תמ"א 38 ירושלים - המדריך השלם לשנת 2024

תמ"א 38 ירושלים

תכנית תמ"א 38 היא אחת מהדרכים להתחדשות עירונית בישראל, אשר מיושמת גם בירושלים.

תמ"א 38 היא תכנית ממשלתית המעודדת חיזוק מבנים אשר נבנו לפני ה-1 בינואר 1980 מפני רעידות אדמה, באמצעות תמריץ של הוספת זכויות על גג המבנה והטבות מס. בנוסף, תמ"א 38 מעניקה לוועדות המקומיות סמכות ושיקול דעת לתוספת זכויות בנייה למבנים הזקוקים לחיזוק.

בתכנית שתי אפשרויות למימוש- תמ"א 38 /1 כוללת בניית תוספת על גבי בניין קיים, הוספת מרפסות, ממ"ד ועוד לדירות הקיימות, במקביל לחיזוק המבנה כולו מרעידות אדמה. מסלול זה נקרא עיבוי-בינוי.

תמ"א 38/2 כוללת הריסת בניין קיים ובנייה של מבנה חדש, בו הדירות עומדות בתקן הבטיחות. בבניין החדש קומות נוספות וכל דירה כוללת תוספות כגון מ"ר נוסף, מרפסת, חנייה, מעלית וכו'.

על פי תנאי עיריית ירושלים, על מנת לבצע פרויקט תמ"א 38 בירושלים, נדרשת עמידה במספר תנאי סף: הסכמות השכנים, מועד הוצאת היתר לפני 1980, מבנה שאינו מיועד להריסה, אישור מהנדס כל צורך בחיזוק, תוספת קומות רק במבנים בני יותר מ-2 קומות ושטח של יותר מ-400 מ"ר, לא ניתן לקדם תמ"א 38 בתחומי חומות העיר העתיקה.

תכנית 10038

על פי סעיף 23 לתמ"א 38 הארצית, הוועדה המקומיות ראשיות ליזום תכניות מתאימות להנחיות תמ"א 38 באותו יישוב עירוני ולהתאים את זכויות הבנייה לתנאים המיוחדים של כל יישוב. תכנית 10038 נערכה על ידי עיריית ירושלים בהתאם לסעיף זה, לאחר בחינת המאפיינים הייחודיים לעיר. התכנית כוללת את המסמכים הנדרשים לתמ"א 38 ירושלים.

התכנית מחלקת את העיר למספר אזורים עיקריים ומבחינה בין שני סוגי מבנים (גדול ושאינו גדול). ארבעת האזורים הנפרדים המוגדרים בתכנית הם העיר העתיקה, מתחם העיר ההיסטורי ואזורי שימור, אזורים המיועדים להתחדשות עירונית, ויתר חלקי העיר.

עבור כל אחד מהחלקים, עיריית ירושלים קבעה כללים וקריטריונים לביצוע מהלכי התחדשות עירונית , ביניהם גם תמ"א 38 . מרגע שהופקדה התכנית בוועדה המחוזית, לא ניתן לבצע מהלך כלשהו במסגרת תמ"א 38 הנוגד את הכללים המפורטים בתכנית, ללא אישור הוועדה מחוזית.

על מנת לאפשר לתושבים העיר להחיל את תכנית תמ"א 38 בירושלים, עיריית ירושלים פיטרה בתכנית 10038 את כל הקווים המנחים ואת כל הטפסים אותם יש למלא כדי להגיש בקשה לתכנית, להגיש התנגדויות וללמוד על הכללים החלים על אזור העיר הספציפי בו מבקש התושב להחיל את התכנית.

התכנית מעניקה לבעלי הדירות: חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה, חידוש תשתיות, תוספת בנייה של עד 25 מ"ר לכל דירה לרבות ממ"ד (13 מ"ר עיקרי ו-12 מ"ר שירות לממ"ד),בניית מרפסות שמש חדשות, הוספת\שדרוג מעלית, עיצוב חזיתות, תכנית גינון ופיתוח, חידוש לובי וכניסה לבניין, חידוש חדר מדרגות, ייעוץ משפטי, אדריכלי והנדסי.

