ביקשו היתר בנייה – וגילו כי העירייה מחייבת אותם בהוצאות פיתוח כפולות; ביהמ"ש ביטל את החיוב

שני זוכים במכרז של רשות מקרקעי ישראל ברחובות התבקשו לשלם במסגרת המכרז הוצאות פיתוח, כמקובל במכרזים רבים של רמ"י – וכך עשו. כשהגישו בקשה להיתר בנייה הופתעו לגלות כי גם העירייה מחייבת אותם בהוצאות פיתוח. השניים הגישו עתירה לבית המשפט המחוזי במחוז מרכז, וזה ביטל את החיוב מצד העירייה.

מכרז לשני מגרשי "בנה ביתך" בקריית משה ברחובות

המדובר הוא במכרז לחכירת מקרקעין בשכונת קריית משה ברחובות – שכונה המיועדת להתחדשות עירונית נרחבת - במגרשים המיועדים לבנייה חד-משפחתית (בייעוד "בנה ביתך"). במסגרת המכרז צוין ביחס לכל מגרש מחיר מינימום עבור המגרש, וכן הוצאות פיתוח שעל המציע היה לכלול בהצעתו. חתימת חוזה החכירה הותנתה בתשלום הוצאות הפיתוח כמפורט בתנאי המכרז.

בסעיף 5.4 לחוברת המכרז צוין כי "נוסף על תשלום התמורה עבור הקרקע וסך כל תשלומי הוצאות הפיתוח והוצאות הפיתוח הנוספות, ישלם הזוכה במכרז דמי הקמה, אגרות והיטלים לרשות המקומית ו/או לתאגיד המים, בהתאם לדין ולחוקי העזר התקפים, ובהתאם למכתב הרשות המקומית". לכאורה, סעיף זה מחייב את החוכרים לשלם את אותן אגרות והיטלים לרשות, אלא ש"מכתב הרשות המקומית" שמוזכר בסוף הסעיף מורה אחרת.

במכתב העירייה נכתב כי "בהתאם להחלטת מועצת העיר מס' 373-40-96 בנושא פרויקט 'בנה ביתך' בקריית משה, הרינו לאשר בזאת כי עיריית רחובות לא תגבה כפל הוצאות פיתוח בגין אלו שישולמו לה.ל.ר - החברה לפיתוח רחובות על ידי הזוכה במכרז"

המכתב, מאפריל 1998, החתום על ידי ראש עיריית רחובות ועל ידי הגזברית, והממוען למנהל מחוז מרכז ברמ"י, קובע – תחת הכותרת "שיווק מגרשים, קריית משה רחובות" כי "בהתאם להחלטת מועצת העיר מס' 373-40-96 בנושא פרויקט 'בנה ביתך' בקריית משה, הרינו לאשר בזאת כי עיריית רחובות לא תגבה כפל הוצאות פיתוח בגין אלו שישולמו לה.ל.ר - החברה לפיתוח רחובות על ידי הזוכה במכרז".

בפברואר 2018 זכו העותרים במכרז; עותר אחד, גיא אהרון, זכה במגרש 339 בשטח של 413 מ"ר, ונדרש לשלם הוצאות פיתוח בסך של 210,498 שקל, ולאחר הצמדה - 215,317 שקל, סכום ששולם באפריל אותה שנה. העותר הנוסף, יניב אהרון, זכה במגרש 342 בשטח של 483 מ"ר, ונדרש לשלם הוצאות פיתוח בסך של 226,803 שקל, ולאחר הצמדה - 231,995 שקל, סכום ששולם גם הוא באותו חודש. לאחר מכן חתמו על הסכמי החכירה.

לטענתם, משהגישו לוועדה המקומית בקשה לקבלת היתר בנייה, כל אחד על מגרשו, התברר להם כי העירייה מבקשת לחייבם באגרות, בהיטלי פיתוח ובדמי הקמה בגין מרכיב הבנייה במקרקעין. העותרים פנו לעירייה ולרמ"י בכתב וביקשו הבהרתן. לטענתם, החיוב בהיטלי פיתוח בסך העולה על 200,000 שקל בגין כל אחד מהמגרשים, מהווה תשלום כפל של הוצאות פיתוח ומנוגד להתחייבות העירייה.

העותרים נענו על ידי רמ"י, שתמכה בעמדתם ואף פנתה לעירייה בדרישה לבטל את דרישות התשלום הנוסף, אלא שהעירייה השיבה כי הדרישה לתשלום עבור היטלי הפיתוח, בכלל, ועבור היטל השצ"פ בפרט, אינה דרישת כפל, שכן מדובר במימון עבודות ותשתיות פיתוח שונות ונוספות המוקמות על ידה. מכאן העתירה שהוגשה

העותרים נענו על ידי רמ"י, שתמכה בעמדתם ואף פנתה לעירייה בדרישה לבטל את דרישות התשלום הנוסף, אלא שהעירייה השיבה כי הדרישה לתשלום עבור היטלי הפיתוח, בכלל, ועבור היטל השצ"פ בפרט, אינה דרישת כפל, שכן מדובר במימון עבודות ותשתיות פיתוח שונות ונוספות המוקמות על ידה. מכאן העתירה שהוגשה.

