ערן ענבים בפודקאסט "החזית העירונית": "כל חבילת ההטבות אמורה לייצר – ויוצרת לנו כבר היום - בערך 25-20% הנחה על מחיר דירה"

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 17, שבו אירח מוטי ויזל (מייסד ומנכ"ל VCELL - פירמת הייעוץ האסטרטגי והמחקר) את מנכ"ל קרן הריט אזורים LIVING, ערן ענבים. השניים דיברו ביניהם על שוק השכירות ארוכת הטווח בישראל, על עולם קרנות הריט ועל הדרך שעשתה עד היום החברה בהובלתו של ענבים. האזינו:

להאזנה בספוטיפיי 
להאזנה באפל פודקאסטים 
להאזנה בגוגל פודקאסטים 

"אזורים ליווינג היא קרן ריט שמתמחה במגורים להשכרה. זו פלטפורמה שיוזמת ורוכשת מתחמים שלמים של דיור להשכרה, במטרה להחזיק אותם לטווח ארוך. היום לקרן יש 2,000 יח"ד בשלבי בשלות שונים. 

אזורים כחברה התחילה לחשוב על דיור להשכרה במחצית העשור הקודם, בערך ב-2015, בעקבות התהוות של מהלכים של הרגולטור. כשסקרנו אותם הבנו שהולך להתהוות פה שוק דיור להשכרה, ובשלו התנאים לכך. תיקון חוק הריטים בעצם יצר זווית מאוד מעניינת – הוא אִפשר לקרנות ריט ליזום פרויקטים של דיור להשכרה. הרגולטור הבין שאין פה שוק של נכסים כאלו, כמו שמקובל בכל העולם. 

אזורים כיזם גדול יכול להיות מנוע, דרייבר, עם הציבור, לייצר פרויקטים כמוביל בשוק הדיור להשכרה, כשזה עוד לא קם, ב-2015. ב-2016 למעשה LIVING הוקמה כבר, כקרן בתוך אזורים, והתחלנו לרכוש פרויקטים בייעוד דיור להשכרה".

"המהלך הכי דרמטי שקרה, לראשונה בישראל – ובדומה לכל מדינות ה-OECD - נוצרו פרויקטים עם ייעוד של דיור להשכרה, בהגדרה התב"עית שלהם. קנינו קרקע כזו באשדוד, ברובע ט"ז - פרויקט יקר לליבנו, שנקנה מיזם במטרה להפוך אותו לדיור להשכרה. 

זה היה פרויקט של 12 יחידות דיור, שבהגדרה התב"עית נועדו להשכרה ל-20 שנה, מודל שייבאו מארה"ב – השכרה לפרק זמן ארוך, אך קצוב. הפרויקט השני שרכשנו הוא דיור להשכרה לסטודנטים, לתמיד, בבת ים. זה היה טרום ההתהוות של חברת דירה להשכיר וההוצאה לפועל של פרויקטים לשכירות לטווח ארוך דרכה".

"המודל שאנחנו יצרנו, שמוביל אותנו עד היום, מתמקד בעיקר בצד של העלות: שווי הדירה, מחירי שכירות, והפער שיוצר את אותה התשואה. אנחנו רואים איך בטווח הארוך נוכל לייצר שכירות גבוהה יותר – ישלמו על המוצר יותר, וזה כנראה יעבור דרך חוויית מגורים אחרת ושירותים אחרים, שכבר כיום אנחנו מציעים. זה עוד יתפתח בעתיד. 

כרגע אנחנו מתמקדים בצד של העלות ולא של התשואה: המטרה שלנו הייתה לייצר מודל שבו עלות הדירות האלה לקרן תהיה נמוכה משווי השוק. איך אנחנו עושים את זה? בפרויקטים לדיור להשכרה התב"ע מוגבלת להשכרה, ללא מכירה רגילה. ככאלה, הקרקע מוצעת במחיר נמוך ביותר, שגם הולך ויורד על ציר הזמן. כבר היום הוא מייצר 10-5% פער מהשווי של דירה רגילה. 

הקרן 'התלבשה' על תיקון חוק הריטים והיא זו שיוזמת. יצרנו מודל מעניין וחדשני, שיהיה גם מודל לחיקוי בעתיד, ואנחנו אמורים לייצר רווח יזמי של 15-10% מהפרויקט. כל החבילה הזאת – כולל הנחה במס רכישה, קרן ריט, שווי קרקע, עלויות בנייה - אמורה לייצר לנו בערך 25-20% הנחה על מחיר הדירה, ויוצרת את זה כבר היום".