השמאי המכריע קבע: היטל ההשבחה במתחם רחוב הבנים בבת ים – עד כ-12 מיליון שקל

מהו היטל ההשבחה הנדרש עבור מתחם מגורים בן שלושה בניינים ו-255 יחידות דיור בשכונת רמת הנשיא בבת ים? בעוד החברה היזמית, מפעלי הובלה מיוחדים, טענה כי ההיטל צריך להיות לכל היותר כשלושה מיליון שקל, קבעה הוועדה המקומית כי ההיטל צריך להיות עד כ-18 מיליון שקל. השמאי המכריע גיא צדיק קבע: היטל ההשבחה יהיה בין 9 ל-12 מיליון שקל - כתלות בחישוב שטחי הממ"דים - וכך "חתך" עד לכ-44% את ההיטל שביקשה הוועדה המקומית.

המדובר הוא בחלקה ללא בינוי, המיועדת לבניית מבנה מבניה רוויה למגורים, בשכונת רמת הנשיא בבת ים, ברחוב הבנים. שטח החלקה הרשום הוא 2,002 מ"ר, והוא נקנה בשנת 2006 מחברת הכשרת הישוב תמורת 920,000 דולר. 

התוכנית למתחם הבנים מאפשרת הקמת שלושה מבני מגורים גבוהים, בשילוב שטחים למבני ציבור, שטחי מסחר ושטחי תעסוקה. היא קובעת מספר יח"ד מרבי על 255, כאמור, ומציינת כי בכל בניין מגורים יוקצו לצורכי ציבור 750 מ"ר שטח עיקרי.

בין החברה היזמית לבין הוועדה המקומית התגלעו כמה מחלוקות שבעקבותיהן הגיעו אל השמאי המכריע; אחת המחלוקות העיקריות נגעה לחיוב שטחי הממ"דים בפרויקט – סוגיה שהביאה הן את הצדדים והן את השמאי המכריע, כפי שנראה מייד, להציג שתי אופציות לגובה היטל ההשבחה

בין החברה היזמית לבין הוועדה המקומית התגלעו כמה מחלוקות שבעקבותיהן הגיעו אל השמאי המכריע; אחת המחלוקות העיקריות נגעה לחיוב שטחי הממ"דים בפרויקט – סוגיה שהביאה הן את הצדדים והן את השמאי המכריע, כפי שנראה מייד, להציג שתי אופציות לגובה היטל ההשבחה.

כך, חברת מפעלי הובלה מיוחדים, באמצעות השמאים מיכל שימקביץ' ואיתי חן ועו"ד אייל קוצ'ינסקי, ציינה כי היטל ההשבחה כולל חיוב שטחי הממ"דים הוא 3,069,017 שקל, ואילו ללא חיוב שטחי הממ"דים - 1,285,547 שקל. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים, באמצעות השמאי יורם ברק, טענה כי היטל ההשבחה כולל חיוב שטחי הממ"דים צריך לעמוד על 18,093,685 שקל – פי שישה ויותר מגרסת היזמית – וההיטל ללא חיוב שטחי הממ"דים צריך לעמוד על 16,341,905 שקל.

השמאי המכריע שמע את גרסאות הצדדים בנושאים השונים, ולגבי עניין הממ"דים כתב כך: "הצדדים חלוקים בעניין אופן חישוב הפטור בגין שטח ממ"ד במסגרת חישובי היטל ההשבחה השונים שבין חלופת מימוש במכר וחלופת מימוש בבנייה. הצדדים אינם חלוקים לעניין עצם הפטור לשטחי ממ"ד, בהתאם להחלטת ועדת הערר המחוזית בירושלים, מספר 417/11.

אני מקבל לעניין זה את עמדתה העקרונית של המשיבה, שממנה עולה כי בחישוב הפטור לשטחי ממ"ד יש לחשב פטור לגבי שטחי הממ"ד בלבד ולא לבצע חישוב שטחים משוקללים היכול ליצור מצב שבו בפועל, לאחר מכן, מחושב הפטור ביחס לשטחים נרחבים יותר (שטחים המגולמים כגון מרפסות וכדומה). 

עם זאת אינני מקבל את הטענה כי יש ליחס לשטחי הממ"ד את חלקם היחסי בעלות המטלה הציבורית, היות שעלות מטלה זו מהווה הוצאה של היזם שאינה תלויה בבניית הממ"דים שבגינם הוגדר בחוק פטור ספציפי. לאור העובדה כי ממילא אני מחשב את שטחי הממ"ד במקדם 1 כפי שמחושבים שטחי בנייה עיקריים, וכן נותן משקל נפרד לשווי שטחי המרפסות, לא אמור להיווצר עיוות בתחשיב בשיטת חישוב זו".

בהתאם, כאמור, קבע השמאי צדיק שתי "גרסאות" לגובה היטל ההשבחה, ממש כפי שעשו הצדדים, וכתב כך: היטל ההשבחה כולל חיוב שטחי הממ"דים יעמוד על 12,073,450 שקל, כלומר כ-66% מההיטל שביקשה הוועדה המקומית, ואילו היטל ההשבחה לא כולל חיוב שטחי הממ"דים יעמוד על 9,394,660 שקל - 44% פחות מההיטל שביקשה הוועדה.

לעיון בהחלטה במלואה לחצו כאן