על פי התכנית, מספר קריטריונים מגדירים את תוספת הקומות אותן ניתן לבנות מעל למבנה קיים למעט חיזוקו: התמורה האפשרית לדיירים תלויה בגודל המבנה, מיקום המגרש (עיר היסטורית\לא, מתחם מיועד להתחדשות עירונית),האם נקבעה התייחסות מיוחדת למבנים המוגדרים על פי התכנית כהיסטוריים, תוספת שלא מכח תמ"א 38 וניתן לבחון אותם במסגרת הבקשה.

באופן כללי, ההעדפה התכנונית היא לא לחרוג ממדיניות התכנון החלה על המגרש והבניין, כאשר כל חריגה נבחנת באופן נפרד.

באופן חד משמעי, על פי החלטות ועדות הערר בנושא מבנים לשימור, מדיניות העיר היא שלא ניתן להציע תמ"א 38/2 במבנה המוגדר לשימור, אלא אם התכנית אפשרה את הריסתו באופן מפורש.

בנוסף, אין אפשרות לחרוג במבנה לשימור מאף אחת מההוראות החלות עליו.

במבנים יחסית קטנים בני עד 2 קומות ועד 4 יח"ד, מדיניות המהנדס היא שלא לאפשר חריג ממדיניות.

הזכויות הנובעות מתמ"א 38 בירושלים אין זכויות מוקנות וניתן להתאים אותם לתנאי המגרש, תוך התחשבות במדיניות החלה על המגרש. 

בחלק מהמקרים, התמ"א אינה מגיעה למקסום הזכויות האפשרי במגרש לפי מדיניות התכנון החלה עליו. במקרים אלו, ניתן לפנות לאחד משתי דרכי פעולה: תב"ע כוללת ולאחר מכן מעבר למסלול תמ"א בשלב הרישוי על מנת לקבל פטור מהיטלי השבחה בהתאם להוראות של 10038, או הגשת בקשה לתמ"א במקביל להגשת בקשה לתוספת לפי תב"ע (תכנית בניין עיר). על הבקשה לכלול את תכנון הבניין הסופי ולקבל אישור עקרוני לבניין כולו כבר בשלב ההתחלתי. הבקשה לא תעבור למחלקת רישוי לפני הפקדה התכנון.

על פי הגדרות התכנית, כאשר מדובר במבנה מגורים שאינו גדול ולא מוצע שדרוג הנדסי מלאה, בעיר ההיסטורית, באזורי שימור ובאזורים המיועדים להתחדשות עירונית מותרת תוספת של עד קומה אחת, בעוד שביתר חלקי העיר (מלבד העיר העתיקה) מותרת תוספת של עד 1.5 קומות.

בבניין שאינו גדול בו מוצע שדרוג הנדסי מלא, בעיר ההיסטורית, באזורי שימור ובאזורים המיועדים להתחדשות עירונית מותרת תוספת של עד 1.5 קומות, בעוד שביתר חלקי העיר ניתן להוסיף עד 2 קומות.

כאשר מדובר במבנה מגורים גדול ולא מוצע שדרוג הנדסי מלאה, מותרת תוספת של עד 1.5 קומות בכל אזורי העיר.

בבניין שאינו גדול בו מוצע שדרוג הנדסי מלא, בעיר ההיסטורית באזורי שימור מותרת תוספת של עד 2 קומות, בעוד שבאזורים המיועדים להתחדשות עירונית וביתר חלקי העיר ניתן להוסיף עד 2.5 קומות.

