מס רכישה דירה ראשונה - המדריך לשנת 2024

מס רכישה על דירה ראשונה

מס רכישה על דירה הוא מס המוטל על הצד הרוכש של נכס (זכות במקרקעין). שיעור המס נקבע על ידי מחיר הקנייה והפטור לו זכאי הרוכש.

על מנת למנוע כניסה בהיקפים גדולים של משקיעי נדל"ן לשוק, מס רכישה דירה ראשונה הוא נמוך יותר לעומת מי שרוכש דירה שניה ומעלה. מס רכישה לדירה ראשונה נקבע על ידי מדרגות מס, כאשר עד רף מסוים של מחיר, קיים פטור ממס רכישה. לאחר מחיר הסף, מדרגות מס דירה ראשונה הן הקובעות את התעריף.

על מנת לרשום עסקה במקרקעין, כלומר להעביר את הזכויות בנכס על שם הרוכש בטאבו ( לשכת רישום מקרקעין ) או במרשם הזכויות התואם לאופי העסקה, יש להציג אישור על היעדר חוב במס רכישה, בעקבות פטור כולל או תשלום שיעור המס שנקבע.

תקנות מס רכישה דירה

לפי תקנות מס רכישה במדינה ישראל, כל השלמה של עסקת מקרקעין גוררת תשלום מצד הגורם הרוכש את הזכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין. הגוף האחראי על גביית מס רכישה על דירות המיועדות למגורים הוא מיסוי מקרקעין.

בשונה מס שבח , אשר משויך לעליית השווי של נכס כלשהו בזמן המכירה, מס רכישה אינו נקבע על פי רווח, אלא נגזר משווי העסקה (התשלום כפי שסוכם בחוזה המכר),על פי סף מינימלי לתשלום. החישוב של מס רכישה דירה מבוצע על פי מדרגות מס רכישה אשר מתעדכנות בכל שנה ב-15 בינואר. עבור מי שרוכש דירה ואין ברשותו דירה נוספת, כלומר משלם מס רכישה דירה ראשונה, יש פטור מתשלום עד לתקרה המוגדרת בחוק. משמעות מדרגות המס היא שככל שסכום הרכישה גבוה יותר, כך שיעור המס גבוה יותר. עבור נכסים שאינם מוגדרים 'דירת מגורים' (כמו משרד, מגרש או חנות) שיעור מס הרכישה קבוע.

שיעור מס רכישה דירה יחידה

שיעור מס הרכישה מדורג לפי מדרגות מס - במדרגה הראשונה שיעור המס הוא 0%, כלומר קיים פטור ממס רכישה לדירה ראשונה.

חשוב לדעת כי על פי רשויות המס, "רוכש דירה" מוגדר בתור התא המשפחתי כולו, כולל בני זוג וילדים בני פחות מ-18. במקרים מסוימים יש לנתון זה משמעות רבה - למשל, במקרים בהם לבן\בת זוג (כולל ידועים בציבור) יש דירה בבעלותם - הרוכש לא יוגדר 'בעל דירה יחידה'.

במקרה בו הדירה נמצאת בבעלות אחד מבני הזוג עוד לפני הנישואים, ניתן לבקש פיצול שומה, על מנת להגדיר את בן הזוג שאין בבעלותו דירה בתור 'רוכש דירה יחידה' בחישוב על פי חלקו היחסי בדירה הנרכשת במשותף על ידי בני הזוג. מקרה נוסף הוא דירה שנתקבלה בירושה (בין אם לפני הנישואים או במהלכם),ניתן לבקש פיצול שומה כך שבן הזוג השני יוגדר רוכש 'דירה יחידה'.

הגדרת "דירה יחידה" עבור מס רכישה

"דירה יחידה" היא דירת מגורים המשמשת בתור דירתו היחידה של הרוכש בישראל, על פי ההגדרה בסעיף 16א לחוק. דירת מגורים נחשבת יחידה גם אם יש לרוכש אחזקה בדירה נוספת, באחוז נמוכה משליש. על פי תיקון שנעשה בחוק ב-2016, 'דירה יחידה' רלוונטית גם עבור רוכש שקיבל דירה בירושה, כל עוד חלקו בדירה אינו גבוה ממחצית.

מדרגות מס רכישה על דירה ראשונה

על פי סעיף 9 (ג2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),התשכ"ג - 1963, מדרגות מס הרכישה מתעדכנות פעם בשנה, באמצע חודש ינואר, לאחר פרסום המדד של השנה הקודמת בהתאם שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות דיירים, אשר מהווה חלק מהרכב מדדי הדיור העיקריים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מדד זה, אשר הצטרף להרכב מדד המחירים בשנת 1999, מבטא את השינוי בשכר הדירה לפי חוזי שכירות מתחדשים. המדד מייצג את העלות של השימוש בדירה והשינוי במדד מבטא את השינוי בעלות של שירותי דיור (השכרת דירה).

