הסדקים והליקויים שעלולים לסכן אתכם - הזמן הנכון לבדוק את תקינות הבניין הוא עכשיו

בעיית המבנים הרעועים בישראל התחילה  בשנים הראשונות להקמת המדינה, עם מחסור בחומרי בנייה ושימוש בחומר גלם בעייתי. "הייתה בהלה גדול לבנייה, כדי לשכן את המוני העולים במבני קבע ולא בצריפים ומעברות", אומר ג'ק דרעי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ג'ק דרעי יזמות ושיווק נדל"ן. "לחברות הבנייה לא היה חול מחצבה ולכן הן השתמשו בחול ים מהודק עם מעט צדפים ומלט. עד היום, כשקודחים בקיר בבניינים ישנים יוצא חול. התוצאה המצערת היא מבנים חלשים יחסית שמובילים כיום לקטסטרופה שלמה ", אומר דרעי.

בעקבות השימוש בחול ים, הקירות התומכים הדקים מתקשים לעמוד בעומס, מה שגורם להיווצרות סדקים מסוכנים. "במדינת ישראל ישנם קטליזטורים נוספים, כמו נפילות טילים שגורמים לרעידות, או סכנה לרעידת אדמה בעקבות העובדה שאנחנו נמצאים על השבר הסורי-אפריקאי", אומר דרעי. "בניינים עם פוטנציאל לקריסה צצים כפטריות אחרי הגשם והמגמה רק תגבר. לאחרונה זימנו אותי לבניין בתל אביב שהיה משופץ, צבוע ומטופח למראית עין, אבל אחרי בדיקה של הקונסטרוקטור מטעמי, התגלה שהבניין שקע 15 ס"מ בצד אחד".

היעדר חוק לבדיקה תקופתית וזריקת אחריות מצד לצד

נכון להיום אין חוק המחייב בדיקה תקופתית מבוקרת על מבני מגורים, והצדדים השונים במשוואה זורקים את האחריות מאחד לשני. "בהרבה מקרים, אם אחד הדיירים מזהה נזק שיכול להוביל לאסון, הוא פונה לעירייה", מספר דרעי. "העירייה שולחת פקח שרואה בניין במצב גרוע ומקציבה לבעלי הנכסים זמן מוגבל לתיקון, ולא הדיירים יצטרכו לפנות". בשלב זה, אומר דרעי, בעלי הנכסים מתחילים לחפש את המימון ובעלי המקצוע שיבצעו חיזוק ושיפוץ לבניין.

"אם הבניין במצב רעוע, הפתרון יכול להתבטא בתמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 ", אומר דרעי. "אם הדיירים צריכים לכסות בעצמם על עלות החיזוק, בבניין עם 6-8 דיירים בתל אביב, למשל, העלות יכולה להגיע ל-300-400 אלף ₪ לכל דייר, סכום שאין לכל אחד. נתקלתי כבר בבעלי דירות שמתעלמים ממכתבי התרעה מהעירייה לגבי ליקויים חמורים, לעתים מתוך הזנחה ולעתים משום שאין להם כסף לתקן".

לדבריו, "חקיקת חוק שידרוש בדיקת מבנים תקופתית תעודד ותזרז את תהליכי ההתחדשות העירונית, המהווים פתרון מצוין למבנים רעועים. התחדשות עירונית מביאה רווח לכל הצדדים - היזמים מוכרים את הדירות הנוספות, הדיירים נהנים מנכס בטיחותי וחדש, עם מעלית, חנייה, מרפסת וממ"ד, המהווים שדרוג של ממש לדירה".

הפתרון נמצא בהתחדשות עירונית

"חשוב להבין שהדיירים הם האחראים הבלעדיים לתקינות הבניין", אומר דרעי, "כך שאם דיירים לא יפעלו ויקדמו מהלכים, הם יידרשו להכניס את היד בכיס ולכסות על השיפוץ בהמשך הדרך. תכנית תמ"א 38 צפויה להסתיים באוקטובר 2022, ונכון לעכשיו אין למדינה תכנית חלופית". עוד מסביר דרעי כי "בתל אביב עובדים על פי תכנית הרובעים, מה שיגרור תשלום מס גבוה לטובת העירייה ויהפוך פרויקטים רבים ללא-כלכליים".

"בסופו של דבר, הדיירים יידרשו להוציא סכומים גדולים לחיזוק הבניין בלבד, בלי ליהנות מהתמריצים של תמ"א 38 כמו בניין חדש, ממ"ד, מעלית וחנייה תת קרקעית", אומר דרעי. לעומת זאת, "אם בעלי הדירות יגיבו במהירות, הם יזכו לשדרוג הדירות, לבטיחות מרבית וגם לחיסכון של הוצאה עתידית".

דרעי מספר כי "לאחרונה היה לקבוצה שיח על ביצוע תמ"א בבניין ברמת גן, ולפני שהספקנו להיכנס לטיוטות חוזה, הדיירים קיבלו צו פינוי. זו הסיבה לכך שאסור לאנשים לחכות לאסון שיקרה. מדובר כאן בחיי אדם - אין משחקים ואין התפשרות".

איך תדעו שאתם גרים בבניין בטוח?הדרך הנכונה לשמירה על הביטחון עבור כל בעל דירה בבניין ותיק, היא לבחון היטב את מצב הבניין, לבדוק אותו באופן יזום בעזרת בעל מקצוע ולהחליט על דרך פעולה בעקבות חוות הדעת המקצועית שהתקבלה.

"בקבוצת ג'ק דרעי חשבנו מחוץ לקופסה והחלטנו לממן בעצמנו בדיקה ללא עלות של קונסטרוקטור מקצועי שמתמחה בבנייני מגורים ובניינים לשימור", אומר דרעי. "לאחר פנייה של נציגות הבניין, אנחנו מביאים צוות מקצועי שבודק עם ציוד מיוחד וחדשני את חוזק הבניין, העמודים, המבנה הקונסטרוקטיבי, ומגדיר האם הבניין במצב שיכול לספק מגורים בטוחים לשנים הבאות".

הריסות בניין

חוות הדעת של הקונסרוקטור קבילה בהתנהלות מול העירייה בתור הוכחה לתקינות הבניין. "אם המצב גרוע וצריך להוציא סטטוס ' מבנה מסוכן ', חוות הדעת מאיצה את התהליך עד לקבלת היתר בנייה", אומר דרעי.

הדרך הנכונה לביצוע תמ"א 38 או פינוי-בינוי

ההמלצה היא להעדיף חברה שמתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ופינוי בינוי, אשר מחזיקה בזרוע יזמית וביצועית, "כדי שיהיה לכם גם אבא וגם אמא", אומר דרעי. "חברות רבות התחילו בתור יזמיות ועובדות מול קבלני ביצוע, כך שבמקרים של ליקויי בנייה, היזם שולח את הדיירים לחפש את הקבלן והם עומדים מול שוקת שבורה. לכן כדאי לגייס חברה שהיא יזמית ומבצעת, עם ניסיון רלוונטי".

קבוצת ג'ק דרעי יזמות ושיווק נדל"ן היא אחת מהחברות הראשונות שקידמו פרויקטים של פינוי בינוי בישראל. החברה פעילה כבר 25 שנים ומאחוריה פרויקטים רבים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ. "את הידע שלי בתחום הבאתי מלוס אנג'לס, מקום מועד לפורענות שדורש בנייה נכונה וחזקה", אומר דרעי. "היום אנחנו גאים להיות אחת החברות המובילות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, ולהציע לציבור בדיקה ללא עלות שתשמור על הביטחון שלהם".