חולון: ועדת הערר קיבלה את עמדת החברה והשמאי המכריע – והפחיתה היטל השבחה באזוה"ת בכ-68%

חברת עופר סחף תשלם היטל השבחה של 2,702,245 שקל בגין מכירת שתי חלקות באזור התעשייה חולון – נמוך בכ-68% מהיטל ההשבחה שדרשה הוועדה המקומית. כך קבעה לאחרונה ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, לאחר שקיבלה את החלטותיו של השמאי המכריע מוטי דיאמנט, ואת עמדותיהם של שמאי המוכרת, מיכל שימקביץ ואיתי חן ממשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', כלכלה ושמאות מקרקעין. את הליווי המשפטי לחברה העניק עו"ד תומר גור.

תחילת הפרשה בשתי שומות מכריעות שניסח השמאי דיאמנט עקב אישור תוכנית בניין עיר ח/499/א לאזור התעשייה המזרחי בחולון, ועקב מימוש זכויות בדרך של מכר – בנוגע לחלקות צמודות, ברחוב הצורף 3 ו-5 בעיר. חלקה אחת, מספר 18, היא בשטח 13,618 מ"ר, והשנייה, מספר 42, שטחה 2,016 מ"ר.

הוועדה המקומית דרשה על עסקאות המכר של שתי החלקות 8,478,474 שקל, ואילו החברה טענה כי אין השבחה בגין עסקת המכר. אחת הסוגיות המרכזיות, הן בשומות המכריעות והן מאוחר יותר בערר שהגישה הוועדה המקומית (ושאליו נגיע מייד),הייתה נושא פתרון החניה

הוועדה המקומית דרשה על עסקאות המכר של שתי החלקות 8,478,474 שקל, ואילו החברה טענה כי אין השבחה בגין עסקת המכר. אחת הסוגיות המרכזיות, הן בשומות המכריעות והן מאוחר יותר בערר שהגישה הוועדה המקומית (ושאליו נגיע מייד),הייתה נושא פתרון החניה. שמאית הוועדה המקומית רחל פרנקו טענה כי מאחר שבמצב הקודם נבנו על ידי הבעלים מקומות חניה עודפים לתקן, יש להתחשב בהם בעת חישוב פתרון החניה במצב החדש, וכי בכל מקרה עלות הקמת מקום חניה מתקזזת עם שוויה.

בשומת החברה הוצג תחשיב שבו נכלל קיזוז העלות העודפת להקמת פתרון חניה תת-קרקעי, בסך של כחמישה מיליון שקל, עמדה שהשמאי המכריע אימץ בשומתו: "אני סבור כי במועד הקובע הקמת מרתפי חניה במתחם הנדון מהווה בחלק ממנה עלות בלתי מכוסה. כמו כן, עצם קיומם של מרתפי החניה בתחום בניין B אינה רלוונטית לעניין הקיזוז של העלות הבלתי מכוסה, מאחר שמרתפי החניה נבנו בעבר על חשבון בעלי הקרקע. בתחשיב ההשבחה הנדון יש לקזז את העלות הבלתי מכוסה מההשבחה".

לעיון בהיטל ההשבחה עבור חלקה 18 לחצו כאן
לעיון בהיטל ההשבחה עבור חלקה 42 לחצו כאן

על עניין זה הגישה הוועדה המקומית את הערר. ועדת הערר המחוזית הפנתה לשמאי המכריע שאלות בעניין זה, ובמענה להן השיב דיאמנט כי הוא מותיר את הכרעתו ללא שינוי: "המצב התכנוני הקודם הובא בייעוד תעשייה, ואילו המצב התכנוני החדש מובא בחשבון בחוות דעתי כתעשייה עם שימושי מסחר. ברור כי דרישות תקן החניה למסחר גבוהות הרבה יותר מדרישות החניה לתעשייה. לעומת המצב הקודם, שבו ניתן היה לנצל את הקרקע הפנויה מתכסית בנייה לשימושי חניה, הרי שבמצב התכנוני החדש שטח הקרקע הפנוי מתכסית בנייה אינו מספק לצורכי תקן החניה ולדרישותיו, ולכן הובאה בחשבון הפחתה במצב החדש אך ורק למספר החניות הנדרשות לניצול תת-קרקעי. 

תקן החניה הוא זה שמכתיב את כמות החניה הנדרשת. הבחינה לשווי הקרקע לא נבדקת בהתאם למה שניתן לבנות, אלא בהתאם לשימוש המיטבי - ושימוש מיטבי במועד הקובע אינו הקמת חניות תת-קרקעיות שלא לצורך. בשני מצבי התכנון לא הובאו בחשבון שטחי חניה שלא נדרשים למרות, שהיה ניתן להקימם בהתאם להוראות התכנון. ההשבחה בשומתי חושבה בהתאם לתוספת מקומות החניה התת-קרקעית בלבד, אשר מותירה עלות בלתי מכוסה במצב התכנוני החדש בלבד. בהתאם לכך אינני רואה כל טעם בתיקון חוות דעתי בנקודה זו".

התייחסותו של השמאי המכריע בדיון זה אף כללה תיקון לטעות אריתמטית שנפלה בשומה המכרעת, וצוינה על ידי שמאי החברה, וכך הופחת גובה היטל ההשבחה באחת מהחלקות בכמיליון שקל נוספים – ל-2,702,245 שקל בלבד.

ועדת הערר, בראשות היו"ר עו"ד שרון טל, קבעה: "בקביעות השמאי המכריע, המצויות בלב שיקול הדעת השמאי, אין להתערב. כפי שציינה המשיבה, חלק מטענות העוררת הן טענות שכבר נדחו, ובחלק אחר היא מבקשת לערוך מקצה שיפורים, שאין להתירו, בטענות שהעלתה בתחילה. 

סברת העוררת שיש לערוך את שומת ההשבחה בדרך אחרת מזו שנקט השמאי המכריע, אין די בה כדי לבסס התערבות בשומה המכרעת". בהתאם לכך קבעה הוועדה כי היא מעניקה תוקף לשומה המכרעת, ואף חייבה את הוועדה המקומית לשאת בהוצאות החברה, בסכום של 10,000 שקל

סברת העוררת שיש לערוך את שומת ההשבחה בדרך אחרת מזו שנקט השמאי המכריע, אין די בה כדי לבסס התערבות בשומה המכרעת". בהתאם לכך קבעה הוועדה כי היא מעניקה תוקף לשומה המכרעת, ואף חייבה את הוועדה המקומית לשאת בהוצאות החברה, בסכום של 10,000 שקל.

לעיון בהחלטת הוועדה לחצו כאן

בשולי הדברים: העלייה המטאורית בשווי הקרקע

בשומות המכריעות שניסח השמאי דיאמנט מובאת, בתמציתיות, סדרת העסקאות שהתבצעו לאורך השנים סביב הקרקעות המדוברות. השתלשלות האירועים הזו ממחישה עד כמה עלו המחירים בישראל, גם בסקטור התעשייה והמסחר, לאורך השנים.

כך מצוין בשומות המכריעות כי בפברואר 1990 נחתם בין תדיראן לבין סחף חברה ישראלית לעבודות פיתוח הסכם למכירת הקרקעות תמורת 8.5 מיליון דולר; במאי 2006 נחתם הסכם מכר בין גמל תשואה לבין אחים עופר השקעות , תמורת 23 מיליון שקל; 12 שנים מאוחר יותר, בפברואר 2018, נחתם הסכם בין עופר סחף לבין סלע קפיטל נדל"ן, למכירת הקרקעות תמורת 111 מיליון שקל.