מנכ"לית דירה להשכיר ענבל דוד בפודקאסט "החזית העירונית": "דירה להשכיר היא הקטליזטור, אבל המאסות הגדולות יגיעו מיזמים פרטיים"

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 17, שבו אירח מוטי ויזל (מייסד ומנכ"ל VCELL - פירמת הייעוץ האסטרטגי והמחקר),את ענבל דוד, מנכ"לית החברה הממשלתית " דירה להשכיר ". השניים דיברו ביניהם על שוק השכירות ארוכת הטווח בישראל, על התפתחותו ועל עתידו, דרך עיניה של מי שפועלת כבר שנים בחברה. האזינו:

להאזנה בספוטיפיי 
להאזנה באפל פודקאסטים 
להאזנה בגוגל פודקאסטים 

הייעוד: מיסוד שוק השכירות ארוכת הטווח בישראל

" דירה להשכיר היא חברה ממשלתית שהוקמה למעשה למען מיסוד שוק השכירות ארוכת הטווח בישראל. נוסף על כך, דירה להשכיר היא גם גורם מתכנן, המקדם תכנון סטטוטורי של מתחמים למגורים ברחבי ישראל. החברה הוקמה בסוף 2013 והחלה בפעילות ממש בסוף דצמבר 2014. המטרה המרכזית שלה היא לבסס את שוק השכירות ארוכת הטווח בישראל – זהו שוק שקיים בכל מדינות המערב, אם ניסע למשל ונבדוק במדינות ה-OECD - במטרה לבסס בישראל אלטרנטיבה למגורים בשכירות ספורדית. 

דירה להשכיר בעצם מפתחת מוצר אחר לחלוטין מהדיור הציבורי: מדובר בפתרונות דיור בהישג יד במטרה לייצר מענה לאוכלוסיית מעמד הביניים, למעשה, כחלופה לשכירות הרווחת. היום שוק השכירות מהווה בערך 30% אחוז מכלל השוק – 30% ממשקי הבית שגרים בישראל גרים בשכירות, שיעור דומה למדינות ה-OECD, שזה אומר בעצם במספרים בסביבות 750,000 משקי בית שחיים בשכירות.
 
נכון להיום הפתרון היחיד שהיה לשוכרים הוא לפתוח את אותם מדורי דירות להשכרה בשוק החופשי ולשכור דירה ממשכיר פרטי, שהתמזל מזלו ויש לו דירה להשקעה . הוא משכיר אותה בתנאים שלו, ובעצם הם לא מקבלים את אותה היציבות ו-הוודאות שאנחנו רוצים לייצר במוצר שלנו. 

אצלנו, בדיור להשכרה ארוכת הטווח, מקבלים חוזה לעשר שנים עם אפשרות יציאה מדי שנה, עם מגבלה על העלאת שכר הדירה במהלך תקופת ההשכרה. כל הדירות בפרויקטים שלנו בשכר דירה מפוקח, ומנה מסוימת מתוכן – בדרך כלל רבע מהדירות בפרויקט אבל לעיתים גם חצי – מוצעת בשכר דירה מופחת, דהיינו 20% מתחת למחיר השוק כפי שעולה מבחינות שאנחנו עושים בסמוך למועד האכלוס של הפרויקט. בעצם באופן הזה משק בית יכול לתכנן קדימה את האופק הכלכלי שלו בהקשר לדיור, ולדעת בדיוק כמה יעלה לו שכר הדירה גם בשנה התשיעית מהיום שיצא לדרך בפרויקט שלנו".

שכירות ארוכת טווח בחוק ההסדרים

" חוק עידוד השקעות הון היה קיים גם ערב חוק ההסדרים האחרון. הוא ייצר את נכס הבסיס לשוק הזה, לשכירות, אך לא לשכירות ארוכת טווח - כי החוק אפשר הקלות מס ליזמים או לגורמים שהחזיקו דירות להשכרה למשך חמש שנים, וזהו. לא נקבעה שום רגולציה, ואין שום קריטריונים שמתייחסים לתנאים שבהם הדירות האלה מושכרות, ולמשך כמה שנים. אין שום מדיניות ממשלתית. 

עכשיו, תחת חוק ההסדרים החדש, חשוב להבין שלראשונה יש פרק נפרד לעידוד שכירות ארוכת טווח בישראל. ממשלת ישראל שמה את התחום הזה בחוד החנית, לצד יתר הפתרונות שהיא מטפלת בהם, כמו התחדשות עירונית , כמו הגדלת היצע לשיווק למכירה, כמו מחיר מטרה וכולי - היא שמה את השכירות ארוכת הטווח בחוד החנית וייעדה פרק שלם לעידוד שכירות ארוכת טווח בישראל. 

