מה צפוי לנו ב-2022 בתחום ההתחדשות העירונית: התמונה המלאה לדיירים וליזמים

2021 הייתה שנה מעניינת מאוד בכל הנוגע לתחום ההתחדשות העירונית, שנה בה חלו מספר שינויים מהותיים אשר משפיעים כבר עכשיו על פני התחום וצפויים להמשיך ולתת את אותותיהם בצורה משמעותית גם בשנת 2022 ובשנים הקרובות אחריה.

עם פתיחתה של השנה החדשה, החלטנו לסכם את כל השינויים האחרונים והמגמות החדשות על מנת לספק לכם, בעלי הדירות והיזמים, תמונת מצב מלאה: מה השתנה, מה מצפה לכם בשנה הקרובה וכיצד אתם יכולים להיערך לקראתה. לשם כך, פנינו אל עו"ד דן הלפרט , בעלים ומייסד של משרד עורכי הדין דן הלפרט ומומחה לנדל"ן, מקרקעין והתחדשות עירונית, אשר סקר יחד איתנו את השינויים העיקריים ואת השלכותיהם הצפויות.

השנה זה קורה - תמ"א 38 מגיעה לסופה

אחרי תקופה ארוכה שבה מועד סיום התמ"א היה תאריך עתידי שאיש לא ידע להגיד בוודאות מה יקרה לקראתו, השנה זה קורה: תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית תגיע לסופה באוקטובר 2022. כמי שמייצג בניינים רבים ברחבי הארץ, בין היתר בפרויקטים של תמ"א 38, מספר עו"ד הלפרט כי מועד הסיום המתקרב מורגש היטב בשטח: "לחץ הזמנים מאוד מורגש בקרב כל הנוגעים בדבר. החל מבעלי הדירות, שמבינים ומפנימים את המשמעות של סיום תמ"א 38, ועד להתנהלות היזמים, שלמעשה ככל שעובר הזמן נמנעים יותר ויותר מלהיכנס לפרויקטים חדשים".

עוד דן הלפרט

מקור הלחץ טמון בכך שרק פרויקטים שיספיקו להגיש בקשה להיתר על בסיס תמ"א 38 עד אוקטובר 2022 יוכלו ליהנות מההטבות שהתוכנית מעניקה, ובראשן פטורים ממס שבח ומהיטלי השבחה . מי שיפספס את מועד הגשת הבקשה להיתר אפילו ביום אחד, ייתכן שלא יוכל להנות מהטבות אלו, שעשויות להגיע לכדי סכומים אדירים. 

"כדי להגיש בקשה להיתר בנייה נדרשת עבודת הכנה של כחצי שנה עד שמונה חודשים לכל הפחות, וגם זה בתנאי שהאדריכל וכל צוות היועצים ואנשי המקצוע עובדים בלחץ מאוד גדול", אומר עו"ד הלפרט. "אם אנחנו מחשבים את הזמן לאחור, זה אומר שפברואר הקרוב הוא המועד האחרון לחתימה על הסכם בין היזם לבין 80 אחוז מבעלי הדירות (בפרויקט תמ"א 38/2 ),כי רק לאחר החתימה מתחיל היזם במלאכת התכנון. אם כך, בחודשיים הראשונים של 2022 אנחנו צריכים לסיים את מה שבעבר היה לוקח לנו לפעמים חודשים ארוכים: גיבוש הדיירים, עריכת מכרז יזמים, ניהול משא ומתן מסחרי ומשפטי עם היזם שנבחר, הכנת מפרט טכני ותוכניות, הכנת הסכם והחתמת בעלי הדירות והיזם".

יש להבין כי מדובר בתהליכים ארוכים שבעבר היו נמשכים גם חצי שנה ואף יותר. להצליח לסיים את התהליכים הללו תוך חודשיים נשמע כמעט כמו משימה בלתי אפשרית. משמעות הדבר היא שיזמים רבים מתחילים כבר עכשיו להימנע מלהיכנס לפרויקטים חדשים של תמ"א 38 , מתוך חשש שלא יצליחו לעמוד במסגרת הזמנים הקשוחה, ושכל ההשקעה העצומה שלהם בפרויקט תרד לטמיון.

מה המשמעות עבור בעלי הדירות?

