מרכז כרמל, חיפה: מבנה המשטרה "הנעלם" יהפוך למתחם מגורים - ביהמ"ש אישר הקמת פרויקט בן 53 יח"ד

מבנה המשטרה במרכז כרמל בחיפה - שלא נבנה מעולם, למעשה – יהפוך לפרויקט עירוב שימושים בן 53 יחידות דיור, בתוספת שטחי מסחר ושטחים עבור מבני ציבור. כך הוחלט בתום הליך משפטי שהתנהל עד לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה, בפני השופטת תמר נאות פרי.

מדובר בעוד מקרה שאפשר להגדירו כ"סיפורה של תוכנית", הנוגע למגרש ברחוב אלחנן 7, לא רחוק מאודיטוריום חיפה. בעבר ייעוד המקרקעין היה למגורים, אך בשנת 1979 שונה הייעוד ל"מוסד ציבורי" במסגרת תכנית חפ/1722. מטרת תוכנית זו הייתה לבנות במקרקעין מרכזייה תת-קרקעית של בזק, ומעליה – מעל למפלס פני הקרקע - לבנות מבנה שישמש מעון לשוטרים.

בעבר ייעוד המקרקעין היה למגורים, אך בשנת 1979 שונה הייעוד ל"מוסד ציבורי" במסגרת תכנית חפ/1722. מטרת תוכנית זו הייתה לבנות במקרקעין מרכזייה תת-קרקעית של בזק, ומעליה – מעל למפלס פני הקרקע - לבנות מבנה שישמש מעון לשוטרים

המרכזייה אכן נבנתה, אך אותו מבנה שתוכנן מעליה לא נבנה מעולם. בהמשך אף תוכננה לקום במקום קופת חולים, וגם היא לא נבנתה. כך, במשך עשורים רבים, נותר האזור שמעל למרכזיית בזק לא מנוצל. המרכזייה עצמה גם היא אינה בשימוש, כבר יותר מעשור.

להפוך את המגרש שלא נוצל למתחם מגורים מעורב שימושים

באוגוסט 2019 הגישו בעלי זכויות במגרש את תוכנית 304-0580035 – חפ/ 2486, שבמסגרתה ביקשו להקים בניין למגורים ושטחי מסחר על המקרקעין - מבנה הכולל 53 יחידות דיור, בצפיפות של 30 יח"ד/דונם, עשר קומות מעל פני הקרקע, ועוד חמש קומות מתחת לפני הקרקע. בקומה התת-קרקעית העליונה מוצעים שימושים כגון מסחר, חדר כושר, מרפאות ומשרדים, ומוצע גם שטח ציבורי בהיקף של כ-500 מ"ר שיימסר לשימוש עיריית חיפה.

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה קיימה דיונים בתוכנית, ובפברואר 2020 המליצה לוועדה המחוזית להפקיד אותה בתנאים; כמה ימים לאחר מכן הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה דיון בתוכנית, והחליטה להפקיד את התכנית בשינויים מסוימים, ושנה לאחר מכן, בפברואר השנה, קיימה הוועדה המחוזית דיון בהתנגדויות, דחתה אותן ולמעשה העניקה אישור לתוכנית

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה קיימה דיונים בתוכנית, ובפברואר 2020 המליצה לוועדה המחוזית להפקיד אותה בתנאים; כמה ימים לאחר מכן הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה דיון בתוכנית, והחליטה להפקיד את התכנית בשינויים מסוימים, ושנה לאחר מכן, בפברואר השנה, קיימה הוועדה המחוזית דיון בהתנגדויות, דחתה אותן ולמעשה העניקה אישור לתוכנית.

על כך הוגשה עתירה, מצד בעלי מספר תתי חלקות ברחוב אלחנן 8 – סמוך למגרש האמור. לטענתם, לטענת העותרים על המקרקעין חלה התוכנית הכוללנית חפ/2000, אשר קובעת בסעיף 6.1.7 את שיעור השטחים שניתן להקצות לצורכי ציבור ולתשתיות - ולשיטת העותרים, התוכנית ברחוב אלחנן 7 סוטה משמעותית מהוראה זו.