מדרגות המס ברכישת דירה ראשונה\יחידה (בתוקף עד 15.1.2024)
עד מחיר דירה של 1,919,155 ש"ח - לא ישולם מס רכישה
החל ממחיר דירה של 1,919,155 ש"ח ועד 2,276,360 שקל - מס רכישה של 3.5%
החל ממחיר דירה של 2,276,360 שקל ועד 5,872,725 שקל - מס רכישה של 5%
החל ממחיר דירה של 5,872,725 שקל ועד 19,575,755 שקל - מס רכישה של 8%
החל ממחיר דירה של 19,575,755 ₪ - מס רכישה של 10%

מחשבון מס רכישה

רשות המיסים מציעה מחשבון מס רכישה, בתור סיוע בחישוב מראש של מס הרכישה הצפוי.

פטורים והקלות בתשלום מס רכישה

הקלות במס רכישה לנכים

על פי סעיף 11 של תקנות מס רכישה , נכה או עיוור (מצב המוגדר בתקנות עצמן) זכאי להקלה במס רכישה בעת רכישה 'לשם שיכונם', כלומר, למגורים ולא להשקעה. היקף ההקלות משתנה בהתאם לשאלה האם מדובר ברכישת 'דירה יחידה' או 'דירה נוספת'. בתא משפחתי בו אחד מבני הזוג זכאי לפטור, משק הבית כולו יהיה זכאי לפטור. על מנת לקבל את ההטבה, יש לצרף לדיווח לרשות המיסים את טופס 2973- בקשה לפטור חלקי במס רכישה, יחד עם האישורים הרפואיים הרלוונטיים. ההקלה במס רכישה ניתנת פעמיים במהלך החיים.

הקלות במס רכישה לבני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה

בני משפחתו של חייל או חיילת שנספו במערכה, זכאים להטבה בתשלום מס רכישה , בהיקף דומה להטבה הניתנת לנכים- בתנאי שהדירה הנרכשת מיועדת למגוריו של הזכאי. תחת 'בני משפחה' נכללים אלמן\אלמנה, הורה ויתום עד גיל 40. שאריו של נפגע\ת פעולות איבה זכאים גם הם להטבה זהה. גם זכות זו ניתנת לניצול פעמיים בלבד במהלך החיים. כדי לקבל את ההטבה בתשלום מס הרכישה, יש להגיש בקשה בטופס 2973 למשרד מיסוי מקרקעין אזורי שבתחומו נמצאת הדירה שנרכשה.

הקלות מס רכישה לתושבים חוזרים ועולים חדשים

ישראלים בלעי אשרה או תעודת עולה, או בעלי אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א'1, זכאים להקלה במס רכישה בשיעור של 0.5% עד תקרה מסוימת (המתעדכנת מעת לעת) ומעבר לכך חייבים בתשלום של 5% שיעור מס. עולים חדשים זכאים להטבה ברכישת דירה או רכישת קרקע להקמת דירת מגורים עבורם. ההקלה תקפה למשך 7 שנים מים העלייה לישראל (ללא חישוב שירות חובה בצה"ל),או שנה לאחר העלייה. את ההטבה ניתן לקבל רק פעם אחת בחיים.

הקלות והטבות נוספות במס רכישה ניתנות בהעברת נכס בהליך גירושין, הענקת דירת מגורים במתנה ובקבלת דירת מגורים מהיזם בפרויקט פינוי-בינוי (או במיקום חלופים) בתמורה לדירה הישנה במתחם שעבר פינוי בינוי ).

דיווח על מס רכישה למיסוי מקרקעין

על כל רוכש זכות במקרקעין להגיש הצהרה על הרכישה למשרד מיסוי המקרקעין האזורי הרלוונטי.

בין הטפסים הנדרשים או עשויים להידרש בהגשה בדיווח: טופס 7000 המהווה הצהרה על מכירה ורכישת דירת מגורים שאינה כוללת זכויות בנייה קיימות או צפויות, ומבוקש עבורה פטור, טופס 7000 א, המהווה הצהרה משלימה, טופס 7000 ב המהווה הצהרה על מכירה ורכישה של זכות במקרקעין עם בקשה לפטור על פי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין . את ההצהרה יש להגיש תוך 30 ימים (על פי סעיף 37 (ג) לחוק מיסוי מקרקעין) באמצעות טופס 7002- הצהרה על מכירה ורכישת זכות במקרקעין. החל מ-2017, חובה לדווח באופן מקוון. אי דיווח במועד החוקי, או דיווח חלקי של נתונים, יחד עם אי-תשלום המס במועד החוקי, תוביל לעיכוב הטיפול בשומה ולהטלת קנסות.

הפרטים הנדרשים בהצהרת מס רכישה

הצהרת הרוכש כוללת את פרטי הזכות במקרקעין, פרטי העסקה, סך התמורה המשולבת על פי החוזה, תאריך הרכישה, חישוב מס הרכישה ודרך החישוב, פרטים על זכאות לפטור ממש רכישה (אם קיימת).

