חודש למלחמה באוקראינה, מחירי הגלם מתייקרים; כיצד זה ישפיע על ענף הנדל"ן?

חודש לפריצת המלחמה באוקראינה, ההשפעה על העולם ניכרת בתחומים רבים וכך גם בתחום הנדל"ן. מחירי חומרי הבינוי מאמירים בעקבות הפלישה של רוסיה לשכנתה וכל ההשלכות שמגיעות מכך. שוחחנו עם שני בכירים בענף הנדל"ן הישראלי בעניין השפעת המלחמה על מחירי חומרי הבינוי בשוק הנדל"ן הישראלי. ניר ינושבסקי , סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו"ר אגף בניה חוזית: "אוקראינה ורוסיה מספקות 20% מצריכת הברזל של ישראל". אוהד עיני, השמאי הממשלתי הראשי: "ככלל, בנדל"ן, מדובר בתחום שהוא יותר בטווח הבינוני והארוך ופחות בהשפעות של הטווח הקצר".

ניר ינושבסקי : "המדינה צריכה להוריד את רמת הסיכון לקבלני המשנה והפועלים בקצה השרשרת".

"קודם כל אנחנו בתקופה שאני לא זוכר כדוגמתה מבחינת ההשפעה, העומק והרוחב של התופעה הזו. היו תקופות ומקרים בעבר אבל לא היה מדובר במשהו כה רוחבי כמו מה שקורה עכשיו. אנחנו רואים תופעה שהחלה כבר לפני שנתיים וחצי, עת פרצה מגפת הקורונה התחילו שיבושים בשרשראות ההספקה. נסגר מפעל בסין, היו סגרים בעולם, נסגר מפעל בגרמניה והמגמה המשיכה בכל העולם. כך החלו להיווצר כל מיני שיבושים. כל מחסור כזה שנוצר עיכב ייצור של חומר אחר או מוצר גמר. יחד עם זאת, גם מחירי ההובלה הימית עלו באופן משמעותי. 

בעקבות האירועים הללו נכנסו לתקופה של עלייה במחירים של סחורות וקשיי הספקה. כשהתחיל המבצע באוקראינה ראינו זינוקים משמעותיים במדד תשומות הבנייה כשבמשך הרבה שנים הוא היה פחות מ-2% ופתאום הזינוק משלש את עצמו במקרה טוב. כל זאת, כשמדובר במדד שנמצא בחסר, אשר לא משקף את העלויות בפועל".

המלחמה מתחילה והמשבר גובר

"נוצר שיבוש חדש, אוקראינה ורוסיה הן יצרניות מאוד משמעותיות של חומרי גלם. ברגע שהמלחמה התחילה וכל מה שנובע ממנה - אמברגו, בעיות שילוח, ירידה ביצור. הדבר הביא לזינוק גדול במחירים. מחירו של הברזל למשל עלה ביותר מ-50% ועליות בחומרים כמו עץ, אלומיניום, זכוכית,פלדה, חומרי גמר וכמעט כל דבר, מחירו קפץ בעשרות אחוזים. 

יש כרגע שני אלמנטים שצריך להתייחס אליהם. האלמנט הראשון הוא פרויקטים שהתחילו לפני שנתיים-שלוש והקבלנים הללו צריכים סיוע מהמדינה על מנת לעמוד בעליות המחירים הגבוהות הללו. הקבלן לא יכול ולא צריך לקחת סיכונים גאו-פוליטיים או סיכון מגיפה בהצעת מחיר שלו. האלמנט השני הוא מה קורה מעתה והלאה. המדינה ובעיקר עיריות יוציאו מכרז למשל ללא תשלום הצמדה - הקבלן לא יכול לתת הצעת מחיר כי הוא לא יודע בכמה המחיר יעלה. ואז נוצר מצב שקבלנים לא ניגשים למכרז, זה סיכון גדול מדי. מהסיבה הזו, על מנת שהמדינה תוכל להמשיך לבנות ולהגביר את היקף הבנייה היא צריכה להוריד את רמת הסיכון לקבלני המשנה והפועלים בקצה השרשרת. מדובר כאן בתעשייה שלמה שצריכה סיוע". 

מה המדינה צריכה לעשות?

"יותר משתלם למדינה להתערב בשלב הזה לפני שיש השלכות מרחיקות לכת וקריסות של קבלנים בהמשך. קודם כל אם מדובר בפרויקט שממומן מכסף ציבורי שתהיה הצמדה מלאה לפי המדד הרלוונטי. יש חשיבות רבה למדד הנכון. המדד הוא לא רווח, הוא נועד לשמור על הערך של הכסף. המטרה שלו היא למנוע השפעות אינפלציוניות. בנוסף, יש לחץ פרויקטים שנפגעו באופן קשה, להקים סוג של קרן לפיצוי קבלנים שנפגעו - קבלן שנפגע יוכל להציג את העלויות שלו ולקבל את ההתייקרות בחזרה".

אוהד עיני: "שוק הנדל"ן לא מגיב מהר לשינויים, מוקדם מדי להשיג מסקנות".

"ככלל, בנדל"ן, מדובר בתחום שהוא יותר בטווח הבינוני והארוך ופחות בהשפעות של הטווח הקצר. לדוגמא, בתחילת הקורונה חשבו שתהיה נפילה בשוק המשרדים. כבר אז אמרתי את שאני אומר עכשיו. שוק הנדל"ן לא מגיב מהר לשינויים ולכן לא להיבהל מיד עם כל שינוי. נמתין ונראה. בשוק המשרדים הוכח שלא רק שהוא לא נפגע אלא כוחות חזקים אחרים הרימו אותו. גם כאן, נמתין ונראה לאן יתגלגלו הדברים. מוקדם מידי להגיע למסקנות חפוזות.