עוד טוענים העותרים כי אישור התכנית "לוקה בחוסר סבירות שכן שינוי הייעוד ל'מגורים' הינו בניגוד לאינטרס הציבורי ובניגוד לעמדת הגורמים המקצועיים בוועדה המקומית. קיים אינטרס ציבורי לשימור ולהגדלת שטחי ציבור במרכז הכרמל, והגורמים המקצועיים בוועדה המקומית מחזיקים כולם בעמדה זו, לרבות ליאת פלד, מתכננת המחוז.

אישור התכנית לוקה בחוסר סבירות שכן שינוי הייעוד ל'מגורים' הינו בניגוד לאינטרס הציבורי ובניגוד לעמדת הגורמים המקצועיים בוועדה המקומית. קיים אינטרס ציבורי לשימור ולהגדלת שטחי ציבור במרכז הכרמל, והגורמים המקצועיים בוועדה המקומית מחזיקים כולם בעמדה זו, לרבות ליאת פלד, מתכננת המחוז"

מבחינה כמותית, המרכזייה התת-קרקעית משתרעת כיום על שטח של כ-3,500 מ"ר אשר ייעודו צורכי ציבור, ובהתאם להוראות חפ/1996 ניתן היה באופן עקרוני לבנות 160% משטח המגרש לצורכי ציבור, כלומר ניתן היה לבנות עוד 2,816 מ"ר במפלס העילי מעל המרכזייה. כך, אישור התוכנית הביא לגריעה של כ-6,500 מ"ר במצטבר משטחי הציבור, ומדובר בהחלטה בלתי סבירה באופן קיצוני, בעוד בתוכנית שאושרה התחייבו המשיבים להקצות רק 500 מ"ר עבור שטחי ציבור".

טענה עיקרית נוספת של העותרים הינה כי הם הופלו לרעה ביחס למשיבים, זאת משום שבקשתם להקים מבנה מגורים בשטח שבו להם יש זכויות, אלחנן 8 כאמור שנמצא מול המגרש האמור, נדחתה. העותרים הגישו ב-2018 בקשה מכוח תמ"א 38 וביקשו לאשר להם הקמה של מבנה הכולל 38 יחידות דיור ב-11 קומות, אך בפברואר 2019 הוחלט שלא לאשר את בקשתם, לרבות בשל מחסור בשטחי ציבור באזור, צפיפות יתר, בעיות תנועה וכדומה. 

העותרים טוענים כי נפל פגם בכך שבקשת ההיתר שלהם לא אושרה, ולעומת זאת התכנית של המשיבים אושרה, וזאת כאשר התכנית של המשיבים כוללת יותר יחידות דיור, על פני יותר קומות, ושיש בה כדי לשלול שטחים שמיועדים על פי תוכנית תקפה לצורכי ציבור"

העותרים טוענים כי נפל פגם בכך שבקשת ההיתר שלהם לא אושרה, ולעומת זאת התכנית של המשיבים אושרה, וזאת כאשר התכנית של המשיבים כוללת יותר יחידות דיור, על פני יותר קומות, ושיש בה כדי לשלול שטחים שמיועדים על פי תוכנית תקפה לצורכי ציבור. לשיטתם, "הפליה פסולה זו די בה כשלעצמה על מנת לחייב התערבות בהחלטת הוועדה המחוזית נשוא העתירה".

"מטרת העתירה - לתקוף בעקיפין את ההחלטות בעניין בקשת ההיתר של העותרים"

הוועדה המחוזית העלתה טענה מקדמית לפיה מטרת העתירה הינה לתקוף בעקיפין את ההחלטות שהתקבלו בעניין בקשת ההיתר של העותרים. "לאחר שוועדת הערר דחתה את בקשת ההיתר של העותרים, הם הגישו עתירה מנהלית לגבי החלטה זו, ולאחר שהעתירה נדחתה העותרים אף הגישו ערעור לביהמ"ש העליון, אלא שגם ערעור זה נדחה. 

על המגרש שלגבוי הגישו העותרים את בקשתם חלה תוכנית נקודתית משנת 2009, אשר משמעותה הינה שלעותרים היו שתי חלופות. האחת, לצמצם את היקף הבנייה המוצע לכדי 10 קומות בלבד (במקום 11), והשנייה, לאחד שני מגרשים ולהקים בניין אחד על שטח המגרש המאוחד. העותרים בחרו שלא ליישם את החלופה השנייה, ולכן לא ניתן היה לאשר את התוכנית אלא בגריעה של אחת מהקומות, אך העותרים מיאנו להשלים עם ההחלטה וסברו כי לא היה מקום להורות להם להפחית את מספר הקומות מ-11 לעשר. 

