ועדת הערר ביטלה היטל השבחה על דירה שנמכרה לאחר מתן היתר לתמ"א 38; "ניסיון לחתור תחת כוונת המחוקק"

הוועדה המקומית חייבה בהיטל השבחה אדם שמכר את דירתו לאחר שניתן לבניין היתר לביצוע תמ"א 38 ; בטיעוניה ציינה כי ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר היא זו "המציתה את החיוב"; ועדת הערר פסקה באופן חד-משמעי: "אין לחייב בהיטל השבחה במקרים האמורים".

המדובר הוא בדירה בבניין משותף ברחוב השמעוני 36 בירושלים. אחד הדיירים בבניין מכר את דירתו לאחר שהחליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים לאשר במקרקעין קבלת היתר בנייה לפי תמ"א 38 , ובטרם יצא בפועל היתר בנייה. הוועדה גרסה כי יש בכך מספיק כדי לחייב את המוכר בהיטל השבחה – ועל כך הערעור, שמאחד למעשה שני עררים שהוגשו על ידי עו"ד רן פליישר ועו"ד אריאל יונגר. 

הבקשה להיתר היא זו המציתה את החיוב, כאשר הפטור עצמו ניתן רק לעת הנפקת היתר הבנייה בפועל". לגישת הוועדה המקומית יש להפריד בין אירוע המס, שהוא מועד אישור הבקשה להיתר, לבין הפטור מהיטל השבחה המתגבש רק בעת הנפקת ההיתר בפועל

לטענת הוועדה המקומית, שיוצגה על ידי עו"ד רועי בראונר, "הבקשה להיתר היא זו המציתה את החיוב, כאשר הפטור עצמו ניתן רק לעת הנפקת היתר הבנייה בפועל". לגישת הוועדה המקומית יש להפריד בין אירוע המס, שהוא מועד אישור הבקשה להיתר, לבין הפטור מהיטל השבחה המתגבש רק בעת הנפקת ההיתר בפועל. עוד טענה הוועדה כי הפטור בתמ"א 38 ניתן אך ורק במימוש זכויות באופן של "קבלת היתר". לטענתה, קבלת ההיתר הינה הנפקת ההיתר בפועל.

"איננו יכולים לקבל את טענת המשיבה, הן מהפן הפורמליסטי והן מהפן המהותי", ציינו בדיון חברי ועדת הערר המחוזית לענייני פיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים, בראשות היו"ר עו"ד בני זלמנוביץ'. "מהפן הפורמליסטי נדמה כי מבקשת המשיבה להכניס לתוספת השלישית אבחנה שלא
קיימת בה. המחוקק ביקש להבחין בין הפקת ההיתר, דהיינו הוצאת ההיתר בפועל, לבין קבלת ההיתר, דהיינו החלטת הוועדה המקומית, ואת הפטור ואת המימוש הוא ראה בהחלטת הוועדה המקומית ולא בהפקת ההיתר בפועל.

מהפן המהותי נדמה שעמדת הוועדה המקומית חותרת תחת מדיניות ממשלת ישראל, שביקשה לוודא שבניינים יחוזקו מפני רעידות אדמה. כוונת ממשלת ישראל הייתה לחזק מבנים קיימים באמצעות תמריצים. פטור מהיטל השבחה כתמריץ לחיזוק המבנה הינו פטור הניתן למבנה ולא לבעליו"

מהפן המהותי נדמה שעמדת הוועדה המקומית חותרת תחת מדיניות ממשלת ישראל, שביקשה לוודא שבניינים יחוזקו מפני רעידות אדמה. כוונת ממשלת ישראל הייתה לחזק מבנים קיימים באמצעות תמריצים. פטור מהיטל השבחה כתמריץ לחיזוק המבנה הינו פטור הניתן למבנה ולא לבעליו. רוצה לומר, הבדיקה הינה אם המבנה נדרש לחיזוק, ובמקרה שכזה יינתן הפטור, זאת להבדיל ממקרים שבהם הפטור הינו פטור פרסונלי. 

ונדגיש: אין ספק שמטרת התמריץ הינו לראות בתוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 , כמו גם מכוח תוכניות שנערכו בהתאם לסעיף 23 לתמ"א, כמו גם מכוח תוכנית מפורטת המעניקה זכויות השוות לזכויות שניתן לקבל לפי התמ"א, כזכויות צבועות שמטרתן לוודא את חיזוק המבנה.

לאחרונה עדים אנו לתופעה בה ועדות מקומיות מחפשות את הדרך לגביי היטלי השבחה בגין זכויות מכוח תמ"א 38 , בין אם מדובר בזכויות מכוח התמ"א או מכוח תוכנית לפי סעיף 23 ובין אם מדובר בזכויות חופפות. האינטרס של הרשויות הציבוריות מובן לנו. אין ספק שמי שינצל את תוספת הזכויות שמעניקה תמ"א 38 או תוכנית מכוחה או תוכנית המעניקה זכויות חופפות, ערכם של מקרקעיו יעלה.

נדמה כי כל מי שמצוי בעולמו של התכנון והבנייה יודע כי ישנם אירועים רבים המחוללים השבחה במקרקעין ולכן ישנם מקרים רבים שבהם הפרט מתעשר ולא חולק את עושרו עם הכלל. השכל הישר מחייב מסקנה זו, וכל ההתפלפלויות המשפטיות שלהן אנו עדים בתקופה האחרונה, מהוות ניסיון לחתור תחת כוונת המחוקק שלא בדרכים המקובלות"

ובכל זאת, השכל הישר מוביל למסקנה חד-משמעית שלפיה אין לחייב בהיטל השבחה במקרים האמורים. נדמה כי לכך התכוון המחוקק. נדמה כי כל מי שמצוי בעולמו של התכנון והבנייה יודע כי ישנם אירועים רבים המחוללים השבחה במקרקעין ולכן ישנם מקרים רבים שבהם הפרט מתעשר ולא חולק את עושרו עם הכלל. נדמה אפוא כי השכל הישר מחייב מסקנה זו, וכל ההתפלפלויות המשפטיות שלהן אנו עדים בתקופה האחרונה, מהוות ניסיון לחתור תחת כוונת המחוקק שלא בדרכים המקובלות".

בהתאם לכך קבעו חברי ועדת הערר המחוזית כי הם סבורים שדין החיוב בהיטל השבחה נשוא ערר זה להתבטל. "המשיבה תישא בהוצאות העוררים בסך 40,000 שקל, שישולמו בתוך 30 ימים ולאחר מכן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק. אם שילמו העוררים את היטל השבחה , או אם נתנו לוועדה ערבות חלף היטל ההשבחה, תשיב הוועדה לעוררים את הסכומים ששולמו, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, וזאת בתוך 30 ימים".

לעיון בהחלטה במלואה לחצו כאן