כבר לא צריך לחכות לסוף: השינוי הדרמטי בחוק ההסדרים שמאפשר לבעלי הדירות למכור את הדירה כבר בתקופת הבנייה

חוק ההסדרים שחוקק לפני חודשיים הוא מלא וגדוש בתיקוני חקיקה בתחום ההתחדשות העירונית. ככל שעובר הזמן, מתגלות עוד הזדמנויות חדשות לטובת הדיירים והיזמים במסגרת סל החקיקה של חוק ההסדרים. אחד השינויים הדרמטיים במסגרת החוק החדש, נוגע לסוגיית מכירת הנכס בתקופת ביצוע של פרויקט פינוי בינוי . החוק החדש מתייחס לשאלת המיסוי של דירה שנמכרה בתקופה של בין הריסת הדירה הישנה לבין בניית הדירה החדשה, החקיקה עשויה לגרום למאות בעלי דירות לממש את הנכס עוד בתקופת הפרויקט מבלי להמתין לקבלת טופס ארבע.  

עד כה, הטבות המס ניתנו לדירות למגורים בלבד. דייר שרצה למכור את הדירה לאחר פינוי הדירה, לא יכול היה ליהנות מהפטורים או מהטבות המס שהיו מגיעות לו, עד שהדירה החדשה תיבנה, משום שהדירה ההרוסה נחשבה לדירה שבנייתה לא הסתיימה. תיקון החקיקה הופך את הקערה על פיה, ומאפשר לבעלי הנכסים למכור את הנכס בכל תקופת הפרויקט ועדיין לזכות בהטבות או בפטורים של המס לדירת מגורים בפרויקט אלו.

בפורום השולחן העגול לעורכי דין בתחום ההתחדשות העירונית שנערך במרכז הנדל"ן, תיאר רואי זרצ'נסקי מנהל המחלקה מקצועית מקרקעין וקבלנים ברשות המיסים את תהליך תיקון החוק. תחילה, רשות המיסים קיבלה פניות מעורכי דין העוסקים בהתחדשות עירונית בנוגע לעיוות שנוצר בחוק, במקרה של מימוש ערבויות חוק בתקופת הביצוע של פרויקט להתחדשות עירונית. עד כה, אם היזם היה פושט רגל באמצע פרויקט לפינוי בינוי, והדיירים היו מממשים את ערבויותיהם, הדיירים לא היו מקבלים את הטבות המס, משום שדירתם לא נחשבת לדירה אלא לקרקע (מימוש הערבויות נחשב למכירת הנכס שיש עליה חיובי מס).

החוק החדש נועד בראש ובראשונה לתקן את העיוות שנוצר. לפיכך נקבע שהדירה נחשבת לדירת מגורים למשך כל חיי הפרויקט, כך שגם אם בעלי הדירות יממשו את הערבויות, המס ייחשב לפי הזכויות בדירת המגורים ולא לפי הזכויות בקרקע. בתוך כך, החוק שנועד להגן על הדיירים מפני היזמים, מגן על הדיירים מפני עצמם. משום שכפועל יוצא של החוק, כל דייר שיחפוץ למכור את דירתו, יוכל לעשות זאת בכל תקופת הפרויקט, מבלי להמתין לסיום הבנייה של הדירה החדשה. כלומר, החוק שנוצר תחילה רק כדי להגן על הדיירים מפני חידלות פירעון של היזמים, עושה מהפיכה בכל הנוגע למכירת נכסים בתוך תקופת הפרויקט. בעקבות כך יתכן שנראה גל של מאות בעלי דירות מוכרים את דירתן כבר בתקופת הפרויקט מבלי להמתין לשלב של טופס ארבע של הפרויקט.

עו"ד משה רז – כהן ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', הוא אחד מעורכי הדין שהתריע בפני רשות המיסים על הצורך בתיקון החקיקה, מתוך הצורך להגן על הדיירים מפני יזמים העלולים לפשוט רגל בתקופת הפרויקט. בשיחה עם מרכז הנדל"ן הוא מסביר את הבשורה שמביאה החקיקה החדשה, מנקודת מבטם של הדיירים.

