בעל זכויות בנכס מתנגד להריסה, העירייה מסרבת לספק טופס 4 – ובניין "קולנוע מרכז" בדרום ת"א נותר שומם

הוותיקים שבתושבי תל אביב, בייחוד בדרומה של העיר, בוודאי עוד זוכרים את מבנה "קולנוע מרכז" שהוקם ב-1955. עד היום המבנה הזה עומד על תילו, אלא שכיום הוא נטוש. יוזמה לחידושו ולשימורו כבר נמצאת על הנייר – אך היא "תקועה" בשלב זה שנים, וכרגע נראה כי יחלפו עוד שנים עד לשדרוגו והתחדשותו. "קולנוע מרכז" שבשכונת נווה שאנן ימשיך, בינתיים לפחות, להישאר נטוש.

הסיפור שלפנינו נסוב סביב ערר שהוגש נגד סירובה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להעניק טופס 4 /אישור לאכלוס עבור הפרויקט – פרויקט תמ"א 38 שבקשת ההיתר עבורו הוגשה על ידי בעלי בית הקולנוע, בקשה אשר כוללת חיזוק של כל הבניין כנגד רעידות אדמה מכוח תוכנית תמ"א 38, תוספת קומה חמישית מכוח תמ"א 38, שינויים פנימיים ובחזיות הבניין, לצורך הפיכתו לבניין מגורים בן חמש קומות, עם ארבעה חדרי יציאה לגג עבור הדירות העליונות, ובסך הכול 16 יחידות דיור. הבנייה, בהתאם להיתר הבנייה, בוצעה - למעט, בין היתר, הריסת גגון ותוספות הבנייה שנבנו מעליו.

בשנת 1978 ניתן היתר להקמת הגגון, כך שיהיה בצורת רי"ש, ברוחב שלושה מטרים ובגבוה 2.6 מטרים. בקומת הקרקע שמעליו, כך נראה, התבצעו במהלך הזמן שינויים ותוספות בנייה ללא היתר, עד לגובה קומת הביניים שמעל לקומת המסחר. נראה כי גם קומת הביניים הורחבה ללא היתר

אותו גגון הוא, ככל הנראה, הבסיס לבעיה שהתפתחה במקום: בשנת 1978 ניתן היתר להקמתו, כך שיהיה בצורת רי"ש, ברוחב שלושה מטרים ובגבוה 2.6 מטרים. בקומת הקרקע שמעליו, כך נראה, התבצעו במהלך הזמן שינויים ותוספות בנייה ללא היתר, עד לגובה קומת הביניים שמעל לקומת המסחר. נראה כי גם קומת הביניים הורחבה ללא היתר, וכוללת את השטח שמעל הגגון.

בעל ההיתר נדרש ל"פירוק כל בנייה מאולתרת שאינה על פי המקור ו/או אינה בהיתר"

במאי 2012 החליטה ועדת המשנה של הוועדה המקומית לאשר את הבקשה, בין היתר בתנאי מילוי דרישות מהנדס העיר, קובץ הנחיות ובתנאים שצוינו - ובכללם אישור צוות שימור. בהתאם להחלטה, ניתנו הנחיות השימור ולפיהן נדרש בעל ההיתר ל"פירוק כל בנייה מאולתרת שאינה על פי המקור ו/או אינה בהיתר וכן חלונות, דלתות, תריסים, גגונים, מדרגות, מתקנים, מזגנים, צנרת, כבלים, חיווטים ונטות, דודים או אחר שאינם מקוריים למבנה והסדרתם על פי הנחיות לטיפול במבנים לשימור, באופן מסווה ומוצנע בתיאום עם מחלקת שימור".

על פי הנחיות השימור נקבע כי תנאי לטופס 4/טופס אכלוס ולתעודת גמר הוא ביצוע כל הנחיות השימור הנ"ל. כאמור, רוב העבודות במקום בוצעו, בהתאם להיתר הבנייה – אך לא כללו את הריסת הגגון ותוספות הבנייה שנבנו מעליו. העורר, בעלי המקום, פנה לקבלת טופס 4 /אישור אכלוס ללא שניתן לו אישור ממחלקת הפיקוח על הבנייה בדבר התאמת הבנייה להיתר הבנייה, מהטעם שביצוע ההריסה הקבועה בהיתר הבנייה אינה בשליטתו.

