הדיירים טענו כי ההיתר לחברת אלברטו גבסו אינו לפי תמ"א 38; החברה: "עתירה טורדנית של מי שרצו להיות היזמים של הפרויקט בעצמם"

מדי פעם בפעם מגיעות אל בית המשפט עתירות שמצהירות כי היתר בנייה שניתן לחברה במסגרת תמ"א 38 אינו כזה כלל – ואמור להיות היתר בנייה "רגיל". הרציונל מאחורי הטענה הזו: כאשר לא מדובר בתמ"א 38, נדרשת הסכמה של כלל הדיירים להוצאת פרויקט לדרך, ולא רק של 66% מהם כפי שמחייב החוק בתוכנית המתאר. כך קרה לאחרונה במסגרת פרויקט של חברת אלברטו גבסו ובניו בבת ים.

המדובר הוא בבקשה להיתר להריסת בניין בן שלוש קומות ותשע יחידות דיור, הכולל גם שטח מסחרי קטן ובית כנסת, הבנוי על מקרקעין בשטח של 529 מ"ר ברחוב שדרות העצמאות 7 בבת ים, פינת רחוב מסריק. חברת אלברטו גבסו ביקשה במקום הבניין שייהרס מבנה מגורים חדש בן 11 קומות ושלוש קומות מרתף (לחניה), ובקומת הקרקע - חזית מסחרית ובית כנסת. כמו כן, התבקשו מספר הקלות הנסבות בעיקר על הגבהת גובה כל הקומות.

בין היתר, קיבלה הוועדה המקומית את התנגדות העותרים, לפיה אין לראות בבקשה להיתר כבקשה מכוח תמ"א 38 , אלא כבקשה מכוח תוכנית בי/711. לאור זאת, קבעה הוועדה המקומית שהוצאת ההיתר מותנית בקבלת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות בבניין

לבקשה הוגשו התנגדויות מצד בעלי זכויות בדירה בעצמאות 7, בעלים נוספים בחלק מהזכויות בעצמאות 7 ובעלי זכויות בבניין הצמוד מצפון ברחוק מסריק 13 – הם גם העותרים מאוחר יותר. במרץ 2020 דנה הוועדה המקומית בבקשה להיתר ובהתנגדויות, והחליטה לאשר את הבקשה, תוך שהיא מקבלת באופן חלקי את ההתנגדויות. כך, בין היתר, קיבלה הוועדה המקומית את התנגדות העותרים, לפיה אין לראות בבקשה להיתר כבקשה מכוח תמ"א 38 , אלא כבקשה מכוח תוכנית בי/711. לאור זאת, קבעה הוועדה המקומית שהוצאת ההיתר מותנית בקבלת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות בבניין.

על החלטת הוועדה המקומית הגישה חברת גבסו ערר, ובנובמבר 2020 קיבלה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב את הערר באופן חלקי, כאשר קבעה כי יש לראות בבקשה להיתר כבקשה מכוח תמ"א 38 . בעקבות כך הוגשה העתירה, באמצעות עו"ד ישי ביינרט, לבית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.

"לא היה מקום להכיר בבקשה להיתר כבקשה לפי תמ"א 38"

כבר בהתנגדותם טענו העותרים, בין השאר, כי מדובר בבקשה להיתר מכוח תוכנית נקודתית ולא מכוח תמ"א 38 . לטענת העותרים, "על בית המשפט להתערב בהחלטת ועדת הערר, אשר ניתנה בניגוד להוראות הדין ובהיעדר סמכות.

בנסיבות המקרה לא היה מקום להכיר בבקשה להיתר כבקשה לפי תמ"א 38 , זאת בהינתן שבעת הגשת בקשה להיתר נדרשה חברת גבסו לבקש זכויות והקלות מכוח הוראות תמ"א 38, ואולם היא לא עשתה כן אלא התבססה על התוכנית הנקודתית.