הפרק הזה עשה דבר אחד משמעותי מאוד: האחדה וקביעת קריטריונים לגבי מה זה שכירות ארוכת טווח. להבדיל מהמצב ערב חוק ההסדרים, שכאמור אִפשר להשכיר דירה לא לטווח ארוך בלי שום קריטריונים, נקבעה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה הגדרה לגבי מה היא שכירות ארוכת טווח. הוא לא קבע מחירים, הוא לא קבע בכמה ניתן להעלות את שכר הדירה; הוא כן קבע כי שכירות ארוכת טווח מחייבת חוזה של חמש שנים, עם אופציה להגיע לעשר שנים לפחות - זאת אומרת אנחנו מדברים על שכירות ארוכת טווח אמיתית; והוא קבע שבחוזי השכירות יש לקבוע מה יהיה מנגנון העלאת שכר הדירה. הוא לא קבע מגבלה ממשלתית שאומרת שההעלאה צריכה להיות רק באחוז לשנה, כמו שיש במכרזים של דירה להשכיר לדוגמה, אבל הוא כן קבע שבחוזה בין משכיר מרצון לשוכר מרצון, כשרוצים ליהנות מההטבות שמציע התחום, יש לאפשר לשוכר לגור עשר שנים באותה דירה ושידע מראש כמה ישלם בשנה התשיעית והעשירית. נוסף על כך, בדומה למודל של דירה להשכיר, יש אופציה ליציאה מדי שנה. 

כך, אם עד היום דירה להשכרה ארוכת טווח הייתה מוצר שהוא לא אחיד וידוע, והשוכרים בעצם לא ידעו מה המוצר שעליו הם חותמים, כעת זה השתנה. זה לדעתי אחד השינויים הכי מרכזיים פה בחוק ההסדרים, כי הוא מבסס איזשהו סטנדרט". 

היעדים ל-2022 – כמו המספרים ב-2021

"אם לסמן יעד קדימה, אז במדינות ה-OECD שדיברנו עליהן קודם לכן שיעור השכירות המוסדית מתוך שיעור השכירות הכללי נע בין 10% ל-60% בקיצון, כמו שאפשר לראות בברלין למשל. אני חושבת שטוב להיות במקום כלשהו באמצע. אם אתה מדבר איתי על יעד קרוב יחסית שהייתי רוצה שנציג אותו, אז בטווח של חמש שנים מהיום הייתי רוצה ששוק השכירות המוסדית ארוכת הטווח בישראל יהווה 10% לפחות משוק השכירות.
 
דירה להשכיר , מאז הקמתה, שיווקה יותר מ-15,000 יחידות דיור. אנחנו נמצאים בשלהי שנה פעילה מאוד – ב-2021 שיווקנו יותר מ-6,500 יחידות דיור להשכרה, והיעדים שלנו ל-2022 הם לעמוד לפחות ביעדים האלה. אגב, מדובר ב-10% מסך יעדי השיווקים למגורים בכלל של רשות מקרקעי ישראל .

אני מאמינה גדולה בשוק הפרטי, ולא חושבת שכשאתה רוצה למסד שוק כמו שוק השכירות - שהוא עדיין שוק צעיר בישראל - הדרך היחידה לעשות את זה היא דרך שיווק המדינה. כמו איזושהי תנועת מלקחיים, אנחנו מצד אחד נמשיך לייצר נכסי בסיס לתוך שוק השכירות בשיווקים של דירה להשכיר , אבל במקביל - ואני חושבת שבזה בא חוק ההסדרים החדש בעצם לטפל - נעודד יזמים בשוק הפרטי לקחת מהנכסים הפרטיים שלהם, מגרשים המיועדים למגורים, ולייעד אותם לשכירות ארוכת טווח, לא דרכי - לא דרך המכרזים של דירה להשכיר. להקים אותם בעצמם, להינות מאותם חוקי עידוד, אם זה תחת קרנות הריט ואם זה תחת חוק עידוד השקעות הון, ובעצם לייצר לנו את המסה הדרושה. 

אפשר להסתכל על דירה להשכיר כאיזשהוא גורם שהוא מחולל שוק, קטליזטור לאירוע שצריך היה להיות פה כבר מזמן, אבל אנחנו לא לבד במערכה. אני חושבת שהמאסות הגדולות שאנחנו רוצים לראות, כדי באמת לתפוס את אותו פלח מתוך שוק השכירות, יגיעו מיזמים פרטיים שכבר הבינו ששוק הדיור להשכרה זה אפיק פעילות כדאי מאוד ורווחי מאוד, שיש לו ביקוש, יש הטבות מס בצידו. אנחנו רואים יותר ויותר יזמים גם נכנסים לפעילות הזו וגם מקימים ממש תחומי פעילות נפרדים לנושא הזה, לצד פעילות המכירה שלהם, או נכסים מניבים למסחר ולתעסוקה".