למרבה הצער, בניינים רבים ברחבי הארץ שלא יצליחו לנצל את הזמן הקצר שעומד לרשותם על מנת לקדם פרויקט של תמ"א 38 , עלולים למצוא את עצמם אחרי אוקטובר 2022 כשאין באפשרותם לקדם פרויקט בכלל. זאת כיוון שכאמור, אחרי אוקטובר 2022 - ככל ותמ"א 38 במתכונתה הנוכחית אכן תסתיים – אפשר שלא יינתנו יותר הטבות מס לפרויקטים של הריסה ובנייה במתווה של בניין יחיד.

"מנסים עכשיו לקדם בחקיקה את המשך הפטור ממס שבח גם אחרי אוקטובר 2022", אומר עו"ד הלפרט, "זה מאוד משמעותי ואם זה אכן יקרה זה יהיה מצוין, אבל היטלי ההשבחה, שהם סכומים ניכרים שמוסיפים ומכבידים מבחינה כלכלית על הפרויקט, ככל הנראה יוטלו על הפרויקטים. אני יכול לספר שאנחנו מאוד פעילים בתל אביב - מייצגים למעלה מ-120 בניינים בעיר - ומהיכרותי עם השטח, אפילו בתל אביב היקרה, יש פרויקטים שאחרי אוקטובר 2022 לא יהיו כלכליים בגלל היטל ההשבחה שיוטל עליהם".

בכוכבית קטנה מציין עו"ד הלפרט כי לעיריות עצמן יש אפשרות להחליט להאריך את מתווה תמ"א 38 במסגרתן לעוד כמה שנים, ומספר כי בקרב רבים מהעוסקים בתחום יש תקווה שאולי ברגע האחרון התוכנית תוארך לשנה נוספת ואולי אף יותר. נכון להיום, הארכה גורפת של התוכנית לא נראית באופק וספק אם אכן תקרה.

"בסך הכל אנחנו יודעים כבר תקופה ארוכה שהתמ"א תסתיים, ולכן כבר כמה חודשים יש יותר ויותר הפנמה של בניינים שזו ההזדמנות האחרונה עבורם לרוץ קדימה ולממש את הפרויקט. כאמור, ככל שהזמן עובר בעלי הדירות רוצים יותר והיזמים נמנעים יותר. אני מעריך שאיפשהו מהרבעון השני של 2022 צפוי לנו משהו שלא היה כאן עד היום - כבר לא יתחילו פרויקטים חדשים של תמ"א 38 , ייווצר איזשהו ואקום, ויקרו כאן תהליכים שעד היום לא קרו. זו בעצם הייחודיות של התחום המדהים הזה של ההתחדשות העירונית, הוא דינאמי ומרתק וכל הזמן מתחדש".

אני מעריך שאיפשהו מהרבעון השני של 2022 צפוי לנו משהו שלא היה כאן עד היום - כבר לא יתחילו פרויקטים חדשים של תמ"א 38 , ייווצר איזשהו ואקום, ויקרו כאן תהליכים שעד היום לא קרו. זו בעצם הייחודיות של התחום המדהים הזה של ההתחדשות העירונית, הוא דינאמי ומרתק וכל הזמן מתחדש"

"מה שבעלי הדירות צריכים לעשות עכשיו", הוא מוסיף, "זה לטוס קדימה ולקדם את הפרויקט כמה שיותר מהר, וזה אומר שצריך לבחור עכשיו את בעלי המקצוע הכי טובים שיודעים לקדם תהליכים במהירות רבה ולא על חשבון איכות העבודה. אנחנו במשרד משקיעים המון מחשבה ומאמץ כדי לקצר את לוחות הזמנים בצורה מאוד משמעותית ולייעל את קידום תהליך בחירת היזם, המשא ומתן וההחתמות. גם בעלי המקצוע האחרים – המפקח, היזם, האדריכל – כולם צריכים להגביר את מהירות העבודה שלהם מחד, ולשמור על האיכות שלה מאידך".