"בפינוי בינוי וגם בתמ"א 38 לעיתים קרובות דיירים רוצים למכור את הדירה שלהם ולהמשיך הלאה. קיימות סיבות רבות לצורך מכירת הנכס דווקא בתקופת הפרויקט. כך, אנו נתקלים שוב ושוב בדיירים שסבורים שעלויות הניהול ואופי הבנייה החדשה לא הולמים את יכולתם וצרכיהם, ועל כן, הרבה מנסים למכור את דירתם כבר בתקופת הבנייה כדי לקצר את המעבר בין דירות. עד היום כל המכירות בוצעו לאחר קבלת טופס ארבע, התיקון החדש הוא אחד התיקונים הדרמטיים היוצר מעין פריצת סכר, כי אנשים רבים מעוניינים למכור את דירותיהם, ועד היום הם היו כבולים בהוראות החוק הישן.

לפני חוק ההסדרים המצב היה שרק אם יש לדייר דירה בנויה אחרי טופס ארבע, אפשר למכור אותה כדירה פטורה ממס שבח או במיסוי נמוך כדירת מגורים. עד אז זה נחשב למכירת קרקע עם מיסוי גבוה בהרבה".

למרות השינוי המבורך שחוק ההסדרים יצר לטובת בעלי הדירות, לשון החוק עדיין אינו מגדיר לאיזו דירת מגורים הדירה ההרוסה תיחשב - אם לדירה הישנה או לדירה החדשה. חוק התכנון והבנייה , סעיף 48 (1) (ב) (8): "נמכרה זכות במקרקעין שהיא יחידת מגורים במכירה, יראו זכות ליחידת מגורים שהתקבלה תמורת יחידת המגורים הנמכרת כדירת מגורים". כאמור החוק אינו מפרט לאיזו דירה יש לשייך את הדירה ההרוסה.

רואי זרצ'נסקי שנדרש לשאלה זו במסגרת פורום השולחן העגול, ענה כי העמדה המקצועית של המחלקה המקצועית ברשות המיסים היא שהדירה ההרוסה תימדד לפי הדירה הישנה ולא לפי הדירה החדשה. עו"ד משה רז - כהן מסביר כי המשמעות של העמדה המקצועית של רשות המיסים שהדירה הישנה תזוהה עם הפיקציה של הדירה בתקופת הבנייה ולא הדירה החדשה, פוגעת באופן חלקי במטרת החקיקה. אם הדירה נחשבת לדירה הישנה, הרי שהשומה תתייחס למחיר של הדירה הישנה והטבות המס יחולו כנגד הסכום של הדירה הישנה, עם זאת על ההפרש בגין עליית מחיר הנכס בשל הזכות לדירה החדשה, (בהתאם לנוסח שבסעיף 49ז לחוק בנוגע למכירה שהתמורה בעדה מושפעת מזכויות בניה),המוכר ימוסה לפי כללי המיסוי החלים על מכירת קרקע ("זכות אחרת").

לפי הגדרות המיסוי מקרה זה נחשב למכירת דירה עם זכויות בנייה. במקרה זה החוק קובע כי על החלק של זכויות הבנייה (כאמור לפי הנוסחה שבחוק) המוכר ישלם מס שבח מלא משום שהתמורה העודפת אינה משולמת בעבור דירת מגורים. מס השבח יהיה בשיעור ממוצע  של כ-40%. לדוגמה, דירה ישנה ללא זכויות בנייה שווה שני מיליון, ובפינוי בינוי הוא עתיד לקבל בעדה דירה ששוויה שלושה מיליון.

לפי גישת המחלקה המקצועית, אם הוא ימכור את הדירה לפני בניית הדירה החדשה, על השני מיליון הראשונים ששווים לערך של הדירה הישנה הוא לא ימוסה בכלל או ימוסה בשיעור מס שבח נמוכים שחלים על דירת מגורים; על השאר הוא ימוסה במס שבח רגיל. (יש הקלה מסוימת בחוק ולכן אנחנו רואים את הדירה כאילו היא שווה 2.170 מיליון שקל) אולם לגבי 830 אלף שקלים הנותרים, משולמים בעד זכות אחרת שלגביה יחול מס שבח בשיעור ממוצע של כ 40%"

לסיכום: "בניגוד לחזון הראשוני שבא למנוע מצב שהדיירים ימוסו במקרה של מימוש ערבויות חוק מכר, לאור העמדה המקצועית של רשות המיסים, עדיין ייוותר מיסוי מלא על יתרת הזכויות של הדירה החדשה. המיסוי ייגבה גם במקרה של מימוש ערבויות בתוך תקופת הפרויקט וגם במקרה של מכירת הנכס בתוך תקופת הבנייה". אפשר לומר שרשות המיסים אכן הועילה בתקנתה, אך הדרך לסגירת כל הפערים עדיין לא הושלמה, בתקווה שחוק ההסדרים הבא יעשה את העבודה.