מכרז היזמים לפרויקט יפת 197-185 ביפו פורסם; הזדמנות לבחון: כיצד פרויקט כזה מתגבש "מאחורי הקלעים"?

בסוף אוגוסט האחרון דיווחנו כאן – עם כמה אי-דיוקים שנתקן בהמשך הכתבה – על הודעת הוועדה המקומית כי תוכנית יפת 197-185 ביפו מופקדת. כעת, כחודש וחצי לאחר מכן, מפרסמת עזרה ובצרון, החברה הבת של עיריית תל אביב המקדמת את הפרויקט, את המכרז המזמין יזמים להגיש הצעות בפני דיירי המתחם, בדרך לתחילת שלב החתימות.

התקדמות חשובה זו בפרויקט, שנחשב מורכב למדי - ורווי שינויים מבורכים שנעשו בהתאם לבקשות הדיירים הקיימים וצורכיהם – מהווה הזדמנות מצוינת עבורנו לבחון כיצד מתקדם בפועל פרויקט פינוי-בינוי שמערב אוכלוסיות ממגזרים שונים, קרקע מבוקשת במיוחד ותכנון מאתגר. התקווה היא שבעתיד הקרוב, בתוך שנים ספורות בלבד, אף נראה את תחילתן של העבודות בשטח.

הפרויקט שונה מבינוי-פינוי לפינוי-בינוי – לבקשת הדיירים עצמם

המתחם האמור כולל שבעה בניינים, ושטחו הכולל ה-15.24 דונם. קיימות בו 84 יחידות דיור בנויות, מהן שבע בבעלות המדינה. במכרז שפורסם לאחרונה נכתב כי "בימים אלה מתנהל הליך לאישור התוכנית החדשה", תוכנית מפורטת תא/מק/4707 מספר 507-0802983. עיקר התכנון הוא הקמה של מגדל מגורים, וכן חמישה בניינים מרקמיים, עם עד 273 יחידות דיור חדשות. במתחם ייבנה גם חניון תת-קרקעי גדול, והוא יכלול גם שטחי מסחר.

מטרות התוכנית, מתוך אתר "מידע תכנוני" של מנהל התכנון , הן: " התחדשות עירונית ברחוב יפת בשכונת יפו ג', בסביבת המגורים ובמרחב הציבורי. כל זאת נעשה תוך שימור ושיפור המרחב הציבורי הפתוח, הגברת הקישוריות והנגישות של הולכי הרגל"

מטרות התוכנית, מתוך אתר "מידע תכנוני" של מנהל התכנון , הן: " התחדשות עירונית ברחוב יפת בשכונת יפו ג', בסביבת המגורים ובמרחב הציבורי. כל זאת נעשה תוך שימור ושיפור המרחב הציבורי הפתוח, הגברת הקישוריות והנגישות של הולכי הרגל. 

התוכנית מאפשרת הקצאת קרקע למבנים ולמוסדות ציבור לרווחת תושבי השכונה וכלל הציבור, ונוסף עך כך כוללת תוספת מסחר לאורך רחוב יפת. התוכנית מאחדת ומחלקת מחדש את המגרשים, מוסיפה זכויות בנייה וקובעת הוראות בינוי, זאת בהתאם לתוכנית המתאר תא/5000 ".

על תכנון התב"ע אמון אדריכל אדר סקר ממשרד יו.אר פלטפורם אדריכלים. באתר עזרה ובצרון נכתב כי מטרת הפרויקט היא "טיפול בתשתיות ישנות ובבניינים ישנים ויצירת מציאות חדשנית ומותאמת לצורכי הסביבה בהווה ובעתיד".

על פי התכנון המקורי היו אמורים דיירי המתחם לעבור למגדל מגורים חדש שייבנה עבורם, ולאחר מכן ייהרסו המבנים הקיימים ויוקמו במקומם מבנים חדשים, 'מרקמיים', אך התושבים ביקשו להישאר בבנייה המרקמית, שתיבנה על רחוב יפת. לכן התוכנית שונתה"

"הפרויקט החל במקור, לקראת סוף 2016, כפרויקט בינוי-פינוי", מספר עו"ד גיא יקותיאל, שותף מנהל במשרד פרידמן, יקותיאל, אינגביר - עורכי דין, ומי שמלווה את הדיירים בפרויקט לצד עו"ד מיכאל גבע. "על פי התכנון המקורי היו אמורים דיירי המתחם לעבור למגדל מגורים חדש שייבנה עבורם, ולאחר מכן ייהרסו המבנים הקיימים ויוקמו במקומם מבנים חדשים, 'מרקמיים', אך התושבים ביקשו להישאר בבנייה המרקמית, שתיבנה על רחוב יפת. לכן התוכנית שונתה, והפכה להיות פרויקט פינוי-בינוי רגיל: לאחר הריסת כלל המבנים בפרויקט, יוקמו כל המבנים החדשים במתחם.

התהליך לווה על ידי סוקרת חברתית, שהשפיעה גם היא על אופי התוכנית. נעשו פגישות עם הדיירים לכל אורך הדרך, ואלו יקבלו לכל הפחות תוספת של 12 מ"ר בכל דירה, וכן מרפסת וחניה. כל דייר גם יזכה לעלות קומה אחת כלפי מעלה, בהשוואה למצב כיום. על פי תנאי המכרז, היזמים שייבחרו בתום התהליך יכולים להוסיף לפי שיקולם תמורות נוספות לדיירים, ואני מקווה שכך אכן יעשו".