בנוסף לכך, חובה על הרוכש לצרף הצהרה בהתאם לחוק לצמצום השימוש במזומן התשע"ח-2018, עם סימון של אחת משתי אפשרויות: פרטי אמצעי התשלום כפי שידוע לרוכש בעת הגשת הדיווח, או השלמת פרטי התשלום (בצירוף אסמכתאות) תוך שישה חודשים ממועד קבלת החזקה בנכס, למקרים בהם אמצעי התשלום עדיין לא ידועים.

לאחר הגשת הדיווח - קבלת אישור קליטה ושומת מס רכישה

הדיווח למיסוי מקרקעין נעשה באופן דיגיטלי על ידי עורך דין ועובר למשרד מיסוי מקרקעין האזורי אליו הנכס משויך.

לאחר שהדיווח נקלט, הרוכש מקבל הודעה על כך ושובר תשלום מס רכישה לפי השומה העצמית שהוגשה (במקרים בהם קיים מס לתשלום). בהמשך, מיסוי מקרקעין מנפיק שומת מס רכישה עם שובר תשלום מותנה (במקרה בו קיים חיוב נוסף). משמעות ההתניה היא לאחר התשלום (עם חותמת בנק),יהיה ניתן לרשום את הנכס בפנקסי המקרקעין או לחלופין לקבל אישור סופי המגדיר 'אין יתרה לתשלום' (אם המס שולם במלואו או כאשר יש פטור מלא ממס רכישה).

דרכי תשלום מס רכישה

על פי החוק, יש לשלם את מס הרכישה תוך 60 יום מתאריך העסקה. 'יום הרכישה' עבור דיווח ותשלום מיסי מקרקעין הוא תאריך העסקה, ההתקשרות בין המוכר לרוכש, כלומר יום החתימה על הסכם המכירה\ יום החתימה על זיכרון דברים\ חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר, או יום תשלום המקדמה הראשונה – הראשון מביניהם.

בתשלום על פי שומה עצמית, על הרוכש לשלם את הסכום שהוגש על ידיו. במקרים בהם מנהל המקרקעין מחליט כי השומה גבוהה יותר, על הרוכש לשלם את ההפרש באופן מלא תוך 30 ימים מתאריך המסירה של הודעת המנהל על קיום השומה.

במקרים בהם לרוכש יש השגה כלשהי ביחס לשומה, עליו לשלם את סך המס שאינו שנוי במחלוקת, ובנוסף להמציא ערבות בנקאית \אחרת, על פי הקביעה של המנהל, מול הסכום אשר נמצא במחלוקת.

באמצעות שובר תשלום שומה מודפס מקורי, ניתן לשלם את מס הרכישה במשרד מיסוי מקרקעין , בבנק הדואר באמצעות ברקוד, או בכל הבנקים באמצעות שובר תשלום שומה הנשלח בדואר, או באמצעות שובר שהתקבל במשרד מיסוי מקרקעין, או שובר אותו ניתן להנפיק אונליין (על ידי עורך דין).

דחיית תשלום, תיקון שומה, הגשת השגה והגשת ערר

מנהל מיסי מקרקעין רשאי לדחות את מועד תשלום מס הרכישה, במלואו או בחלקו, לפי שיקול דעתו.

על מנת לקבל דחייה בתשלום המס או חלוקה לתשלומים, יש לפנות למיסוי מקרקעין, להציג סיבה ראויה ואסמכתאות רלוונטיות. ברוב המקרים, הדחייה תבוצע באמצעות פריסה למספר תשלומים באשראי או צ'קים דחויים, לרוב עד 6 תשלומים. בגין תקופת הדחייה ישולמו הפרשי הצמדה למדד וריבית.

יש לשים לב כי אישור מס הרכישה לצורך רישום העברת הזכויות בטאבו או במרשם הזכויות הרלוונטי, יינתן רק לאחר תשלום המס במלואו.

ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה תוך 4 שנים מיום קביעת השומה, בהתממשות של אחד מהמקרים הבאים: התגלו עובדות חדשות שלא היו ידועות בעת חישוב השומה, ההצהרה שנמסרה הייתה שגויה, או שנתגלתה טעות בשומה המשפיעה על סכום המס.

הבקשה לתיקון יכולה להיעשות ביוזמת הרוכש או מנהל מיסוי מקרקעין .

מוכר\רוכש שקיבל הודעת שומה, רשאי להגיש למנהל השגה תוך 30 יום מיום מסירת ההודעה על השומה, באופן מסודר, מפורט ומנומק. האדם שהגיש את הבקשה ייקרא לעריכת דיון במשרדי מיסוי מקרקעין ויקבל תגובה מנומקת בכתב תוך 8 חודשים (או 12 חודשים) ממועד הגשת ההשגה. חובה לציין את הסכום שלא שנוי במחלוקת ואת הדרך בה הוא חושב- ולשלמו או להעמיד ערבות בנקאית מולו.

מוכר\רוכש המעוניין בכך, רשאי להגיש ערר על החלטת המנהל בהשגה לוועדת ערר תוך 30 ימים ממסירת החלטת המנהל. על החלטת ועדת הערר אפשר להגיש ערעור לבית המשפט העליון, אך ורק אם מדובר בסוגיה משפטית, תוך 45 יום מקבלת החלטת ועדת הערר.