הצפי לסוף 2022 – הפנמה של תוכנית החלופה

במהלך שנת 2022 צפויה להחליף את תמ"א 38 תוכנית חליפית של שרת הפנים איילת שקד, אך היא עדיין לא אושרה סופית בכנסת. "לחלופת שקד יש יתרונות וחסרונות", אומר עו"ד הלפרט, "בסך הכל, אני סבור שהיא תהיה ישימה יותר באזורי הפריפריה ופחות באזורי הביקוש הצפופים, בהם המגבלות התכנוניות לא תמיד יאפשרו ליישם את זכויות הבנייה שהחלופה מציעה לתת ליזמים.

מצד שני, היטלי ההשבחה יגרמו למעמסה כלכלית שעלולה לגרום לפרויקטים רבים להיות לא כלכליים. כפתרון, מציעה החלופה לחייב את היזם בהיטל השבחה מופחת תמורת מטלה ציבורית – אפשרות למקם בתוך הבניין גן ילדים, מתנ"ס, משרד של העירייה וכדומה. אני לא רואה את זה קורה. מצב שבו בתוך בניין מגורים יהיה, למשל, גן ילדים, מתוך רצון ונכונות של בעלי הדירות והיזם לא נשמע לי ישים.

אז יש לי ביקורת על התוכנית ואני לא יודע אם באמת היא תתפוס, אבל מה שבטוח זה שייקח זמן לא קצר עד שהשוק יפנים את התוכנית החדשה, ועד שזה יקרה אנחנו כבר נהיה בתוך 2023. כך שהוואקום עליו דיברתי קודם, שייוותר מסיומה של תמ"א 38 , יחמיר עוד יותר ויחול גם על הזמן שייקח להפנים את תוכנית שקד החדשה".

העשייה העיקרית ב-2022 וההתחדשות העירונית האמיתית – עולם המתחמים

במקביל לפרידה מתמ"א 38 ולהפנמת החלופה החדשה שתתגבש, בולטת בתחום ההתחדשות העירונית מגמה חדשה שתמשיך להתחזק גם בשנה הנוכחית – המעבר למתחמים. למעשה, בעוד שתמ"א 38 היא תוכנית שנוצרה לצורך חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, מתחמי פינוי בינוי הם מהות ההתחדשות העירונית. "המטרה האמיתית לשמה נוצרה תמ"א 38 הייתה מיגון מבנים בפני רעידות אדמה", מסביר עו"ד הלפרט, "על הדרך נעשו גם השבחות וניתנו תמורות, אבל תמ"א 38 היא לא באמת התחדשות עירונית .

התחדשות עירונית היא לקחת מתחם, תא שטח גדול שעומדים עליו מספר בניינים, להרוס את כל מה שבנוי עליו ולתכנן אותו מההתחלה בראייה תכנונית רחבה יותר, תוך הסתכלות על צרכי ציבור, תנועה, עירוב שימושים . לשם הולך העולם ולשם הולכות הערים".

המורכבות בפרויקטים של פינוי בינוי גבוהה עשרות מונים מהמורכבות של פרויקט הריסה ובנייה של בניין יחיד, ואנשי המקצוע העוסקים במלאכה צריכים להיות מיומנים בה. "לא כל אדריכל שיודע לתכנן בניין יידע בהכרח לתכנן מתחם שלם ולקדם תב"ע", אומר עו"ד הלפרט, "ולא כל יזם שיודע להרוס ולבנות בניין בודד בתוך תל אביב, עם כל הניואנסים הנלווים לכך, יידע להקים מתחם גדול ברמת גן. כל מי שעוסק בתחום הזה חייב להבין את המשמעות של מעבר מפרויקט של בניין בודד למתחם, גם אנחנו כעורכי דין התאמנו את עצמנו כבר די מזמן ולמדנו, מעבר לידע המשפטי, איך לנהל את כל הדבר הזה. זה מאוד מאוד מורכב".

כיוון שכאמור, החל מהרבע השני של 2022 פרויקטים חדשים של תמ"א 38 צפויים להיעלם לחלוטין מהמפה, אנו עשויים לראות "זליגה" של אנשי מקצוע שעסקו עד כה בתמ"א לכיוון העבודה על מתחמים. לפיכך, אם אתם מתכננים להיכנס השנה לפרויקט פינוי בינוי , הקפידו לבחון היטב את אנשי המקצוע עמם אתם בוחרים לעבוד ואת ניסיונם בקידום מתחמים - החל מעורך הדין שייצג אתכם, ועד ליזם ולאדריכל.

