סיכום 2021 בנדל"ן המניב: המחיר למ"ר משרדים בת"א קפץ בכ-30%; "מדובר בשנת שיא לשוק הישראלי"

2021 הייתה שנה סוערת במיוחד. אם 2020 הייתה בעינינו שנה חריגה, הגיעה השנה שאחריה והוכיחה לנו שעוד לא ראינו כלום - בטח ובטח בתחום הנדל"ן המניב. אז מה קרה כאן ב-2021? כתבת סיכום ראשונה לשנה זו.

שוק המשרדים

המרחק בין שוק המשרדים הישראלי של סביבות אמצע 2020 לבין שוק המשרדים הישראלי בסוף 2021 הוא, כמו שנהוג לומר, "כרחוק מזרח ממערב": הנבואות השחורות של שיא הקורונה, שעסקו בעיקר בתחזית לצורך הולך ופוחת בשטחי משרדים בשל המעבר לעבודה מהבית, הפכו לפריחה ולבלוב שעולים אף על ההתפוצצות של 2019-2018. במבט לאחור לאורך כל שנת 2021 נראה כי הקטר שועט קדימה, ולא מתכוון לעצור.

"שוק המשרדים בישראל, חווה טלטלה עזה במהלך שנת 2020 כתוצאה מפרוץ מגפת הקורונה והמשבר הכלכלי שבא בעקבותיה, והוביל בין היתר לירידה בדמי השכירות ובשיעורי התפוסה לשטחי משרדים בכל רחבי הארץ", אומר מוטי ויזל, מנכ"ל ובעלי VCELL - פירמת הייעוץ האסטרטגי והמחקר, אשר ניתח את מהלך העניינים בענף המשרדים לאורך 2021.

ככל שנמשך משבר הקורונה, למד המשק הישראלי להסתגל למציאות החדשה, כך שהפגיעה בסקטור העסקי הלכה והצטמצמה בין גלי התחלואה. בהיפוך גמור לתחזיות העגומות שאפיינו את שנת 2020, מסתמן כי שנת 2021 מהווה שנת שיא לשוק המשרדים הישראלי"

"עם זאת, ועל אף התחזיות העגומות, ניכר כי ככל שנמשך משבר הקורונה, למד המשק הישראלי להסתגל למציאות החדשה, כך שהפגיעה בסקטור העסקי הלכה והצטמצמה בין גלי התחלואה. בהיפוך גמור לתחזיות העגומות שאפיינו את שנת 2020, מסתמן כי שנת 2021 מהווה שנת שיא לשוק המשרדים הישראלי, שכן מחירי השכירות והמכירה במרבית האזורים התייצבו בחזרה לאלו שאפיינו אותם ערב פרוץ המשבר, ובחלק מאזורי התעסוקה אף נרשמו עליות מחירים מהותיות".

עד כמה משמעותית התאוששות המחירים? על פי פירמת המחקר CBRE, התמונה לא פחות ממדהימה. כך לדוגמה, המחירים למ"ר בתל אביב עלו, על פי נתוני CBRE, ב-28% מסוף 2020, בהרצליה ב-13% וברמת גן בעשרה אחוזים. ישנם גם אזורים שבהם נרשמה ירידה מסוימת, כדוגמת פתח תקווה, אך כפי שאפשר לראות, המגמה ברורה:

פירמת הייעוץ האסטרטגי VCELL אף מפרטת עוד יותר באשר לשוק התל אביבי לאורך השנה החולפת, ומציגה את הנתונים בפילוח לפי אזורים:

על הפקקים, על ההייטק – ועל מדינות כתומות ואדומות

מנהלת חטיבת הנדל"ן המניב ב-VCELL, חני הופמן, אף מצביעה על נתון מעניין נוסף שיכול להמחיש את העלייה בביקוש למשרדים ב-2021: המצב בכבישים. "בהתאם לנתוני חברת WAZE, בתקופה שבין פברואר 2020 לאוקטובר 2021 נרשמה עלייה של כ-26% בממוצע עומסי התנועה הארצי, הנובעת בין היתר מהגידול המתמיד במספר כלי הרכב הנמכרים בישראל מידי שנה ומחזרתם של עובדים שפוטרו או הוצאו לחל"ת לשוק העבודה, ולכבישים, נוסיף לכך גם את העובדה שמרבית הישראלים (מאות אלפים) ממעטים בנסיעות לצרכי חופשה או לעסקים בחו"ל, ונשארים בארץ, כך שבפועל, בכל רגע נתון, חיים בישראל עוד מאות אלפים אשר נוסעים, אוכלים, מתדלקים ועוד.

בהיעדר תחבורה ציבורית אפקטיבית ותשתיות תחבורה מספקות, ניכרת בשנה החולפת מגמה הולכת וגוברת של חברות ועצמאיים, לשכור או לרכוש שטחי משרדים בטבעת ההיקפית של מטרופולין ת"א, בסמוך למקום מגוריהם ומגורי עובדיהם, וזאת על מנת להימנע מעומסי התנועה, ועמידה של שעות בפקקים הכרוכים בעבודה בתל אביב ובערים הסובבות אותה. 

