה מהמטרו וכאלה שגם כך ניתנות היום. זה פספוס שדומה לצמצום תקני החנייה, מיישמים מוקדם מידי. 

גיל שנהב: עד שלא נגיע למצב שיהיה ביקוש למטרו גם הבנקים לא יממנו את זה

גיל שנהב אדריכל , ממשרד כנען שנהב אדריכלים : "עד שלא נגיע למצב שיהיה ביקוש למטרו גם הבנקים לא יממנו את זה. הזמינות והצורך של מערכות הסעת המונים לא רלוונטית היום כי לכולם יש חנייה מתחת לבית ולמשרד. למשל בפרויקט TLV חצי מהחניונים ריקים כי כשמתוכננת שכונה טובה שיש הכול ליד הבית, אתה לא צריך את האוטו. במקום לתכנן לטובת התושבים מתכננים לטובת המכוניות. בארה"ב אנשים גרים היום בתוך העיר ולא מחזיקים רכב כי הכול מתחת לבית.