כיצד תשפיע החקיקה החדשה על בעלי הדירות במתחמים

על מנת לחזק את המגמה ולהתיר חסמים בפרויקטים של פינוי בינוי , נכנסו לתוקף תיקוני חקיקה רבים לקראת סוף 2021, עם אישור חוק ההסדרים. אחד התיקונים מאפשר לראשי הערים לקבוע שיעורים שונים של היטל ההשבחה באזורים שונים של העיר, כאשר ברירת המחדל היא שיעור של 25% מההשבחה. ההחלטות של ראשי הערים יימסרו עד ה-1.5.2022 ויהיו בתוקף לחמש שנים. 

"לתיקון זה אין אמנם משמעות פרקטית מבחינת בעלי הדירות, אך יש לו משמעות מבחינת כלכליות הפרויקט. הקביעה צריכה להיות מותאמת לכלכליות של כל אזור, ואם היא לא תהיה מדויקת והיטלי ההשבחה יהיו כבדים מדי, אי אפשר יהיה לקיים פרויקטים באזור הזה באותה העיר", מסביר עו"ד הלפרט.

תיקון מהותי במיוחד שנעשה במסגרת החוק ונוגע ישירות אליכם, בעלי הדירות, הוא הורדת אחוז הרוב הדרוש ל- 66%. אליו מצטרפים שני שינויים נוספים, שגם הם נועדו לטפל בחסמים נפוצים: אם עד כה ניתן היה לקבל פטור ממס על דירה אחת בלבד במתחם, כעת גם אדם שיש בבעלותו שתי דירות במתחם יוכל לקבל פטור מלא על שתיהן. בנוסף, במקרים בהם בעל דירה מסרב להסכים לפרויקט על רקע חריגות בנייה שביצע בנכס שלו, שעליהן לא ניתן לקבל תמורה בפרויקט כיוון שנבנו בצורה לא חוקית – החוק מאפשר כעת לאלץ אותו להסכים לפרויקט ואף לא להחשיב את הקול שלו בחישוב הרוב הדרוש לפרויקט.

הרבה פעמים התנגדויות של בעלי דירות נובעות מחששות לגיטימיים ואנחנו משקיעים המון מאמץ כדי להבין את המתנגדים וכדי למצוא פתרונות יצירתיים. עם זאת, יש התנגדויות שנובעות מטעמים לא לגיטימיים כגון חריגת בנייה שדורשים לקבל עליה תמורה או פשוט סחטנות. אני חושב שבהורדת אחוז הרוב הדרוש ובהגדרת הטיפול בעברייני הבנייה החוק מאותת לאותם מתנגדים שאין לגיטימציה להתנגדות שלהם וזה טוב"

"הרבה פעמים התנגדויות של בעלי דירות נובעות מחששות לגיטימיים ואנחנו משקיעים המון מאמץ כדי להבין את המתנגדים וכדי למצוא פתרונות יצירתיים", אומר עו"ד הלפרט, "עם זאת, יש התנגדויות שנובעות מטעמים לא לגיטימיים כגון חריגת בנייה שדורשים לקבל עליה תמורה או פשוט סחטנות. אני חושב שבהורדת אחוז הרוב הדרוש ובהגדרת הטיפול בעברייני הבנייה החוק מאותת לאותם מתנגדים שאין לגיטימציה להתנגדות שלהם וזה טוב".

יש לצפות כי שינויים אלו ישחררו לא מעט פרויקטים "תקועים" ויאפשרו לרבים חדשים לצאת לפועל, ועל כך כולנו צריכים לברך. "בסך הכל", מסכם עו"ד הלפרט, "מדובר על פרויקטים שמקדמים צרכים ברמת חשיבות עליונה מבחינה לאומית: חיזוק בפני רעידות אדמה, שהוא חשוב ומהותי; בניית ממד"ים שמאפשרת מיגון בפני רקטות, שהן איום ממשי בכל רחבי ישראל; והתחדשות עירונית – חידוש ושיפור פני העיר ורווחת תושביה . בסופו של דבר, זה באמת עושה רק טוב לכולם".

למידע נוסף: https://www.halpert-law.co.il/