הטענות של העותרים נדחו על ידי הערכאות השיפוטיות, והאכזבה של העותרים מההליכים המשפטיים לגבי המגרש שלהם, היא זו אשר בבסיס הגשת העתירה הנוכחית. במילים אחרות, העותרים לא נפגעים אישית מעצם אישור התוכנית של המשיבים, ולכן אין להם זכות שבדין להגיש את העתירה"

כפי שתואר מעלה, הטענות של העותרים נדחו על ידי הערכאות השיפוטיות, והאכזבה של העותרים מההליכים המשפטיים לגבי המגרש שלהם, היא זו אשר בבסיס הגשת העתירה הנוכחית. במילים אחרות, העותרים לא נפגעים אישית מעצם אישור התוכנית של המשיבים, ולכן אין להם זכות שבדין להגיש את העתירה, אשר נועדה הלכה למעשה להעלות השגות במסלול "עוקף" בהתייחס להחלטה שהתקבלה לגבי המגרש של העותרים עצמם

אין מקום להשוות בין הבקשה להיתר של העותרים לבין התכנית נשוא העתירה. העותרים אף מתעלמים מכך שהבקשה שלהם סמכה על תמ"א 38 , ולעומת זאת הותכנית שבה עסקינן אינה קשורה לתמ"א 38 והיא תכנית אשר נדונה לגופה והוכרעה, כך שאין מקום להשוואה ולפיכך אין מקום לטענת ההפליה".

אכן בעבר הייתה כוונה להקים מעל המרכזייה של בזק מבנה לשימוש משטרת ישראל, ולאחר מכן הייתה כוונה להקים מבנה של קופת החולים, אך שתי התוכניות לא יצאו אל הפועל, ובמשך השנים נותר המגרש מעל המרכזייה התת-קרקעית ללא כל ניצול, כך שהניצול הציבורי אינו קיים בפועל זה שנים"

עוד ציינה הוועדה בתשובתה כי "אכן בעבר הייתה כוונה להקים מעל המרכזייה של בזק מבנה לשימוש משטרת ישראל, ולאחר מכן הייתה כוונה להקים מבנה של קופת החולים, אך שתי התוכניות לא יצאו אל הפועל, ובמשך השנים נותר המגרש מעל המרכזייה התת-קרקעית ללא כל ניצול (מלבד הפעלת חניון במפלס הרחוב בשנים האחרונות), כך שהניצול הציבורי אינו קיים בפועל זה שנים.

התכנית כפי שאושרה הינה במסגרת הוראות התכנית הכוללנית, לרבות ההקלות והתגבור שמוסמכת לאשר הוועדה המחוזית. ממילא הייעוד הקודם של המגרש היה מרכזייה של בזק או מעון לשוטרים או מרפאה, אלא ששימושים ציבוריים אלו אינם שימושים שיש לגביהם מחסור באזור שבו עסקינן, כך שממילא לא הייתה כל תכלית להותרת אותם שימושים ציבוריים על כנם כפי שהיה בהתאם לתוכניות 'ההיסטוריות'.

הוועדה המחוזית לא התעלמה מצורכי הציבור, ולכן תנאי לאישור התוכנית היה הקצאה של 500 מ"ר לשטחים ציבוריים, אשר יירשמו על שם העירייה כך שהדבר ייתן מענה טוב וממשי לצורכי הציבור העדכניים, ובוודאי שניצול שכזה עדיף על פני המצב כיום"

הוועדה המחוזית לא התעלמה מצורכי הציבור, ולכן תנאי לאישור התוכנית היה הקצאה של 500 מ"ר לשטחים ציבוריים, אשר יירשמו על שם העירייה כך שהדבר ייתן מענה טוב וממשי לצורכי הציבור העדכניים, ובוודאי שניצול שכזה עדיף על פני המצב כיום".