מגמה מתמשכת זו הובילה לעלייה במחירי ההשכרה והמכירה לשטחי משרדים במגוון ערים הסובבות את גוש דן בשנה החולפת, דוגמת הוד השרון, רעננה, כפר סבא ועוד, ואנו צופים כי מגמה זו תלך ותתעצם בשנים הקרובות, עד להשלמת פרויקטי תחבורה ציבורית משמעותיים, אשר יפחיתו את עומסי התנועה בגוש דן, דוגמת פתיחת הרכבת הקלה"

מגמה מתמשכת זו הובילה לעלייה במחירי ההשכרה והמכירה לשטחי משרדים במגוון ערים הסובבות את גוש דן בשנה החולפת, דוגמת הוד השרון, רעננה, כפר סבא ועוד, ואנו צופים כי מגמה זו תלך ותתעצם בשנים הקרובות, עד להשלמת פרויקטי תחבורה ציבורית משמעותיים, אשר יפחיתו את עומסי התנועה בגוש דן, דוגמת פתיחת הרכבת הקלה".

"עדות נוספת להתאוששותו של שוק המשרדים הינו מספר העסקאות לשטחי משרדים, ובהיקפים גדולים, שבוצעו במהלך השנה החולפת", מציינים אנשי Vcell בסקירתם. "שינוי המגמה שאותו ציינו לעיל, באשר למחירי שטחי המשרדים, נבע גם, ובעיקר, מפריחתו חסרת התקדים של ענף ההייטק הישראלי במהלך שנת 2021. ענף זה לבדו רשם כ-170 עסקאות, וגיוסים בהיקף של כ-82 מיליארד דולר, יותר מפי חמישה ביחס לשנת 2020. גיוסי ההון והנפקות הענק בענף הובילו חברות רבות להליכי התרחבות ולגיוס מאסיבי של עובדים, מה שגרם גם כן לעלייה בביקושים ובמחירי השכירות לשטחי משרדים בגוש דן ככלל ובמרכז העיר תל אביב בפרט.

בהקשר זה נזכיר ונציין כי חברות ההייטק נוטות לשכור שטחי משרדים במגדלים מודרניים ואיכותיים, במקום מרכזי ונגיש, השם דגש על בנייה ירוקה, על עירוב שימושים ועל סביבה עסקית תומכת, מתוך מחשבה על שביעות רצונם של עובדיהם. 

בשל העלייה המגמתית במחירי השכירות והמחסור בשטחי משרדים זמינים באזורי הביקוש במרכז ת"א, דוגמת מתחם הסיטי, ציר יגאל אלון וציר מנחם בגין, ניכרת בשנה החולפת מגמה הולכת וגוברת של חברות הייטק לשכור שטחי משרדים בהיקפים גדולים, לעיתים אף מעבר לצורכיהן הנוכחיים, מתוך מחשבה על התרחבות עתידית ומוכנות לשלם בעבורם מחירים גבוהים מהמקובל בשוק".

הכוכבים החדשים של הנדל"ן המניב

בסקירתה של פירמת הייעוץ Vcell היא מציינת עוד שני תחומים שאפשר להגדירם כ"כוכבים" של תחום הנדל"ן המניב של 2021: הראשון הוא תחום הלוגיסטיקה והאחסנה, שזוכה לעלייה משמעותית בביקושים – מגמה שהחלה בזמן הקורונה, סביב המעבר לקניות מקוונות בהיקפים גדולים, והמשיכה גם ב-2021. "בשל עלויות הקרקע הגבוהות ניכרת בשנים האחרונות מגמה בקרב יזמים בשוק הלוגיסטיקה להקמת מרלו"גים עתירי שטח (20,000 מ"ר ויותר), תוך ניצול מלא של זכויות הבנייה לגובה, וזאת על מנת למקסם את שטח האחסון ולאפשר תשואה מקסימלית ביחס לעלויות הקרקע", נכתב בסקירה.

התחום השני המוזכר בסקירה הוא שוק חוות השרתים, שמוגדרות על ידי Vcell "הטרנד החם של שנת 2021". על פי הסקירה, ענף זה ספציפית צפוי להמשיך ולצמוח בקצב ממוצע של כ35%-30% בשנה. חברות נדל"ן שכבר נכנסו לתחום, ומוזכרות בסקירה, הן קבוצת עזריאלי שרכשה ביולי האחרון את Green Mountain בכ-2.8 מיליארד שקל, ומליסרון, אשר הודיעה על כניסה לשותפות עם חברת חוות השרתים הבינלאומית Chirisa. אליהן אפשר לצרף גם את גב-ים , שהודיעה על כוונתה להקים שתי חוות שרתים, בחיפה ובירושלים.

וגם: נורת האזהרה

לצד כל הנתונים החיוביים יש לזכור כי לא הכול ורוד, וכי בדרך כלל מסתתרת גם "כוכבית" בין המספרים המרשימים. במקרה שלנו, הכוכבית הזו מתייחסת לתשואה משטחי המשרדים ב-2021, כפי שמראים נתוני CBRE.

על פי נתונים אלו, התשואה הממוצעת ברבעון הרביעי של 2021 בתחום המשרדים הייתה 6% - זאת לעומת 6.75% בסוף הרבעון השלישי של 2019, לדוגמה. התשואה הזו מבטאת ירידה של 7.7% הן בראייה רבעונית והן בראייה שנתית. במסחר התשואה נותרה בעינה, כ-7%, ואילו בלוגיסטיקה נרשמה הירידה הגדולה ביותר: התשואה בתחום זה ברבעון הרביעי של 2021 הייתה כ-5.75%, ירידה שנתית של 11.5%.