"הוצאות הפיתוח עולות על הסכום שניתן לגבותו על פי חוקי העזר"

העותרים טענו בעתירתם כי מחישוב שערכו עולה כי הוצאות הפיתוח ששולמו על ידם עולות על הסכום שניתן לגבותו על פי חוקי העזר – 50,000 שקל בממוצע לכל מגרש ; עוד הם טוענים כי מהחישוב שערכו דרישת תשלום היטלי הפיתוח, בצירוף דמי ההקמה, נוסף על הוצאות הפיתוח ששולמו על ידם במסגרת המכרז, מסתכמת ביותר מ-300,000 שקל עבור כל אחד מהם - כפול מסכום ההיטלים על פי דין.

העירייה, ה.ל.ר והוועדה המקומית טענו מנגד כי החיובים שבבסיס דרישות התשלום הושתו כדין וכי יש לדחות כל טענה מצד העותרים בדבר תשלום ביתר. "העירייה מפתחת ומשדרגת תשתיות ברחבי העיר יחד עם החברה לפיתוח באופן מתמשך", נכתב בתגובה. "אין מדובר בחיוב כפל של העותרים בתשלום היטלי הפיתוח.

המשיבות מימנו בשנים האחרונות, ועתידות לממן, פיתוח תשתיות נרחבות - פיתוח ושדרוג תשתיות תיעול, ניקוז וסלילת רחובות, כבישים ראשיים ומדרכות - בסמוך לנכס העותרים, אשר בוודאי ישרתו וישמשו את העותרים. המדובר בעבודות שבוצעו במימון המשיבות מבלי שרמ"י הייתה שותפה במימון ובהקמה"

המשיבות מימנו בשנים האחרונות, ועתידות לממן, פיתוח תשתיות נרחבות - פיתוח ושדרוג תשתיות תיעול, ניקוז וסלילת רחובות, כבישים ראשיים ומדרכות - בסמוך לנכס העותרים, אשר בוודאי ישרתו וישמשו את העותרים. המדובר בעבודות שבוצעו במימון המשיבות מבלי שרמ"י הייתה שותפה במימון ובהקמה. מאחר שהתשתיות האמורות שודרגו ונבנו במהלך השנים האחרונות, קמה עילה לחיוב בתשלום היטלים בגינם לא חויבו העותרים בעבר.

בניגוד לטענת העותרים, המכתב משנת 1998 לא פטר באופן גורף ומוחלט את הזוכים במכרז מתשלום הוצאות פיתוח לעירייה, אלא אך ורק מכפל הוצאות פיתוח. לצד המכתב יש לתת את הדעת לסעיף 5.4 למכרז שקבע כי על הזוכים במכרז חלה החבות לשלם לעירייה תשלומי היטלי פיתוח בהתאם להוראות חוקי העזר והדין".

רמ"י: "הוצאות הפיתוח ששולמו במסגרת המכרז משקפות את כל הוצאות הפיתוח הנדרשות"

רמ"י השיבה גם היא לעתירה וציינה כך: "בכל הנוגע לתשלום הוצאות פיתוח קיימים שני מסלולים, מסלול 'אגרות והיטלים' ומסלול 'תקציב לפרויקט'. במסלול הראשון הוצאות הפיתוח נגבות על ידי הרשות המקומית מכוח חוקי העזר; במסלול השני, הוצאות הפיתוח נגבות על ידי רמ"י ומועברות לעירייה. כך היה במקרה דנן, בו הוצאות הפיתוח נגבו במסלול 'תקציב לפרויקט', תוך שהוסכם כי רמ"י תגבה מהזוכים במכרזים את הוצאות הפיתוח ואלו יועברו לעירייה.

במסלול השני, הוצאות הפיתוח נגבות על ידי רמ"י ומועברות לעירייה. כך היה במקרה דנן, בו הוצאות הפיתוח נגבו במסלול 'תקציב לפרויקט', תוך שהוסכם כי רמ"י תגבה מהזוכים במכרזים את הוצאות הפיתוח ואלו יועברו לעירייה"

סכומי הוצאות הפיתוח שנגבו מהעותרים אושרו על ידי הגורמים המקצועיים, והם עולים על הסכומים שניתן לגבות על פי חוקי העזר. בסמוך למכרז עודכנו סכומי הוצאות הפיתוח, ומכאן חזקה שהובאו בחשבון עבודות הפיתוח הנדרשות לפי חוקי העזר הקיימים במועד זה. 

העירייה התחייבה כבר במכתב משנת 1998 להימנע מגביית כפל הוצאות פיתוח מהזוכים במגרשים במכרז. התחייבות זו היוותה חלק ממסמכי המכרז. לפיכך, הוצאות הפיתוח ששולמו במסגרת המכרז משקפות את כל הוצאות הפיתוח הנדרשות למימוש זכויות הבנייה במגרשי העותרים".

