חרף האתגרים והודות ליצירתיות וגמישות: כך הצליחו בעלי קרקע היסטורית בצפון תל אביב לממן פרויקט בוטיק

ברחוב אייזק שטרן ב'גוש הגדול' בתל אביב, עתיד להיות מוקם פרויקט בוטיק של 31 יחידות דיור. השכונה, הנמצאת מצפון לירקון, היא אזור מגורים מבוקש ומתפתח, על רקע פינוי שדה התעופה והפשרת קרקעות בסביבה בשנים האחרונות.

רמות המחירים הגבוהות עודדו את בעלי הקרקע ההיסטורית לקדם את הפרויקט, מה שהוביל אותם לפנות לגופים הפיננסיים השונים לקבלת מימון.
על רקע האתגרים הייחודיים של בעלי קרקע היסטורית, והמאפיינים הייחודיים של אותה קבוצת בעלים, למימון הפרויקט נבחרה חברת ברקת, מהמובילות בענף מימון וליווי פיננסי לקבוצות בעלי קרקע וליזמים.

מהם התרחישים בהם גוף חוץ בנקאי מספק יתרון במימון פרויקטי נדל"ן בישראל? ומהן המגבלות של הבנקים שמוציאות אותם מהתחרות בחלק מהמקרים?

גמישות בתנאי המימון ובחתמות הפיננסית - הדרך של פרויקט באייזק שטרן לנוסחת המימון הנכונה

עדי גזית, מנכ"ל ברקת, מספר כי "קבוצת בעלי הקרקע ההיסטורית בחרו בברקת משתי סיבות מרכזיות: ראשית, ידענו ליצור עבורם גמישות בהלוואת בלון מלא (קרן וריבית). הדבר התאפשר נוכח יחס מימון נמוך ביחס לשווי הקרקע. סעיף זה נתן לבעלי הקרקעות יתרון גדול, משום שהם לא צריכים לשלם עד פירעון האשראי, לאחר טופס 4 .

הפגנו גמישות בנושא החתמות הפיננסית בהתאם למאפיינים של בעלי הזכויות. לדוגמה, חלק מבעלי הזכויות בקבוצה מבוגרים, בהתאם בחנו את היכולות הפיננסיות ואמות המידה כמקובל, אך במקביל הצלחנו לסייע לבעלי הזכויות בקבלת המימון, מבלי לפגוע בבטוחות וביכולות ההחזר"

שנית, הפגנו גמישות בנושא החתמות הפיננסית בהתאם למאפיינים של בעלי הזכויות. לדוגמה, חלק מבעלי הזכויות בקבוצה מבוגרים, בהתאם בחנו את היכולות הפיננסיות ואמות המידה כמקובל, אך במקביל הצלחנו לסייע לבעלי הזכויות בקבלת המימון, מבלי לפגוע בבטוחות וביכולות ההחזר".

בין הדרכים היצירתיות בהן נקטה ברקת בפרויקט, "אפשרנו קבלת תמיכה מלווים נוספים, שילוב ערבים, הפחתת החוב במידת הנדרש והאפשר- הכול כדי לסייע לקבוצה לצאת לדרך ומבלי להגדיל את הסיכון", אומר גזית.

איך מפצחים את אתגר הבעלים ההיסטוריים?

גזית מספר כי "הרבה פעמים כשמדובר בבעלי קרקע היסטורית, ישנם מצבים בהם בעל קרקע אחד מחזיק בזכויות מרובות בשטח, מה שיוצר בעיה חיתומית משום שהוא צריך ללוות חוב בהתאם, ומצריך פתרון יצירתי, כמו מכירה של חלק מהזכויות וכן הלאה. התפקיד שלנו הוא לאתר את הפתרונות הנכונים כדי לעזור לפרויקט לצאת לדרך".

גם פרויקט אייזק שטרן, עבר תקופה ארוכה עד שהוא הגיע לבשלות. "להערכתי, הפעילות שלנו הצליחה לצמצם את לוחות הזמנים לפחות בחצי. בברקת התהליך לקח מספר חודשים ממועד הבשלתו, בעוד שבבנק ספק אם המימון היה עובר, וכן הבנק לא לוקח חלק פעיל בקידום הפרויקט".

אנו נותנים ללקוחות רמת שירותיות גבוהה, ובפרט יש לנו את היכולת לעמוד בזמני תגובה מהירים עם אפשרות להנגיש את המימון ללקוח בזמן הדרוש לו"

זהו אחד היתרונות של ברקת, אומר גזית. "אנו נותנים ללקוחות רמת שירותיות גבוהה, ובפרט יש לנו את היכולת לעמוד בזמני תגובה מהירים עם אפשרות להנגיש את המימון ללקוח בזמן הדרוש לו".

ברקת, אחת מחלוצות ענף מימון הנדל"ן, מתמקדת בליווי בעלי קרקע, המהוות אתגר מורכב בשוק הנדל"ן. לדבריו, הניסיון והידע של ברקת מאפשר לה "לחבר את כל הפאזל המורכב של מקרים כאלו והבאתו לכדי ביצוע וגמר".

אחת הדוגמאות המשמעותיות מהתקופה האחרונה היא הזכייה של ברקת במימון פרויקט הדגל "מגדלי ככר המדינה", המאופיין גם הוא בבעלי קרקע היסטורית.

גופי מימון חוץ בנקאיים - ממנפים את היתרון הרגולטורי

"הרגולציה הקיימת במערכת החוץ בנקאית פשוטה יותר מהמערכת הבנקאית", אומר גזית, "מה שמאפשר לה להתנהל בצורה שירותית ועניינית". 
המערכת הבנקאית, מצידה, כבולה לרגולציה שונה ומחמירה. שוק האשראי החוץ בנקאי, לעומת זאת, מפוקח כיום על ידי רשות שוק ההון, "כאשר מנהלי קבוצות רכישה ובעלי קרקעות היסטוריות עושים 'שופינג', הם פונים כיום לבנקים וגם לגופים חוץ בנקאיים". בגוף חוץ בנקאי, בהשוואה לבנק,  קצב המימון מהיר יותר. 

התחזית על רקע הקורונה - שוק הדיור עשוי לעלות על רקע הביקוש הגדל וההיצע המוגבל

גם בתקופת הקורונה, מספר גזית, החברה המשיכה לפעול באופן רגיל, "לרבות בתקופת הסגר הראשון, ענף הבנייה לא הפסיק והוחרג משאר המשק. במבט על ענף המגורים, נראה שהוא צפוי לצמוח, משום שהביקוש לא מפסיק לעלות מול היצע שהלך והצטמצם".

ישנן קרקעות  פוטנציאליות רבות של בעלי קרקעות היסטוריות, המבשילות לכדי פרויקטים כעת, באזורים רבים, תל אביב, בת ים, ראשון לציון ועוד. ברקת מלווה ומעורבות ברבים מהם. ניתן לקבל ערך מוסף גדול מעבודה עם גופים חוץ בנקאיים ושווה לבחון זאת.