מינהלת להתחדשות עירונית ירושלים

המינהלת להתחדשות עירונית של הרשות לפיתוח ירושלים הוקמה ב-2014 מתוך מטרה לקדם מימוש של פרויקטי התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 בירושלים, ובעיקר פרויקטים של פינוי-בינוי בעיר. המינהלת עוסקת לשם כך בשלושה תחומי פעילות מרכזיים: 1. הסברה וקשרי קהילה- מתן מידע ראשוני לתושבים על האפשרות לעבור הליך התחדשות עירונית, בדיקת היתכנות ראשונית, בדיקת זכויות הדיירים על פי חוק, וייעוץ בסיסי בתחום. 2. ניהול פרויקטים להתחדשות עירונית: ניהול תב"ע מלאה\חלקית להתחדשות עירונית של מתחמים בעיר ביוזמת העירייה או התושבים. המנהלת מנהלת צוות תכנון ואת פעולות שיתוף הציבור והסיוע בהתארגנות של דיירי המתחם. במקרים מסוימים ועל פי בחירת הדיירים, המינהלת מסייעת בבחירת היזם. 3. ליווי וסיוע ליזמים – סיוע ליזמים המקדמים פרויקטים בירושלים וליוויים בשלבי התכנון, בתקשורת מול הדיירים, ההכרזה על המתחם כמיועד להתחדשות עירונית, איתור חסמים והצעת פתרונות.

תמ"א 38 ממשיכה בירושלים עד 2025

באפריל 2021 הגישה עיריית ירושלים לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תכנית חדשה להחלפת תכנית 10038 אשר צפויה לפוג עם ביטול תכנית תמ"א 38 . הגשת התכנית נעשית מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38, המאפשר לרשות מקומית לאשר תכנית ספציפית המתייחסת לתנאי התחדשות עירונית בתחומיה. על פי התכנית שהוגשה, תתאפשר הארכת תמ"א 38 בתחומי העיר עד 2025, על רקע הביטול הצפוי של תכנית תמ"א 38 המקורית כבר באוקטובר 2022. העירייה הודיעה גם כי על פי החלטת המועצה הארצית, עם הגשת תכנית חדשה למוסדות התכנון, הוראות תמ"א 38 יחולו עד 2025. לפי העירייה, התאמת מאפייני התמ"א הכלל-ארצית בירושלים היא משימה חשובה במיוחד, בעקבות מאפייני הבנייה ומרקמי השכונות ההיסטוריות בעיר הבירה. התכנית שהוגשה מבחינה בין אזור העיר ההיסטורית לבין יתר חלקי העיר, ולהעניק שיקול דעת משמעותי באשר למבנים היסטוריים.

באשר למבנים היסטוריים, עיריית ירושלים כתבה כי "העיקרון הוא שכל בקשה במבנה היסטורי חייבת אישור בוועדת השימור על מנת להתקדם, בהתאם למדיניות התכנון המקובלת בירושלים המאפשרת בנייה על, בסמוך, בצמוד ובתוך מבנים לשימור, תוך שמירה על המרכיבים והאופי הרלוונטיים לשימור".

היקפי תמ"א 38 בירושלים על פי הרשות להתחדשות עירונית

על פי דו"ח התחדשות עירונית ל-2020 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ב-2020 ניתנו בירושלים היתרי בנייה ל-32 מבנים על פי תמ"א 38 חיזוק ועיבוי עם 672 יח"ד ו-14 מבנים על פי תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש הכוללים 167 יח"ד, מה ששם אותה בתור העיר השלישית בדירוג עשר הערים המובילות בתמ"א 38 לשנת 2020, אחרי תל אביב ורמת גן.

על פי הנתונים המצטברים בין 2005 ל-2020, בירושלים ניתנו היתרים ל-176 פרויקטים של חיזוק ועיבוי עם 3,597 יח"ד מתוך 342 בקשות להיתר, ו-60 פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש עם 695 יח"ד, מתוך 124 בקשות להיתר.

H2 חברות מובילות בתמ"א 38 בירושלים

על פי מדד ההתחדשות עירונית של מרכז הנדל"ן ל-2021, החברות המובילות בתמ"א 38 ירושלים הן:

סיכום

לסיכום, ירושלים מיישמת בהיקף ניכר את תמ"א 38 , לרבות תכנית 10038 אשר מגדירה את הזכויות וההטבות הניתנות למבנים העוברים שיפוץ במסגרת תמ"א 38 בירושלים, על פי האזורים השונים של העיר וסוגי המבנים. עיריית ירושלים הגישה בקשה לאישור תכנית להארכת תמ"א 38 עד 2025, על רקע הסיום הצפוי של תמ"א 38 הכלל-ארצי ב-2022.