"עמדתה של רמ"י במסגרת הליך זה ברורה וחד-משמעית"

השופט שמואל בורנשטין קבע כך: "כפי שעולה מתשובתה של רמ"י הרי שעובר לפרסום המכרז הגיעו כל הצדדים, קרי – רמ"י, העירייה, החברה לפיתוח רחובות וגורמים נוספים, להסכמות לפיהן הוצאות הפיתוח בפרויקט לא ימומנו באמצעות גביית אגרות והיטלים לפי חוקי העזר העירוניים, אלא ישולמו על ידי הזוכים במכרז על בסיס ערכים הנגזרים מתקציב פיתוח כולל לפרויקט, שאושר על ידי כל הגורמים.

עמדתה של רמ"י במסגרת הליך זה היא ברורה וחד-משמעית. לגישתה, הוצאות הפיתוח ששולמו במסגרת המכרז, תוך כדי אימוץ מסלול של 'תקציב לפרויקט' חלף מסלול של אגרות והיטלים, משקפות את מלוא ההוצאות שיש לשלם על פי חוקי העזר ואף מעבר לכך. רמ"י אף הציגה את הרקע שעמד מאחורי המכרז ותנאיו, לרבות הסכמות אליהן הגיעה מול העירייה בנושא גביית הוצאות הפיתוח בפרויקט.

לא מצאתי די בטענת המשיבות, כי דרישות התשלום מתייחסות להוצאות פיתוח 'אחרות' שאינן כלולות בהוצאת הפיתוח ששולמו במסגרת המכרז. סבורני כי טענה זו אינה בעלת משקל מספיק אל מול עמדת רמ"י, המתבססת על מעורבותה בהליך המכרז ועל ההבנות שהושגו במסגרתו, כמו גם על האמור בחוברת המכרז ובמכתב שצורף אליו"

בנסיבות אלה, לא מצאתי די בטענת המשיבות, כי דרישות התשלום מתייחסות להוצאות פיתוח 'אחרות' שאינן כלולות בהוצאת הפיתוח ששולמו במסגרת המכרז. סבורני כי טענה זו אינה בעלת משקל מספיק אל מול עמדת רמ"י, המתבססת על מעורבותה בהליך המכרז ועל ההבנות שהושגו במסגרתו, כמו גם על האמור בחוברת המכרז ובמכתב שצורף אליו, וזאת אף אם ניתן היה לפרש את המכתב באופן מצומם כפי שמבקשות המשיבות לפרשו.

אין צורך לומר כי מאחורי ההתחייבות העירייה להימנע מכפל גבייה עומד היגיון רב. בשעה שהעותרים הוכיחו, בין היתר באמצעות החישובים שצירפו לעתירתם, ושאותם לא ביקשו המשיבות לסתור, כי שילמו במסגרת המכרז הוצאות פיתוח בסכום גבוה מזה שהיה ניתן לגבות במסלול המקביל, לפי חוקי העזר העירוניים - אך ברור הוא כי אין מקום לגבות מהם פעם נוספת את הוצאות הפיתוח.

המשיבות כלל לא התמודדו עם נתונים אלו שהציגה רמ"י, ולא הבהירו מדוע אין בדרישתה הנוכחית של העירייה לתשלום היטלי הפיתוח משום כפל גבייה המנוגד להסכמות שהושגו ולהתחייבות שניתנה במסגרת המכתב משנת 1998 שצורף למכרז"

מקובלת עליי עמדת רמ"י ולפיה, מאחר שהתקציב גובש על ידי צוות מקצועי, אשר כלל בין היתר את נציגי העירייה וחברת הפיתוח, חזקה כי הוא משקף את עבודות הפיתוח הרלוונטיות שניתן לגבות בגינן הוצאות פיתוח על פי חוקי העזר, כך במיוחד לאור העובדה כי בסמוך למועד המכרז עודכנו סכומי הוצאות הפיתוח. המשיבות כלל לא התמודדו עם נתונים אלו שהציגה רמ"י, ולא הבהירו מדוע אין בדרישתה הנוכחית של העירייה לתשלום היטלי הפיתוח משום כפל גבייה המנוגד להסכמות שהושגו ולהתחייבות שניתנה במסגרת המכתב משנת 1998 שצורף למכרז. אף ביחס לעבודות השצ"פ לא הבהירו המשיבות ולא הראו מדוע לשיטתן הוצאות אלו לא שולמו על ידי העותרים במסגרת המכרז".

בהתאם לכך פסק השופט בורנשטין כי העתירה מתקבלת, וכי דרישות התשלום שנשלחו לעותרים על ידי העירייה הוצאו שלא כדין, ולכן דינן להתבטל. עוד הוא קבע כי העירייה, הוועדה המקומית וה.ל.ר תישאנה ביחד ולחוד בהוצאות העותרים, בסכום כולל של 20,000 שקל, שישולמו בתוך 30 יום.

לעיון בפסק הדין לחצו כאן