"הייעוד ה'ראשוני' של המקרקעין היה 'אזור מגורים א'"

השופטת נאות פרי שמעה את הצדדים והתמקדה לראשונה בהשתלשלות העניינים בנוגע לקרקע שבמחלוקת: "נזכיר כי הייעוד ה'ראשוני' של המקרקעין היה 'אזור מגורים א'', וזאת עד שנת 1979, אז הפך הייעוד ל'אתר למעון לשוטרים ומרכזייה תת-קרקעית'. בשנת 1996 שוב שונה הייעוד, שהוגדר "אתר למוסד". מכאן שעל פי התוכנית שהייתה בתוקף עובר לקבלת התוכנית נשוא העתירה, הייעוד של המקרקעין לא היה 'ייעוד ציבורי' כללי כפי שטוענים העותרים. בפועל, הייעוד של 'אתר למוסד' לא התממש מעולם.

אין ספק כי קיים מחסור בשטחי ציבור באזור שבו עסקינן. אכן, הוספת שטחים למגורים באזור שלגביו קיים מחסור בשטחי ציבור אינה מהלך פשוט, ויש צורך לבצע איזונים קפדניים של מכלול השיקולים טרם אישור תוכנית שכזו, אך שוכנעתי כי מכלול השיקולים נשקלו, ההיבטים השונים של התוכנית נבחנו ואין מקום להתערב בתוצאה הסופית המקצועית.

למול הניצול הציבורי המוגבל כיום, וכאשר יש סימני שאלה לגבי הניצול הציבורי העתידי, קיימת ההתחייבות של המשיבים במסגרת התוכנית לבנות 500 מ"ר ולמסור אותם לידי העירייה לצורכי ציבור 'מובהקים' לשיקול דעת העירייה, כך שהשימוש הציבורי הלכה למעשה לא בהכרח יפחת"

למול הניצול הציבורי המוגבל כיום, וכאשר יש סימני שאלה לגבי הניצול הציבורי העתידי, קיימת ההתחייבות של המשיבים במסגרת התוכנית לבנות 500 מ"ר ולמסור אותם לידי העירייה לצורכי ציבור 'מובהקים' לשיקול דעת העירייה, כך שהשימוש הציבורי הלכה למעשה לא בהכרח יפחת".

באשר לטענה על סטייה מהתוכנית הכוללנית קבעה השופטת: "אין זה נכון לומר כי אישור התוכנית סותר את מגמות התכנון באופן כללי או את העקרונות המגולמים בתוכנית הכוללנית. מדובר בעיקרם של דברים בהחלטות מקצועיות מובהקות, ובתי המשפט ממעטים להתערב בכגון דא, במיוחד שעה ששוכנעתי כי לעותרים ניתנה הזדמנות להציג את הטיעונים שלהם באופן ממצה וסדור בפני הועדה המחוזית".

לא ניתן לטעון להפליה לרעה של העותרים יחסית למשיבים כאשר בקשת ההיתר של העותרים אינה מספקת כלל מענה לאותו אינטרס שעליו הם מנסים להגן, והוא הקצאת שטחים לצורכי ציבור. במצב דברים זה, לא ניתן להעלות טענות באשר להפליה לרעה, שכן הבקשה והתוכנית אינן בנות השוואה"

לגבי הטענות להפליה פסקה השופטת כך: "הבקשה של העותרים הייתה על בסיס תמ"א 38 , ואילו התוכנית של המשיבים מבוססת על הליכי תכנון אחרים. התוכנית של העותרים לא כללה כלל שטחי ציבור, בעוד שהתכנית של המשיבים כוללת 500 מ"ר לצורכי ציבור. ניתן לטעון כי מדובר בשטח מועט מדי, אך לא ניתן לטעון להפליה לרעה של העותרים יחסית למשיבים כאשר בקשת ההיתר של העותרים אינה מספקת כלל מענה לאותו אינטרס שעליו הם מנסים להגן, והוא הקצאת שטחים לצורכי ציבור. במצב דברים זה, לא ניתן להעלות טענות באשר להפליה לרעה, שכן הבקשה והתוכנית אינן בנות השוואה".

"נוכח האמור מעלה במצטבר – דין העתירה להידחות", סיכמה השופטת, וקבעה כי העותרים ישלמו למשיבים הוצאות משפט בסך כולל של 10,000 שקל.
לעיון בפסק הדין במלואו לחצו כאן