פרסום ראשון: החידוש המפתיע שעשוי לשנות לחלוטין את תקן 21

השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני הודיע היום כי הוא יגיש לאישור מועצת שמאי המקרעין הצעה לקביעת נורמה חדשה שתכליתה להגדיר מהו רווח יזמי בתקן 21 בהתחדשות עירונית, כתחליף לקביעה הגורפת כיום בתקן – שיעור רווח של 25% ליזם. לפי התקן החדש, השמאי בוועדה המחוזית יקבע אם התוכנית הכלכלית של היזם מבוססת דיה באופן שהפרויקט יוכל לצאת לפועל ולא לפי שיעור רווח קבוע ושרירותי לכלל האיזורים. כדי לקבוע את האיזון בין הרווח היזמי לתוספת התמורה שמקבלים הדיירים, השמאים ישתמשו בטבלת רגישות ייעודית שתקבע יחס קבוע בין הרווח היזמי לתמורה הניתנת לדיירים – 12 מ"ר רבוע תוספת לדירה הקיימת (במקום 25 מ"ר בתקן הקיים).

את הדברים אמר היום אוהד עיני בפורום השולחן העגול לעורכי דין במרכז הנדל"ן. במסגרת הדיון, הציג השמאי הממשלתי לראשונה את העדכונים החדשים שיכנסו לתקן 21. כפי שפרסמנו בחודש שעבר, התקן שנקבע תחילה בשנת 2012 צפוי לעבור שינויים משמעותיים בזמן הקרוב. הדיונים על התיקונים החדשים ארכו כשלוש שנים, כאשר גם שנדמה היה לפני כחודש שהמתווה לתקן החדש כבר סוכם, רק בשבועות האחרונים החליטו לשנות את סעיף הרווח היזמי באופן שמציג השמאי הממשלתי. "למעלה משלוש שנים עובדים על עדכון התקן. זה תקן חם שמעורר הרבה מאוד אמוציות ויכוחים ודיונים". השמאי הממשלתי מעריך כי התקן החדש יאושר בקרוב במועצה.

כיצד הפך תקן 21 מכלי עזר לתכנון לכלי מוקש לתכנון?

תחילה, הציג השמאי את המטרה העליונה של תקן 21: "תקן 21 נוצר כדי לתת מענה למצב בו רבות מתוכניות המאושרות להתחדשות עירונית, לא הגיעו לידי מימוש. הרעיון של התקן הוא לוודא שקיימת התכנות כלכלית למימוש התוכנית בעיקר מנקודת מבטו של יזם, תוך כדי התייחסות לתמורות מקובלות וסבירות לבעלי הדירות. לשם כך, נקבעו אמות מידה לטווח רווח ראוי ליזם, ותמורה סבירה ומקובלת לבעלי הדירות"

יחד עם זאת, השמאי הציג את שרשת הכשלים שהפכו את התקן לכלי פחות רלוונטי עבור היזמים: "תוכניות מומשו אך אחרי זמן רב - פעמים רבות לאור מחלוקות שנסובו סביב תקן 21.0. התקן הפך מכלי עזר לגורם מוביל בתכנון תוכניות להתחדשות עירונית. עיקרי המחלוקות: 1. הרווח היזמי הנדרש – פעמים רבות היזמים הסתפקו ברווח נמוך מהטווח שנקבע בתקן. 2. התמורות לבעלי הדירות – פעמים רבות ועדות התכנון לא הסכימו לאשר את שסוכם או אמור היה להיות מסוכם, בין היזם לדיירים. הוצאות מוכרות ליזם, היטל השבחה ועוד".

כדי לפתור את הבעיה הוחלט על הקמת צוות שיבחן את התקן מחדש. הצוות מורכב ממספר נציגים מהמועצה ועוד גורמים מקצועיים כמו הרשות להתחדשות עירונית , בראשות השמאי הממשלתי אוהד עיני. בתקופה הקרובה הצוות יגיש את מסקנותיו לאישור המועצה. העיקרון המנחה שלש התקן החדש הוא שבמקום שהתקן יוביל את התכנון, התכנון יקדים את בדיקת השמאי ולפיה תתקבל ההחלטה אם להמשיך את התכנון. השמאי הממשלתי סבור שהעובדה שהתכנון היה נתון עד היום לכדאיות הכלכלית גרמה לכך שהתכנון שונה לפי הצעות כלכליות שונות שהתבדו בהמשך הדרך. לכן, העיקרון המנחה בתקן החדש הוא להעניק חופש תכנון למוסדות התכנון לפי האינטרסים התכנוניים והאזוריים של המתחם, רק אחר כך יקבע השמאי בוועדה המחוזית אם התכנון תואם את הרווח של כל הצדדים.

שיעור רווח יזמי קבוע של 25% בכל הפרויקטים בארץ? תשכחו מזה

הקביעה הגורפת של התקן הקיים המצריך שיעור רווח יזמי של 25% לא תמיד עמדה במבחן המציאות. השמאי הממשלתי אומר שבשוק נדל"ני שמטבעו כל הזמן משתנה, לא נכון לקבוע לאורך זמן את אותו שיעור רווח. גם לא ניתן לקבוע את שיעור הרווח לכלל האזורים ברחבי הארץ. השמאי מסביר את השתלשלות העניינים: אמרנו במועצה שאם התמורה לדיירים תהיה 12 מטר והתמורה ליזם תהיה 25% זה יהיה הוגן לכל הצדדים, בחלוף הזמן הניסיון מלמד שיש מתחמים שגם 20% זה בלתי אפשרי. באו והציגו לי תוכניות שהסתיימו גם על פחות מ20% רווח. ולכן הגענו למסקנה שזה לא הכלי שאנחנו רוצים".

