שבע מול אחת – ומי המנצח? תוכנית שהוגשה על ידי בעל זכויות בדירה בודדת בבניין בבני ברק אושרה להפקדה

האם בעל זכויות בדירה אחת בבניין משותף יכול להגיש תוכנית להרחבת דירות בבניין משותף בבני ברק – למרות שבעלי זכויות בשבע דירות בבניין מתנגדים לכך? ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב קבעה שכן.

המדובר הוא בתוכנית 501-0529289 בבני ברק, "הרחבות ושינוי ק.ב. ברחוב ז'בוטינסקי", תוכנית הנוגעת לבניין ברחוב ז'בוטינסקי 37, שמטרתה הרחבת דירות קיימות בבניין על ידי תוספת שטחי בנייה, וכן שינוי בקווי הבניין החלים על המגרש. בבניין 15 דירות, והתוכנית הוגשה, כאמור, על ידי בעל זכויות בדירה אחת בלבד. לתוכנית המופקדת הוגשו התנגדויות על ידי בעלי זכויות בשמונה דירות בבניין, אך בתחילת יולי אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בני ברק את התוכנית. 

"נפלו פגמים בהוראות התוכנית וכן באופן הגשתה ובאישורה"

על ההחלטה הזו הגישו בעלי זכויות בשבע דירות ערר לוועדת הערר המחוזית, באמצעות עו"ד גליה בן שוהם. הם טענו כי נפלו פגמים בהוראות התוכנית וכן באופן הגשתה ובאישורה, המחייבים את ביטולה. כמו כן הם טוענים שגם מבחינה מהותית ראוי היה לדחות את התוכנית, שהינה תוכנית נקודתית, ולהעדיף את קידומה של תוכנית נרחבת יותר להתחדשות עירונית.

אישור התוכנית יוביל להנצחת עליבותו של הבניין, שכן אישור התוכנית יצמצם את הסיכוי שהבניין יהיה חלק מתוכנית להתחדשות עירונית כאמור, ויפגע בישימות להכללת הבניין במסגרת תוכנית להתחדשות עירונית כאמור"

לטענתם מקודמת בימים אלו תוכנית להתחדשות עירונית בסמכות הוועדה המחוזית, המתייחסת למתחם רחב הכולל בניינים המצויים ברחובות ז'בוטינסקי, תרפ"ד, מנחם בגין ודוב גרונר. "אישור התוכנית יוביל להנצחת עליבותו של הבניין, שכן אישור התוכנית יצמצם את הסיכוי שהבניין יהיה חלק מתוכנית להתחדשות עירונית כאמור, ויפגע בישימות להכללת הבניין במסגרת תוכנית להתחדשות עירונית כאמור", נכתב בערר.

עוד טוענים העוררים כי "התוכנית הוגשה על ידי בעל זכויות בדירה אחת בלבד, כאמור, ובהיעדר חתימות בעלי הנכס כנדרש בהתאם להוראות הדין; כי התוכנית המופקדת סותרת את הוראות תוכנית המתאר הכוללנית של העיר תוכנית בב/2035 שפורסמה לתוקף כשלושה חודשים לאחר הגשת ההתנגדות; וכי אישור התוכנית נעשה תוך התעלמות מהערות לשכת התכנון המחוזית".

לטענת מגיש התוכנית, כיום תומכים בה בעלי זכויות בשבע דירות, ומתנגדים לתוכנית בעלי זכויות בשבע דירות, ואילו שניים מהמתנגדים חתמו על התוכנית בעת הגשתה. כמו כן טוען מגיש התוכנית כי אחד ממגישי ההתנגדות מכר את הזכויות בדירתו והרוכשים של הדירה נתנו את הסכמתם לתוכנית

בדיון צוין כי על דף "חתימות מקדמי התוכנית" שצורף אליה עם הגשתה, חתמו חמישה בעלי זכויות בבניין; וכי לטענת מגיש התוכנית, כיום תומכים בה בעלי זכויות בשבע דירות, ומתנגדים לתוכנית בעלי זכויות בשבע דירות, ואילו שניים מהמתנגדים חתמו על התוכנית בעת הגשתה. כמו כן טוען מגיש התוכנית כי אחד ממגישי ההתנגדות מכר את הזכויות בדירתו והרוכשים של הדירה נתנו את הסכמתם לתוכנית.

"הואיל וכיום תומכים בתוכנית בעלי זכויות בשבע דירות בבניין, איננו רואים שיש מניעה מאישורה"

ועדת הערר המחוזית, בראשות יו"ר הוועדה עו"ד אפרת דון-יחייא סטולמן, ציינה ראשית כי "הוראות התקנות קובעות שלצורך הגשת תוכנית בבית משותף שעניינה הרחבת דירות אין צורך שיגישו אותה כל בעלי הדירות, ודי שיגישו אותה 33% מבעלי הדירות. בבניין 15 דירות, ולכן חמש דירות מהוות שיעור של 33%. 

