3,000 יח"ד יעברו הסדרה; הצפיפות ושיעור היח"ד הקטנות – מתחת לתקן: הכירו את תוכנית עין ג'ראר באום אל פאחם

הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור, היא הוותמ"ל, הודיעה לאחרונה על הפקדת תמל/1077, תוכנית "אום אל פחם - עין ג'ראר", אשר מציעה כ-6,500 יחידות דיור – לא כולן חדשות, כפי שמייד נבין. מטרת התוכנית היא "פיתוח שכונת מגורים חדשה והסדרת שתי השכונות הקיימות, עין ג'ראר ואל עראייש, בקיבולת כוללת של כ-6,500 יח"ד, ועריכת איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים בחלק מתחום התוכנית".

מדובר בתוכנית נרחבת, אשר נכללת בהסכם הגג של אום אל פאחם – הסכם גג ראשון שנחתם בין המדינה לרשות ערבית – אך זהו לא הדבר המעניין היחיד לגביה. מתברר שבאספקטים רבים נעשו בתוכנית זו לא מעט "פשרות".

הסעיף המרכזי הוא הכשרת אלפי יחידות דיור אשר בנויות שלא כחוק בשתי השכונות. "שכונות עין ג'ראר ואל עראייש הן שכונות קיימות ובנויות, היושבות על קרקע חקלאית, ובהן כ-3000 יח"ד. תוכנית המתאר הכוללנית של אום אל פאחם הגדירה אזור זה בייעוד מגורים, ותוכנית זו באה להסדיר שכונות אלו – על ידי הגדרה והפקעה של דרכים לשימוש כלל הציבור, הגדרת שטחים למבני ציבור ושטחי ציבור פתוחים אשר יענו על הצרכים של תושבי השכונות הקיימות, וכן הגדרת סל זכויות מתחמי שיאפשר הגדלת שטחי בנייה, ציפוף המרקם הקיים והוספת כ-2,300 יחידות דיור".

הצפיפות בתוכנית עומדת על 6 יח"ד לדונם נטו בממוצע באזור ההסדרה, ו-10 יח"ד לדונם נטו בממוצע בבנייה החדשה. לאור המאפיינים הייחודיים של התוכנית, ולאור הדירוג הסוציו-אקונומי של היישוב, מאשרת הוועדה את צפיפות נמוכה מהצפיפות הקבועה בתמ"א 35"

עוד שני סעיפים מעניינים, אשר מופיעים בקובץ ההחלטות של הוותמ"ל מישיבתה בינואר 2020, נוגעים לצפיפות ולשיעור יחידות הדיור הקטנות. "הצפיפות בתוכנית עומדת על 6 יח"ד לדונם נטו בממוצע באזור ההסדרה, ו-10 יח"ד לדונם נטו בממוצע בבנייה החדשה. לאור המאפיינים הייחודיים של התוכנית, ולאור הדירוג הסוציו-אקונומי של היישוב, מאשרת הוועדה את צפיפות נמוכה מהצפיפות הקבועה בתמ"א 35".

כפי שאפשר לראות בטבלה להלן, הלקוחה מתוך תיאור תמ"א 35 , ביישובים בני יותר מ-50,000 תושבים, כדוגמת אום אל פאחם, הצפיפות לדונם אמורה לנוע בין 14 ל-18 יח"ד, למעט במקומות המוגדרים כבעלי "מרקם חריג":

הגדרת "מרקם חריג" מתייחסת ל"מרקמי בינוי קיימים חריגים בצפיפותם הנמוכה, באופן שאינו מאפשר ציפוף משמעותי" – הגדרה שבהחלט יכולה להתאים לתוכנית עין ג'ראר, לכל הפחות באזור הבינוי הקיים. עוד נכתב בטבלה, כפי שניתן לראות בחלק ההערות, כי במחוז צפון ודרום ניתן לשקול צפיפות נמוכה מהערכים המצוינים בטבלה.

הנושא השני שזכה להחרגה הוא נושא שיעור יחידות הדיור הקטנות, כאמור, אשר אמור להיות על פי ההגדרה 20% מכלל יחידות הדיור החדשות. בנושא זה ציינה הוותמ"ל בדיון כי "בהתאם לסמכותה על פי חוק התכנון והבנייה ונוכח מאפייניו הייחודיים של היישוב ואופי הבינוי המוצע, מאשרת הוועדה צמצום של היקף יח"ד קטנות להיקף של 3%".

לצד החלק שיעבור הסדרה ותוספת יח"ד, כוללת התוכנית גם חלק נוסף – בשטח שבין שתי השכונות, אשר מוגדר "אזור בעל רגישות נופית גבוהה המכיל ואדי ויער". בשטח זה מוצע להוסיף כ-1,160 יח"ד, לצד שטחי ציבור ושטח לתעסוקה. במסגרת התוכנית מוצעת גם הסדרה וטיפול לכביש אשר מדרום לתוכנית, כביש 6535, אשר צמודה אליו טיילת נופית. על פי התכנון, יבוצע טיפול נופי לאורכו.

"התכנון מתייחס לרגישות הנופית הגבוהה הקיימת באזור", מודגש בדברי ההסבר. "הבינוי ומערכת הכבישים פרוסים בצורה מיטבית על גבי הטופוגרפיה, מאפשרים נגישות טובה למבני הציבור והשטחים הפתוחים, תוך כדי השלמת הרקמה העירונית הקיימת ביישוב. הבינוי מציע תמהיל מגורים מגוון, המהווה איזון בין בנייה פרטית המקובלת ביישוב ובין בנייה יזמית, ומותאם לאפשרויות השיווק.

טיפוסי הבנייה המותאמים לטופוגרפיה (במעלה ההר או במדרון), מנצלים את השיפועים למתן איכויות מגורים גבוהות, הכוללות גינות/מרפסות לרוב היחידות, עם מבטים לנוף הפתוח. כל זאת תוך כדי צמצום הקירות התומכים ועבודות העפר המיותרות בשלב הביצוע".

התכנית מציעה גם ארבעה בתי ספר יסודיים, בית ספר על יסודי, מתנ"ס, מוסדות שכונתיים ומוסדות עירוניים, ביניהם היכל ספורט, מגרש כדורגל, מרכז יום לקשיש, מרכז תמיכה עירוני במערכת החינוך, מבנה רווחה יישובי ועוד. בסך הכול היא תכלול 222,830 מ"ר של שטחים עבור מבני ציבור

התכנית מציעה גם ארבעה בתי ספר יסודיים, בית ספר על יסודי, מתנ"ס, מוסדות שכונתיים ומוסדות עירוניים, ביניהם היכל ספורט, מגרש כדורגל, מרכז יום לקשיש, מרכז תמיכה עירוני במערכת החינוך, מבנה רווחה יישובי ועוד. בסך הכול היא תכלול 222,830 מ"ר של שטחים עבור מבני ציבור.

שטח המגורים בתוכנית הוא 596,799 מ"ר. לצד זה ייבנו גם 32,557 מ"ר שטחי מסחר ועוד 282,143 מ"ר שטחי תעסוקה. התוכנית, שחולשת על פני כ-2,578 דונם, הוגשה על ידי משרד הבינוי והשיכון , והתקבלה במוסדות התכנון באפריל 2019.

לעיון בפרטי התוכנית לחצו כאן