רוב העבודות במקום בוצעו, בהתאם להיתר הבנייה – אך לא כללו את הריסת הגגון ותוספות הבנייה שנבנו מעליו. העורר, בעלי המקום, פנה לקבלת טופס 4 /אישור אכלוס ללא שניתן לו אישור ממחלקת הפיקוח על הבנייה בדבר התאמת הבנייה להיתר הבנייה, מהטעם שביצוע ההריסה הקבועה בהיתר הבנייה אינה בשליטתו

בעקבות כך החליטה הוועדה שלא להיענות לבקשה להיתר, ועל כך הוגש הערר, שבו מבקש העורר כי ועדת הערר תורה על הנפקת אישור אכלוס לבניין, או לחלופין תקבע כי אי-ביצוע ההריסה המסומנת בבקשה להיתר בנייה אינה תנאי לאכלוס הבניין, ולחילופי חילופין - להאריך את המועד להגשת ערר ולקבוע כי יש לבטל את הסימון האמור להריסה.

העורר, באמצעות עו"ד עפר טויסטר, טען כי המקרקעין מיועדים להשכרה לתקופה ארוכת טווח בשכירות מפוקחת, וכי הוא חשוב לאזור, לעיר ולתושבים. לטענתו, הוא ניסה לפנות לבעל הזכויות בקומת המסחר על מנת לשכנעו להסכים להריסת החלקים האמורים, שאינם בבעלות העורר, אך בעל הזכויות טען כי בידו היתר כדין וכי הוא אינו מסכים לביצוע ההריסה.

העורר מוצא את עצמו במצב בלתי אפשרי מכיוון שהוא מחזיק במבנה גמור ומוכן לאכלוס, שאכלוסו מהווה אינטרס עירוני לאומי ושכונתי מובהק והוא עומד נטוש. העורר מוצא עצמו במצב בלתי נסבל, שבו היעדר אפשרות לבצע הריסה בשטח שאינו בחזקתו, בבעלותו או בשליטתו, מונע ממנו לאכלס את המבנה, שמצבו משווע לאכלוס"

"נוכח סירובו של בעל הזכויות, ועל אף שכל עבודות הבנייה במבנה, למעט ההריסה, הסתיימו - צוות הפיקוח מסרב לאפשר לאכלס את המבנה", כך נטען בערר. "העורר מוצא את עצמו במצב בלתי אפשרי מכיוון שהוא מחזיק במבנה גמור ומוכן לאכלוס, שאכלוסו מהווה אינטרס עירוני לאומי ושכונתי מובהק והוא עומד נטוש. העורר מוצא עצמו במצב בלתי נסבל, שבו היעדר אפשרות לבצע הריסה בשטח שאינו בחזקתו, בבעלותו או בשליטתו, מונע ממנו לאכלס את המבנה שמצבו משווע לאכלוס, שכן הותרתו לא מאוכלס מביאה להתדרדרות במצבו. התוצאה לפיה הבניין יוותר ריק הינה בלתי סבירה".

"אין חולק כי הבנייה נעשתה שלא בהתאם להיתר הבנייה"

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, בראשות היו"ר הילה סירוטה ליבנה, ציינה כי "ההליך הקבוע בחוק התכנון והבנייה, ככותרתו, מבקש כי התכנון יקדם לבנייה. לשם כך מתבצע התכנון באמצעות תוכנית מפורטת ולאחריה מאושר היתר בנייה, וטרם החלטה לאשר היתר בנייה על מוסד הרישוי לבחון האם מתקיימות הוראות התוכנית.

לאחר ביצע הבנייה מגיע השלב נשוא ערר זה, הוא שלב האכלוס, שבמסגרתו, טרם אכלוס המבנה, על הרשות המאשרת לבחון את התאמת המבנה להיתר הבנייה שהונפק. ככל שזו מוצאת כי אין התאמה, הרי מחובתה להימנע מאישור חיבור המבנה לחשמל ומים ( טופס 4 ) ומהענקת אישור אכלוס, למעט כאשר מדובר ב'פרטים הטעונים השלמה', אשר נקבעו בתקנות, וכאשר המבנה ראוי לשימוש גם טרם השלמתם.

