השמאית המכריעה קבעה: יוניון מוטורס תשלם כ-27 מיליון שקל היטל השבחה על רכישת "כיתן דימונה"

חברת יוניון מוטורוס תשלם כמעט 27 מיליון שקל היטל השבחה בעקבות רכישת מתחם מפעל "כיתן דימונה": כך קבעה לאחרונה השמאית המכריעה יעל הרון, שמאית מקרקעין, כלכלנית ומוסמכת במשפטים, לאחר שדנה במחלוקת שבין החברה הרוכשת לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דימונה.

מדובר במתחם תוכנית 607-0180505 במערב העיר דימונה, שבו נקבעו הוראות ליצירת מסגרת תכנונית להקמת שכונת מגורים במתחם "כיתן דימונה" – המפעל המפורסם שננטש עם השנים – אשר תכלול 950 יחידות דיור, וכן שטחי מסחר ותעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, דרכים ושצ"פ

מדובר במתחם תוכנית 607-0180505 במערב העיר דימונה, שבו נקבעו הוראות ליצירת מסגרת תכנונית להקמת שכונת מגורים במתחם "כיתן דימונה" – המפעל המפורסם שננטש עם השנים – אשר תכלול 950 יחידות דיור, וכן שטחי מסחר ותעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, דרכים ושצ"פ. 

עוד כוללת התוכנית הוראות שימור וקביעת הוראות בנייה למבנה המקורי "כיתן דימונה". חטיבת הקרקע חולשת על פני כ-580 דונם. יש בה כמה מבנים, בשטח של כ-55,000 מ"ר בנויים, והיא נהנית מפיתוח חלקי. המפעל עצמו פעל במקום עד לשנת 2012, לאחר 50 שנות עבודה רצופות, ומאז כאמור הוא עומד נטוש. 

בשנת 2015 רכשה חברת כלל נכסי נדל"ן דרום את מתחם "כיתן דימונה" מחברת תשלובת כיתן, תמורת 24 מיליון שקל. בשנת 2019 רכשה יוניון פיתוח נגב (חברה בת של יוניון מוטורס) את זכויותיה של כלל נכסי נדל"ן דרום בחטיבת קרקע בשטח של כ-539 דונם, בסכום גבוה פי כמה: 105 מיליון שקל. לסכום זה אמורים להתווסף מע"מ והיטל ההשבחה.

יוניון מוטורס, באמצעות שמאי המקרקעין טובי גרש וסבינה חלדרוב, טענה כי אין השבחה על הנכס, בין היתר משום ששוויו במצב הקודם גבוה משוויו במצב החדש, כך לטענתה. הוועדה המקומית דימונה, באמצעות שמאי המקרקעין ירון אליהו, טענה בתחילה כי ההשבחה מסתכמת לכדי 53,160,000 שקל, ובהמשך, לאחר אישור תוכנית 607-0180505, טענה להשבחה כפולה מכך: 111,870,000 מיליון שקל.

שומתה המכרעת של שמאית המקרקעין יעל הרון כללה סעיפים רבים, ובין היתר היא התייחסה לשתי עסקאות המכירה של המתחם בשנים האחרונות: "בחודש דצמבר 2015, כשנה וחצי לפני המועד הקובע לשומה זו, נמכרו המקרקעין בתמורה ל-24 מיליון שקל. עמדת שמאי המבקשת היא שהתמורה בעסקה אינה משקפת את שווי המקרקעין במצב הקודם, בנימוק שהמכירה נעשתה לצורך תזרימי ואלמלא המכירה משיקולי תזרים, המבקשת הייתה עורכת במקרקעין שימוש עצמי, לצורך קבלת הטבות מיסוי.

שמאי המבקשת אינו טוען שהמבקשת הייתה משתמשת במקרקעין לפעילות כלכלית מניבה, אלא לכל היותר הייתה מפיקה מהמקרקעין הטבות מס. בהתאם לאמור עמדתי שיש לכלול את נתוני עסקת המכר מחודש 12/2015 בנתונים הרלוונטים לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם"

לא מצאתי שיש בהסבר זה כדי לקבוע שהעסקה לא נערכה בתנאי שוק. זאת ועוד, שמאי המבקשת אינו טוען שהמבקשת הייתה משתמשת במקרקעין לפעילות כלכלית מניבה, אלא לכל היותר הייתה מפיקה מהמקרקעין הטבות מס. בהתאם לאמור עמדתי שיש לכלול את נתוני עסקת המכר מחודש 12/2015 בנתונים הרלוונטים לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם".

בהתאם לכך, ולעניינים רבים נוספים שנכללים בשומה המכריעה, קבעה השמאית הרון כי ההשבחה מסתכמת ב-53,964,000 שקל, ולכן היטל ההשבחה יעמוד על 26,982,000 – סכום שאותו תצטרך לשלם יוניון מוטורס נוסף לסכום הרכישה ולמע"מ, כאמור.

לעיון בשומה המכרעת לחצו כאן