בעת הגשת התוכנית היא לוותה בחתימה של בעלי זכויות בחמש דירות. הואיל וכיום תומכים בתוכנית בעלי זכויות בשבע דירות בבניין, איננו רואים שיש מניעה מאישור התוכנית מטעם זה. אנו קובעים שתנאי למתן תוקף לתוכנית יהיה העברת חתימות של בעלי זכויות בחמש דירות להנחת דעת היועמ"ש של הוועדה המקומית. נבהיר עם זאת, שבהתאם להוראות חוק המקרקעין , מימוש התוכנית ובנייה מכוחה יחייב הסכמות בשיעור גבוה יותר".

לא מצאנו שיש ביתר טענות העוררים, שעניינן בפגמים באופן קידום התוכנית, לרבות טענות בדבר אי-עמידה במועדים הקבועים בחוק התכנון ביחס לקידום תוכנית, כדי להביא לביטולה של התוכנית המופקדת"

בהמשך פסקה הוועדה כך: "לא מצאנו שיש ביתר טענות העוררים, שעניינן בפגמים באופן קידום התוכנית, לרבות טענות בדבר אי-עמידה במועדים הקבועים בחוק התכנון ביחס לקידום תוכנית, כדי להביא לביטולה של התוכנית המופקדת. כמו כן איננו מקבלים את הטענה כי התוכנית המופקדת סותרת את הוראות סעיף 4.4 לתוכנית הכוללנית. התוכנית המופקדת נועדה לאפשר הרחבת הדירות הקיימות, ואין היא תוכנית המוסיפה דירות וצפיפות. לפיכך ההוראות שאליהן מפנים העוררים אינן רלוונטיות לענייננו".

באשר להעדפת התחדשות עירונית מקיפה יותר קבעה הוועדה: "אין ספק שישנה עדיפות לקידומה של תוכנית נרחבת שתכלול מקבץ של מבנים בתחומה. כך גם צוין בהמלצות לשכת התכנון המחוזית במסגרת הערותיה לפי סעיף 109 לחוק התכנון. 

במסגרת התייחסות לשכת התכנון צוין שראוי לבחון קידומה של תוכנית מפורטת לכל 'הבלוק העירוני' מרחוב גרונר ועד רחוב תרפ"ד, וזאת בין השאר לאור מיקומם המרכזי של המקרקעין על דרך ז'בוטינסקי שהינה ציר עירוני וראשי. התוכנית המופקדת, לעומת זאת, היא תוכנית נקודתית המתייחסת לבניין אחד בלבד, ואין בה התייחסות לכלל המבנים בסביבתה. עם זאת, אין לשלול את קידומן של תוכניות נקודתיות בנסיבות המתאימות. כעולה מהערות לשכת התכנון, הגם שציינה את המלצתה לקדם תכנון כולל במקרקעין, היא לא שללה את האפשרות לאשר תוכנית נקודתית שתאפשר הרחבות בבניין. 

יש להימנע מתכנון נקודתי שעה שנראה שיש בתכנון זה לסכל קידומה של תוכנית כוללת. לאחר שבחנו את הטענות והנסיבות שלפנינו, לא מצאנו שהתוכנית המופקדת אינה משתלבת עם סביבתה, או שאישורה ימנע קידומה של תוכנית להתחדשות עירונית"

ככלל, יש להימנע מתכנון נקודתי אשר חורג מסביבתו ואינו משתלב בה. כמו כן, יש להימנע מתכנון נקודתי שעה שנראה שיש בתכנון זה לסכל קידומה של תוכנית כוללת. לאחר שבחנו את הטענות והנסיבות שלפנינו, לא מצאנו שהתוכנית המופקדת אינה משתלבת עם סביבתה, או שאישורה ימנע קידומה של תוכנית להתחדשות עירונית".

לצפייה בהחלטה במלואה לחצו כאן

הרכב הוועדה, לצד היו"ר עו"ד דון-יחייא סטולמן, כלל את המתכנן אסף יקואל, נציג מתכננת המחוז; את מיכאל גופר, אדריכל ומתכנן ערים; ואת נסים ארזי, נציג ציבור. הוועדה קבעה כי לצד הצגת חתימות בעלי הזכויות בפני היועמ"ש של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בני ברק, יוצב תנאי נוסף למתן תוקף לתוכנית – העברתה להתייחסות חברת נת"ע , המבצעת את עבודות הרכבת הקלה בגוש דן, ככל הנראה משום מעבר התוואי בסמוך לפרויקט האמור. הוועדה הורתה על ביצוע עוד כמה שינויים בלשון התוכנית, והסבירה כי "תיקונים אלו נועדו לייצר בינוי אדריכלי ראוי על הציר המרכזי ז'בוטינסקי. כמו כן יהיה בהוראות אלו לצמצם את ההשלכות של צמצום קווי הבניין ביחס למבנים הגובלים".