לא בוצעה הריסת הגגון והבנייה שמעליו, כמסומן בהיתר, ואף לא בוצע חיזוק כנדרש על פיו - ואין המדובר באי-התאמה הנוגעת לפרטים הטעונים השלמה, ולפיכך מחובתה של הרשות להימנע ממתן האישור ואין מקום להתערב בהחלטתה בהקשר זה"

הסעיף קובע איסור על אספקת שירותי חשמל, מים וטלפון, הן לצורך ביצוע עבודות בנייה והן לצורך חיבור בניין חדש, ללא אישור הרשות המאשרת בוועדה המקומית, המורכבת מיו"ר הועדה המקומית (או יו"ר ועדת המשנה) לצד מהנדס הוועדה. במקרה דנן אין חולק כי הבנייה נעשתה שלא בהתאם להיתר הבנייה, שכן לא בוצעה הריסת הגגון והבנייה שמעליו, כמסומן בהיתר, ואף לא בוצע חיזוק כנדרש על פיו - ואין המדובר באי-התאמה הנוגעת לפרטים הטעונים השלמה, ולפיכך מחובתה של הרשות להימנע ממתן האישור ואין מקום להתערב בהחלטתה בהקשר זה".

לאחר שבחנו את המסמכים שהוצגו לנו מתיק הבניין, מקובלת עלינו טענת הוועדה המקומית כי הבנייה הנוספת מעל הגגון ועד לגובה קומת הביניים הינה בנייה שלא על פי היתר, החורגת מקווי הבניין ומהווה מפגע חזותי משמעותי"

הוועדה המשיכה והתייחסה גם למעמד תוספות הבנייה עצמן: "נבהיר כי לאחר שבחנו את המסמכים שהוצגו לנו מתיק הבניין, מקובלת עלינו טענת הוועדה המקומית כי הבנייה הנוספת מעל הגגון ועד לגובה קומת הביניים הינה בנייה שלא על פי היתר, החורגת מקווי הבניין ומהווה מפגע חזותי משמעותי. אנו סבורים כי על הוועדה המקומית לנקוט בכל האמצעים החוקיים העומדים לרשותה כדי להביא להריסתה.

טענות בעל הזכויות ביחידה המסחרית, ולפיהן מדובר בגלריה אשר מופיעה בהיתר בנייה משנת 1965, אינה מקובלת עלינו ואין בה ממש. במסגרת היתר להקמת הקולנוע הותרה כאמור קומת ביניים מעל קומת מסחרית, ולא מעל הגגון שהותר שנים רבות לאחר הקמת הבניין. בשנת 1978 הותרה הקמתו של גגון הא ותו לא. הרחבת קומת הביניים/גלריה לשטח מעל הגגון נעשתה אופן בלתי חוקי וללא היתר והשימוש שנעשה בחלל שנוצר אינו חוקי".

"הפתרון: בקשה להיתר שינויים שבמסגרתה יסומן חלק מקומת המסחר ככזה שאינו כלול בהיתר"

בשורה התחתונה קבעה ועדת הערר המחוזית כי אין מקום להתערב בהחלטת הרשות המאשרת. "הצעת העורר לפיה אישור האכלוס לבניין יותנה באישור הנושא הקונסטרוקטיבי להנחת דעתו של מהנדס העיר, אינה מקובלת עלינו. 

הערר נדחה; הדרך הנכונה לפתרון הבעיה שנוצרה עקב העובדה שיחידת המסחר בבעלות אחר הינה כי מבקש ההיתר יגיש בקשה להיתר שינויים שבמסגרתה יסומן חלק מקומת המסחר, לרבות הגגון והבניה שמעליו, ככזה שאינו כלול בהיתר, ובהתאם יבוטל הסימון להריסה של הגגון והבנייה שמעליו. כמו כן, במסגרת היתר השינויים יתבקש אישורו של פתרון חיזוק חילופי לפתרון החיזוק שהותר, אשר לא ניתן לבצעו בהיעדר הסכמה של בעלי אותה יחידה מסחרית".

לעיון בהחלטה במלואה לחצו כאן

נציין כי "קולנוע מרכז" נמצא ברחוב נווה שאנן 2 פינת שדרות הר ציון 1, ממש בסמוך למתחם התחנה המרכזית הישנה – ובאחד המקומות המוזנחים בתל אביב. במקור עמד במקום בית ערבי עתיק, 

בית קולנוע מרכז ברחוב נווה שאנן 2 - ראשיתו חורבה. מבנה ערבי ישן עמד במקום בעבר, ועל חורבותיו הוקם בית מסחר. בשנת 1955 נהרס אותו בית מסחר, ובמקומו הוקם בית הקולנוע, שבו אולם בן כ-370 מקומות ישיבה. בחודש מרץ 2005, לפני יותר מ-15 שנים, הוא נסגר סופית.