אופי המכרז: תנאי סף משמעותיים שבהם צריכים לעמוד המגישים

המכרז עצמו – מכרז היזמים שמאפשר לדיירים לקבל הצעות באופן מסודר ממבצעים פוטנציאליים – פורסם לקראת סוף השבוע האחרון, מצד עזרה ובצרון. התנאי הראשוני והמרכזי במכרז: על היזמים לקבל על עצמם את כלל תנאי הסף המצוינים במכרז, מראש.

המכרז עצמו – מכרז היזמים שמאפשר לדיירים לקבל הצעות באופן מסודר ממבצעים פוטנציאליים – פורסם לקראת סוף השבוע האחרון, מצד עזרה ובצרון. התנאי הראשוני והמרכזי במכרז: על היזמים לקבל על עצמם את כלל תנאי הסף המצוינים במכרז, מראש

לא סתם אנו מדגישים זאת כאן, שכן מדובר בתנאי סף רבים ומשמעותיים למדי. אלו חלק מהם:

• על המציע להיות בעל ניסיון מוכח בתכנון, בביצוע הקמה ובבנייה של יחידות דיור בבנייה רוויה. "ניסיון מוכח לצורכי סעיף זה - קיומן של כל הדרישות להלן במצטבר, במהלך עשר השנים שקדמו למועד להגשת ההצעות: המציע הקים 50 יחידות דיור לפחות בעיר תל אביב-יפו, או הקים לפחות 10,000 מ"ר לפחות לתעסוקה בעיר; המציע הקים 500 יחידות דיור לפחות בבנייה רוויה בישראל; פרויקט אחד שהוקם על ידי המציע כלל הקמה באותו אתר, ובו-זמנית של 150 יחידות דיור לפחות; בניית כל יחידות הדיור שפורטו לעיל הסתיימה והן ראויות למגורים (התקבל אישור אכלוס לגביהן).

• על המציע, ובמקרה של קבוצה - אחד מחברי הקבוצה לבדו – לעמוד בכל הקריטריונים הללו במצטבר: בעל מחזור כספי שנתי של 300 מיליון שקל לפחות, מפעילות בענף הבנייה, בכל אחת משלוש השנים 2018, 2019 ו-2020; בעל הון עצמי של 250 מיליון שקל לפחות, ביום הגשת ההצעה; בדוחות הכספיים של המציע לשנים 2020-2017 לא נרשמה הערת "עסק חי".

המכרז מתייחס גם לשבע הדירות שהזכרנו קודם לכן, אשר נמצאות בבעלות המדינה: "מובהר כי ביחס לדירות הרשומות בבעלות מדינת ישראל, יידרש הזוכה לחתום מול הגורם המוסמך לקבל החלטות בקשר עם דירות אלו על הסכם הפינוי-בינוי ו/או על נספח שינויים להסכם הפינוי-בינוי בנוסח שיוסכם מול אותו גורם, אם יידרש".

לעיון במכרז עצמו לחצו כאן

"הבאנו לידי ביטוי את הרצונות של הדיירים ואת התנאים שהם ביקשו להציב"

"מדובר בפרויקט מקסים במקום מצוין", מסכם עו"ד יקותיאל. "הוא מעניין מאוד, משום שהוא משלב בין דיירים ממגזרים רבים: עולים מרוסיה ומאתיופיה, ישראלים צברים, יהודים וערבים, וכולם מציגים שכנות לתפארת.

בין היתר חשוב היה לדיירים במתחם לשמור על הצביון של המקום, למנוע ממנו להפוך לפרויקט של משקיעים בלבד. לכן כללנו בפרויקט פריסייל לבעלי הדירות ולבני משפחותיהם מדרגת קרבה ראשונה, והקצינו 20% דירות לטובת השכרה"

נעשתה כאן עבודה רצינית מאוד, עם סקר חברתי משמעותי מאוד. כל זה סייע לנו להביא לידי ביטוי את הרצונות של הדיירים ולממש את התנאים שהם ביקשו להציב. בין היתר חשוב היה לדיירים במתחם לשמור על הצביון של המקום, למנוע ממנו להפוך לפרויקט של משקיעים בלבד. לכן כללנו בפרויקט פריסייל לבעלי הדירות ולבני משפחותיהם מדרגת קרבה ראשונה, והקצינו 20% דירות לטובת השכרה.

עוד חשוב לציין שאנחנו שומרים על כיווני הדירות עבור הדיירים הקיימים, כך שמי שיש לו דירה בחזית יקבל גם דירה חדשה בחזית, ומי שיש לו דירה בעורף, יקבל דירה בעורף. הפרויקט נדחף מהר יותר קדימה משום שהעירייה הייתה מעורבת בו, ואנחנו מקווים שמייד אחרי בחירת היזם כבר נתקדם לשלב החתימות, בתקווה שעד אז התב"ע כבר תאושר.

בסך הכול מדובר בפרויקט מעניין מאוד, מורכב, שמדגים את הגמישות האפשרית של פרויקטי התחדשות עירונית , גם כאשר מדובר במתחמים גדולים. ככה, לטעמי, צריך להיראות פרויקט פינוי-בינוי לפי הספר"

בסך הכול מדובר בפרויקט מעניין מאוד, מורכב, שמדגים את הגמישות האפשרית של פרויקטי התחדשות עירונית , גם כאשר מדובר במתחמים גדולים. ככה, לטעמי, צריך להיראות פרויקט פינוי-בינוי לפי הספר".