בצדק קבעה הוועדה המקומית שאין להכליל את תוכנית בי/711 תחת הוראות סעיף 23 לתמ"א 38. זאת הואיל וסעיף 23 לא נועד למקרים שבהם עסקינן בתוכנית נקודתית החלה על שני בניינים קטנים, אלא לתוכניות מתאר החלות על אזורים שלמים"

בצדק קבעה הוועדה המקומית (בהחלטתה לקבל חלקית את ההתנגדויות) שאין להכליל את תוכנית בי/711 תחת הוראות סעיף 23 לתמ"א 38. זאת הואיל וסעיף 23 לא נועד למקרים שבהם עסקינן בתוכנית נקודתית החלה על שני בניינים קטנים, אלא לתוכניות מתאר החלות על אזורים שלמים". עוד טענו העותרים כי במקרה המדובר הוספו במסגרת התוכנית זכויות בנייה בהיקפים ניכרים, העולים על התוספות האפשריות בהתאם לתמ"א 38.

"מטרתה האחת של העתירה - לעכב את ביצוע הפרויקט בכל מחיר"

תגובתה של חברת אלברטו גבסו ובניו, שיוצגה בדיון על ידי עורכי הדין אסף עירוני ואנה אליאשקביץ ממשרד ש.פרידמן, מעניינת למדי. לדברי החברה, "עסקינן בעתירה טורדנית, חסרת בסיס עובדתי ומשפטי, אשר אינה מגלה כל עילה להתערבות בשיקול דעתה של ועדת הערר ודינה להידחות על הסף. 

העותרים פעלו בחוסר ניקיון כפיים עת הציגו את העובדות באופן חלקי, שיש בו כדי להטעות את בית המשפט. המכלול מוביל למסקנה שמדובר בעתירה טורדנית, אשר מטרתה האחת היא לעכב את ביצוע הפרויקט בכל מחיר, וזאת בחוסר תום לב ותוך שימוש לרעה בהליכים משפטיים. העותרים ביקשו להיות היזמים של הפרויקט בעצמם, אולם בעלי הדירות בחרו שלא להתקשר עימם אלא העדיפו להתקשר עם חברת גבסו ומשכך, עושים העותרים כל שבידם על מנת לסכל את ביצוע הפרויקט".

העותרים ביקשו להיות היזמים של הפרויקט בעצמם, אולם בעלי הדירות בחרו שלא להתקשר עימם אלא העדיפו להתקשר עם חברת גבסו ומשכך, עושים העותרים כל שבידם על מנת לסכל את ביצוע הפרויקט"

עוד הוסיפה החברה כי "העתירה דנן מכוונת כנגד שיקול דעתה התכנוני-מקצועי של ועדת הערר, בניסיון לטעון כי עסקינן בהחלטה החורגת מסמכות, וזאת מבלי שטענות העותרים תיתמכנה בתשתית משפטית ועובדתית מינימלית. זאת שעה שהחלטת ועדת הערר ניתנה בסמכות, ההליך היה תקין, וההחלטה סבירה ומידתית.

העותרים אינם מתמודדים עם קביעותיה של ועדת הערר, ולא מפורט כל פגם בשיקול דעתה המקצועי של ועדת הערר המצדיק ביקורת שיפוטית. לא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר משזו בחנה לעומק את ההליכים לאישורה של תוכנית זו, והגיעה למסקנה כי באופן מובהק מדובר בתוכנית פרטנית שעניינה חיזוק המבנה בעצמאות 7 מפני רעידת אדמה על פי הוראות תמ"א 38 , ובהתאם לתכלית החשובה העומדת בבסיסה – לחזק מבנים מפני רעידות אדמה".

גם ועדת הערר, שיוצגה בדיון על ידי עו"ד יעל קרת, אמרה את דברה בדיון: "דין טענות העותרים להידחות, זאת באשר העותרים לא הצביעו על כל פגם המצדיק התערבותו של בית המשפט, ובשים לב לכך שהחלטת ועדת הערר היא, למצער, סבירה.

