הרצליה: הוועדה המקומית טענה להשבחה של 1.3 מיליון שקל בפרויקט תמ"א 2/38 של הילה גרופ; השמאי המכריע: "ההשבחה שלילית"

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בהרצליה טענה להשבחה של 1,327,900 שקל לפרויקט תמ"א 2/38 של חברת הילה גרופ בשיכון עממי שבמרכז העיר – זאת בעקבות מימוש תוכנית הר/2213, תוכנית מפורטת לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה במרחב תכנון הרצליה וכפר שמריהו. הסוגיה הגיעה לפתחו של השמאי המכריע ארז כהן, שקבע: ההשבחה שלילית.

המדובר הוא בפרויקט תמ"א 2/38 (הריסה ובנייה) ברחוב סירקין 23 הרצליה – חלקה בשטח של 502 מ"ר שעליה בית ישן בן שש יח"ד בשלוש קומות, שעליו עתיד להיבנות בנין חדש בן 14 יח"ד, זאת במסגרת תוכנית הר/2213.

הדמיית פרויקט סירקין 23 הרצליה. הילה גרופ

היזמית, חברת הילה גרופ, קיבלה מהוועדה המקומית דרישה להיטל השבחה של 841,350 שקל בתוספת הפרשי הצמדה – לאחר ששמאי הוועדה, אהרון בוץ, קבע כי ההשבחה על הפרויקט היא 1,327,900 שקל, סכום שאליו יש לצרף תשלום של 354,800 שקל בגין הקלות שונות נוספות.

שמאי גיל בן גלים שייצג את החברה היזמית טען כי לא מתבקש במסגרת הפרויקט ניצול זכויות מעבר למוקנה מכוח התמ"א, ולכן לא חלה חבות היטל השבחה - שכן תחשיב המצב החדש הביא להשבחה שלילית. את השומה הוא הכין לצד השמאי זיו הבלר.

השמאי המכריע נדרש, בין היתר, בשומתו לשאלת בחינת ההשבחה לתוכנית הר/2213, זאת עקבות השומה הנגדית מטעם החברה היזמית, וכתב בין היתר: "במקרים רבים לא תתקבל כדאיות כלכלית אם יוספו זכויות בהיקף 2.5 קומות בלבד. תוכנית הר/2213 נועדה להעביר את הפרויקטים מעבר לנקודת האיזון הכלכלית, ולכן ייתכן מאוד שלא כל הזכויות מכוחה משביחות אלא רק חלק מהן בלבד".

בהתאם לכך ביצע השמאי המכריע את החישוב, ולפיו השווי במצב קודם הוא 11,377,732 שקל, ואילו השווי במצב חדש הוא 9,941,159 שקל. מכאן הגיע השמאי המכריע כהן למסקנה כי מדובר במצב של השבחה שלילית בגובה 1,436,573, ובהתאם קבע: "מהתחשיב עולה כי במקרה הנדון לא התקבלה השבחה". בסופו של דבר קבע השמאי המכריע את היטל ההשבחה על סכום של 9,119 שקל – וגם הוא לא בשל מימושה של תוכנית הר/2213, אלא בשל ההקלות שניתנו לחברה במסגרת הפרויקט.

בשולי הדברים נציין כי השמאי המכריע נגע בנקודה מעניינת נוספת, היא שאלת הרווח היזמי: "שמאי הוועדה המקומית טען כי ההבדל בשווי שאליו הגיעו שמאי החברה נובע מהרווח היזמי בשיעור 25% שהביאו בחשבון, לעומת 18% שהביאה בחשבון המשיבה. בהתאם לקווים המנחים שערך השמאי הממשלתי הראשי נקבע כי שיעור הרווח היזמי המקובל בבנייה למגורים נע בטווח של 18-15%, כך שהמשיבה הביאה בחשבון את הערך הגבוה יותר.

איני מקבל את טענת שמאי המבקשת כי יש להביא בחשבון רווח יזמי בשיעור 25%. שיעור הרווח היזמי הסביר בפרויקטים למגורים הוא 20-15%. בהתאם לכך, חילוץ מרכיב הקרקע יתבצע לפי רווח יזמי בשיעור 18% כבשומת המשיבה".

שמאי גיל בן גלים. יח

שמאי בן גלים הסביר בעניין זה כי "שימוש באחוז רווחיות נמוך יותר מותיר ערך גבוה יותר למרכיב הקרקע – אך במקרה שלנו גם מהלך זה לא גרם להשבחה להיות חיובית, אלא רק 'שלילית פחות'. בסופו של דבר ישנה השפעה מכרעת לגודל הבית שנהרס ולזכויות הבנייה המקוריות שלו שלא נוצלו.  השיטה של הוועדות המקומיות להתעלם מכך, ולחשב ההשבחה רק על התוספת שאושרה כאמור, אינה מוצדקת לטעמי".

לעיון בשומה במלואה לחצו כאן