הבוקר (ד'): דיון בהפקדת תוכנית כיכר אתרים בת"א; המגדלים יהיו בני 25 קומות, 50% מהשטחים - למלונאות ומסחר

ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו תדון הבוקר (ד') בישיבה מספר 22-0001 בהפקדת תוכנית כיכר אתרים, היא תוכנית 507-1018837 או תא/מק/5057. כשנתיים וחצי לאחר שהמועצה הארצית לתכנון ובנייה הכריעה סופית בנושא גובה הבינוי בתוכנית – וקבעה שיהיה עד 25 קומות – אולי-אולי תירשם התקדמות משמעותית שלה, עוד שלב אל עבר היישום המיוחל, לאחר זמן ממושך של סחבת ועיכובים.

נזכיר כי סביב התוכנית התגלעו מחלוקות רבות, בעיקר בנוגע למספר הקומות שניתן יהיה להקים במסגרת התוכנית. בפברואר 2019 קבעה הוולחו"ף כי הבינוי יוגבל ל-25 קומות, ולא יגיע ל-40 קומות כפי שביקשו גורמים שונים, וכי "צמיחת" המתחם לגובה רב יותר תדרוש הליך סטטוטורי מלא. טרם הדיון המכריע במועצה הארצית הודיעה עיריית תל אביב-יפו כי היא מתנגדת לקביעת הוולחו"ף, אך זה לא עזר, כאמור, שכן המועצה פסקה כי הבינוי יישאר בגובה שקבעה הוועדה לשמירת הסביבה החופית.

הריסת כיכר אתרים, ביטול השיקוע – ובניית שני מגדלים בני 25 קומות

הדיון בהפקדת התוכנית ייערך בשעה 10:30. אחרי שהמכשולים, כך נראה, נשארו מאחור, מה תתבקש הוועדה לבחון? תוכנית המשתרעת על פני כ-28 דונם בין רחוב ארלוזורוב ומלון קרלטון מצפון, רחוב עם ישראל חי ומלון הרודס מדרום, שדרות בן גוריון ושורת המבנים המערבית של רובע 3 ממזרח, וטיילת החוף ומרחב בריכת גורדון ומרינה ת"א ממערב.

התוכנית מציעה פיתוח והתחדשות מרחב כיכר אתרים ויצירת מוקד עירוני איכותי על ידי הריסת הכיכר הקיימת על כל מפלסיה, ביטול השיקוע הקיים ברחוב אליעזר פרי, הפיכת רחוב הירקון/אליעזר פרי החדש לרחוב עירוני רציף לתנועת הולכי רגל, אופניים וכלי רכב, חיבור שדרות בן גוריון לחוף הים באמצעות רצף של כיכרות ציבוריות ומרחב פתוח ואיכותי לרווחת הציבור. 

עוד מבקשת התוכנית ליצור מרחב עירוני פעיל תוך העצמת שטחי הבנייה, והקמת שני מגדלים ומבנה מרקמי הכוללים שימושים מעורבים למגורים, מלונאות, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור. היזם הוא קרן JTLV , שהגישה את התוכנית עם הוועדה המקומית. האדריכלים הם אנשי משרד ישר אדריכלים ואנשי משרד foster and partners הלונדוני.

אחד האתגרים הגדולים של התוכנית, שבוודאי יבוא לידי ביטוי בשלב ההתנגדויות, הוא ריבוי הבעלים בה, כפי שאפשר לראות בטבלה זו:

זהו פירוט המבנים שיוקמו במתחם: מבנה A – מבנה מרקמי אשר יוקם בקצה שדרות בן גוריון, בן שבע קומות (שש קומות וקומת גג בתכסית חלקית); מבנה B – ימוקם בחלק הצפוני, ויכלול עד 25 קומות מעל למפלס הרחוב; מבנה C - ימוקם בחלק הדרומי, גם הוא בעל 25 קומות לכל היותר מעל למפלס הרחוב. 

שני המגדלים ייבנו ממערב לרחוב אליעזר פרי החדש, ומתוך כלל הקומות בכל אחד מהם, חמש יהיו קומות מסד. גובהם: 108 מטר ממפלס הכניסה הקובעת, לא כולל מעקה גג, תרנים, אנטנות וכיוצ"ב. במגדל הצפוני יוקמו שימושי המגורים, שטחי הציבור ומסחר. המגדל הדרומי יהיה מגדל בעירוב שימושים שבו ירוכזו שטחי המלונאות וכן יוקמו שטחי מגורים, מסחר ושימושים ציבוריים. 

זכויות הבנייה והשימושים הסחירים יכללו 50% שטחים למלונאות ומסחר ו-50% שטחים למגורים. נוסף על השטחים הסחירים ייבנו במתחם שטחים ציבוריים בהיקף של 4,800 מ"ר, במפלס המרינה, במפלס הרחוב החדש ובקומות המסד הראשונות.

בסך הכול 70,300 מ"ר בנויים - מול כ-19,760 כיום

בסך הכול יהיו במתחם 32,500 מ"ר ברוטו למלונאות ולמסחר; 32,500 מ"ר שטחים ברוטו למגורים; 5,300 מ"ר שטחים למבני ציבור (לרבות שירות תת-קרקעי); שטחי חניונים ושטחי שירות תת-קרקעיים נוספים: כ-35,500 מ"ר; סך כל השימושים – 70,300 מ"ר ברוטו, מתוכם כ-4,420 מ"ר במפלס המרינה. נציין כי זכויות הבנייה במצב המאושר (הקיים) מסתכמות בכ-19,760 מ"ר.

הדמיית פרויקט כיכר אתרים. משרד ישר אדריכלים

עוד קובעת התוכנית כי במסגרת הפרויקט יוקמו 300 חדרי מלון לפחות, בשני מלונות. "דרגתם של כל אחד מהמלונות תיקבע סופית במסגרת היתר הבנייה ובהתאם לדרישות משרד התיירות", נכתב שם. הפרויקט יכלול 220 יח"ד, בשטח ממוצע של 100 מ"ר עיקרי. "תוספת של עד עשר יח"ד תתאפשר באישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, במסגרת אישור תוכנית העיצוב, ובתנאי שלא תהיה תוספת לשטחי המגורים בתוכנית".