הפרשנות לסעיף 23 בתמ"א 38, כפי שנקבעה על ידי ועדת הערר, ולפיה ניתן להכליל גם תוכנית נקודתית בגדרו של סעיף זה - היא פרשנות ראויה, סבירה ומידתית על פני הדברים. זאת משהיא עולה בקנה אחד עם לשונה של תמ"א 38 , המאפשרת עריכת תוכנית למקרקעין מסוימים"

הפרשנות לסעיף 23 בתמ"א 38, כפי שנקבעה על ידי ועדת הערר, ולפיה ניתן להכליל גם תוכנית נקודתית בגדרו של סעיף זה - היא פרשנות ראויה, סבירה ומידתית על פני הדברים. זאת משהיא עולה בקנה אחד עם לשונה של תמ"א 38 , המאפשרת עריכת תוכנית למקרקעין מסוימים.

מבחינה מהותית ייעודה של תוכנית לפי סעיף 23 הוא לאפשר התייחסות פרטנית ומדויקת, מבחינה תכנונית, למקרקעין מסוימים אשר בהם נדרש חיזוק מבנים. לאור זאת, הן מהבחינה הלשונית והן מבחינת תכלית ההוראה – אין כל מניעה כי תוכנית מכוח סעיף 23 תחול על מגרש בודד. 

הסוגיה העקרונית, שלפיה ניתן לאשר גם תוכניות נקודתיות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, נבחנה במנהל התכנון ובמשרד המשפטים ועולה בקנה אחד עם עמדת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ולפיה אין כל מניעה כי תוכנית נקודתית תהא תכנית לפי סעיף 23"

הסוגיה העקרונית, שלפיה ניתן לאשר גם תוכניות נקודתיות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, נבחנה במנהל התכנון ובמשרד המשפטים ועולה בקנה אחד עם עמדת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ולפיה אין כל מניעה כי תוכנית נקודתית תהא תכנית לפי סעיף 23".

"אינני מוצאת להתערב בקביעתה של ועדת הערר"

השופטת לימור ביבי פסקה כך: "לטעמי לשון סעיף 23 לתמ"א 38 במשולב עם תכלית תמ"א 38 , כמו גם תכלית סעיף זה, יש בהם כדי לתמוך בפרשנותה של ועדת הערר ולפיה, בגדרו של סעיף 23 לתמ"א 38, תבוא גם תוכנית החלה על מקרקעין בהיקף מצומצם, ובלבד שקיים צורך תכנוני להכנת תוכנית כאמור, כי במסגרת תוכנית כאמור ניתן להוסיף זכויות על הזכויות המוקנות בתמ"א 38 וכי אין הכרח כי בתוכנית ייקבע מפורשות כי מדובר בתוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א, אלא שיש לבחון את מהותה.

הייחודיות במבנה בעצמאות 7, אשר הצדיקה עריכת תוכנית פרטנית, נעוצה בכך שבמבנה ייעודים נוספים מלבד מגורים – שהם חזית מסחרית ובית כנסת, אשר הוספת קומת קרקע לשם מימושם לא הייתה אפשרית בדרך של היתר בנייה ישירות מכוח תמ"א 38 "

במסגרת טיעונה, הוסיפה ועדת הערר ופירטה כי הייחודיות במבנה בעצמאות 7, אשר הצדיקה עריכת תוכנית פרטנית, נעוצה בכך שבמבנה ייעודים נוספים מלבד מגורים – שהם חזית מסחרית ובית כנסת, אשר הוספת קומת קרקע לשם מימושם לא הייתה אפשרית בדרך של היתר בנייה ישירות מכוח תמ"א 38 .

לאור כל האמור וכפי שהקדמתי וציינתי, אינני מוצאת להתערב בקביעתה של ועדת הערר, ובהתאם לה פרשנות תוכנית בי/711 ובחינתה מהותית מלמדות על כך שמדובר בתוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38. לא נפלה כל שגגה בקביעת ועדת הערר ולפיה תוכנית בי/711 מהווה תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, ובהתאמה לכך כי ההיתר אשר התבקש מכוחה מהווה היתר לפי תמ"א 38 ".

בשל כל אלו פסקה השופטת ביבי כי העתירה נדחית וקבעה כי העותרים יישאו בהוצאות ועדת הערר וחברת אלברטו גבסו ובניו בסך 10,000 שקל לכל אחת. "הואיל והועדה המקומית הצטרפה לעמדת העותרים, לא מצאתי לחייב בהוצאות לטובתה", סיימה השופטת.

לעיון בפסק הדין לחצו כאן