עתרו נגד היתר בבת ים וטענו: "לא מדובר בתמ"א 38, נדרשת הסכמה כוללת"; הוועדה המקומית תמכה – אך ביהמ"ש חשב אחרת

הדיירים טענו כי התוכנית אינה מסוג תמ"א 38 , לכן נדרשת בה הסכמה מלאה מצד כלל הדיירים, ומאחר שהם אינם מסכימים לה, היא אינה יכולה לצאת לפועל; הוועדה המקומית תמכה בטענה זו, אך מגישת ההיתר ערערה לוועדת הערר המחוזית; האחרונה קיבלה את טענת העוררים, אך הדיירים עצמם פנו בעניין לבית המשפט – וזה הכריע כי מדובר בתוכנית מסוג תמ"א 38.

שתי חלקות סמוכות המיועדות לפינוי-בינוי

תחילת השתלשלות האירועים היא בבקשה להיתר בנייה אשר הוגשה לוועדה המקומית בת ים על ידי החברה הקבלנית - אלברטו גבסו ובניו. במסגרת הבקשה להיתר התבקשה הריסת בניין בן שלוש קומות ותשע יחידות דיור, ברחוב העצמאות 7 בעיר, ובניית מבנה מגורים חדש בן 11 קומות במקומו. עוד נכלל בבקשה שטח מסחרי קטן ובית כנסת, הבנוי על מקרקעין בשטח של 529 מ"ר, בייעוד מגורים ג'.

יש לציין כי על שתי חלקות צמודות, העצמאות 7 והעצמאות 9, חלה תוכנית בי/711, תוכנית המאפשרת פינוי-בינוי של שני הבניינים ברחוב העצמאות, מהווה קומפילציה של תוכניות ומקנה זכויות בניה מכוח תוכניות תקפות + תמ"א 38 ותכנית בי/538, מאפשרת תוספת של 69 יחידות דיור ל-28 יחידות הדיור המאושרות, ובסך הכול 97 יחידות דיור.

כאמור, חברת גבסו ובניו הגישה בקשה להיתר. לבקשה הוגשו התנגדויות על ידי העותרים - בעלי זכויות בדירה בעצמאות 7, בעלים נוספים בחלק מהזכויות בעצמאות 7 ובעלי זכויות בבניין הצמוד מצפון. בהתנגדותם טענו כי מדובר בבקשה להיתר מכוח תוכנית נקודתית ולא מכוח תמ"א 38 , וכן כי יש להבהיר שתנאי להיתר בנייה הוא הסכמתם של כלל בעלי הזכויות בבניין וכי אין להסתפק ברוב מופחת בהתאם לדין החל ביחס לבקשות להיתר מכוח תמ"א 38. בהקשר זה, הם טענו כי לא חתמו על הסכם תמ"א 38.

במרץ 2020 דנה הוועדה המקומית בבקשה ובהתנגדויות, והחליטה לאשר את הבקשה, אך קבעה כי אכן אין לראות בבקשה להיתר כבקשה מכוח תמ"א 38 , אלא כבקשה מכוח תוכנית בי/711. לאור זאת קבעה שהוצאת ההיתר מותנית בקבלת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות בבניין.

העותרים פנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, באמצעות עו"ד ישי ביינרט, בפני השופטת לימור ביבי, וטענו כי על בית המשפט להתערב בהחלטת ועדת הערר, "אשר ניתנה בניגוד להוראות הדין ובהיעדר סמכות", כך לטענתם

חברת גבסו ערערה על כך לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, וזו קיבלה הערר באופן חלקי, משקבעה כי יש לראות בבקשה להיתר כבקשה מכוח תמ"א 38 . העותרים פנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, באמצעות עו"ד ישי ביינרט, בפני השופטת לימור ביבי, וטענו כי על בית המשפט להתערב בהחלטת ועדת הערר, "אשר ניתנה בניגוד להוראות הדין ובהיעדר סמכות", כך לטענתם. 

השופטת ביבי ציינה כך: "לטעמי לשון סעיף 23 לתמ"א 38 במשולב עם תכלית תמ"א 38 , כמו גם תכלית סעיף זה, יש בהם כדי לתמוך בפרשנותה של ועדת הערר ולפיה. ועדת הערר, לאחר שבחנה את התוכנית מהותית-מקצועית, קבעה כי מדובר בתוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א והינני סבורה כי בקביעתה זו לא נפל כל פגם המצדיק התערבות שיפוטית. את זאת קבעה ועדת הערר מתוך עיון בהוראות התוכנית, המלמדות כי הניחה כבסיס את סל הזכויות האפשריות מכוח תמ"א 38, ואף עיגנה אותן בהוראותיה.

אף הוועדה המחוזית סברה בעת אישור התוכנית כי מדובר במבנה הטעון חיזוק לפי תמ"א 38 , ובאמור יש כדי לתמוך הקביעה ולפיה מדובר בתוכנית שבמהותה נועדה לחיזוק מבנים בהתאם לתמ"א 38"

עוד ציינה ועדת הערר כי בהינתן שהוועדה המחוזית אישרה את תכנית בי/711, הכוללת ומעגנת בתוכה גם את הזכויות בהתאם לתמ"א 38 ובהינתן שזכויות כאמור לא ניתן להקנות אלא למבנים הטעונים חיזוק לפי תקן 413 – אין זאת אלא שאף הוועדה המחוזית סברה בעת אישור התוכנית כי מדובר במבנה הטעון חיזוק לפי תמ"א 38 , ובאמור יש כדי לתמוך הקביעה ולפיה מדובר בתוכנית שבמהותה נועדה לחיזוק מבנים בהתאם לתמ"א 38.

לאור כל האמור, הינני קובעת כי לא נפלה כל שגגה בקביעת ועדת הער ולפיה תוכנית בי/711 מהווה תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, ובהתאמה לכך כי ההיתר אשר התבקש מכוחה מהווה היתר לפי תמ"א 38 . בהתאם לכך, העתירה נדחית. העותרים יישאו בהוצאות ועדת הערר וכן בהוצאות חברת גבסו , בסך 10,000 שקל לכל אחת".

לעיון בהחלטה במלואה לחצו כאן