אז מה עומד בבסיס השיקולים של השמאי? כדי להבין יש להבין גם מי הם בעלי האינטרס בעסקת פינוי בינוי "עסקת פינוי בינוי היא למעשה עסקת קומבינציה , בין בעלי הזכויות במתחם לבין יזם. לכן, למעשה, בעלי הדירות והיזם אמורים להתחלק ברווח הנובע מהתוכנית. עם זאת, משאב התכנון מוגבל ולעיתים מאפשר במשורה רווח מהתוכנית. לפיכך, כדי לאפשר לכל הצדדים לבחון את חלוקת הרווח, בהינתן התכנון, תיערך טבלת רגישות, שתתבסס על התכנון המוצע והרווח הנובע ממנו, כאשר הרווח ליזם והתמורה לבעלי הדירות משתנים במדרגות".
אגף השמאות תחליט על טבלת רגישויות שתגדיר את היחס בין הרווח לבעלי הדירות לבין הרוח היזמים. הרווח המינימלי לדיירים ייקבע לפי 12 מ"ר לדיירים. לפי זה הטבלה תציג את היחס בין הרווחים. אם התמורה לדיירים היא 12 מ"ר אז הרווח הוא Y ואם התמורה לדיירים הוא פחות או יותר מ-12% אז התמורה ליזם תשתנה באופן מובנה לפי היחס שייקבע.

לא לדחוף תכנון בכול הכוח רק בגלל היתכנות כלכלית

השאלה מה קורה אם השמאי בוועדה קובע שהפרויקט אינו כלכלי. האם ניתן בכל זאת להריץ את הפרויקט. בשלב הראשון מומלץ לבדוק אם קיים משתלם לקדם את התוכנית, יתכן שהמתחם אינו מתאים לתוכנית פינוי בינוי . בשלב השני ניתן לבדוק שינויים תכנוניים. למרות זאת לאור העקרונות המנחים של תקן 21 החדש השמאי הממשלתי קורא לבדוק בזהירות שינויים תכנוניים, "לא מומלץ לקדם תכנית, בניגוד למדיניות התכנון, רק בשל הכדאיות הכלכלית", זאת משום שאם המתחם אינו מתאים לפינוי בינוי, הפרויקט עלול להסב נזק עתידי לתושבי באזור בשל מדיניות תכנונית רשלנית. כללו של דבר, ידן של וועדות התכנון היא על העליונה.

לראשונה: חישוב היטל השבחה וקרן הבניין בתקן 21

התקן החדש מכניס למשקל העלויות היזמיות עוד עלויות שאינן קיימות בחישוב של התקן הקיים. כמו היטל השבחה לפי שיעור של 25% או ב50% - באזור שהרשות המקומית הגדירה אותו לפי שומה של 50% - כפי שנקבע בחוק ההסדרים האחרון, בעניין זה, יש לומר כי אופן חישוב היטל ההשבחה טרם נקבע, והשמאים יחשבו את השומה לפי אופן החישוב שייקבע בהמשך. 

כן נקבע להכניס לתקן את עלויות קרן הבניין. עלויות נוספות שיכללו בתקן, חלקן כבר קיימות בתקן העכשווי - שכ"ד בתקופת הבניה, ליווי משפטי, עלות העברה, ליווי חברתי, ניהול דיירים וארגון לצורך חתימה על הסכמים,  שמאי דיירים, פיקוח, כנסים, חומר פרסומי וכדו'. עלויות הבניה – ישירות ועקיפות, לרבות עלויות מימון. "וכן יובאו בחשבון כל העלויות שהיזם נושא בהן הקשורות במימוש התוכנית, מעבר לתמורות לבעלי הדירות. לרבות מטלות ציבוריות, הנובעות מהוראות התוכנית בלבד, בין אם חלה על היזם במפורש ובין אם קיימת לגביהן שלביות ביצוע ולא ניתן לאכלס את המיזם ללא הקמתן". השמאי הממשלתי אומר שהרשימה עוד טרם נסגרה וכי צפויים בה עוד כמה שינויים לפי התנודות בשוק הבנייה.

תקן 21 האם זה חוק, ומהן הוראות המעבר?

לסיום, רבים לא יודעים אבל תקן 21 מתפקד כנורמה מקצועית ולא כחוק. "תקן 21 היא נורמה מקצועית הנכתבת על ידי צוותים מקצועיים ומאושרת על ידי מועצת שמאי המקרקעין. ככלל, התקינה אינה חקיקה ולכן אינה מחייבת את כלל שמאי המקרקעין, אם כי רובם ככולם נסמכים על התקינה השמאית. יחד עם זאת, שמאים מטעם השמאי הממשלתי מחויבים לעבוד לפי התקינה. כמו כן, הפסיקה מכירה בתקינה השמאית כנורמה מקצועית משמעותית".
כניסתו לתוקף של התקן החדש יבוא מיד עם אישורו במועצה. הוראות המעבר: "לעניין שומות מקרקעין אשר נערכו לתוכניות, שהוחלט על הפקדתן עד יום התחילה, יחול התקן כנוסחו ערב יום התחילה. תוכנית שטרם הוחלט על הפקדתה והוכנה לגביה שומת מקרקעין, בהתאם לתקן כנוסחו ערב יום התחילה, תעודכן השומה בהתאם להוראות תקן זה".