ראשל"צ: שיפוץ בניין ב-400,000 שקל יתבצע - למרות שלא התקבלה הסכמת כל בעלי הדירות; "נועד לביצוע תחזוקה תקינה"

האם כל שיפוץ של "רכוש משותף" בבניין מגורים דורש את הסכמת כלל בעלי הדירות שבו – גם כאשר מדובר בסכום גבוה של 400,000 שקל? על פי פסיקתה של המפקחת על רישום המקרקעין רחובות, דגנית קציר-ברין, התשובה היא לא: המפקחת קבעה, בתביעה שהגישה דיירת בבניין נגד נציגות הבית המשותף, כי "מדובר בשיפוץ שנועד לביצוע תחזוקה תקינה של הבית, ועל כן די בהחלטת רוב בעלי דירות הבית. בעניין זה אין רלבנטיות לעלות העבודות, אלא לתכליתן".

המדובר הוא בתביעה של בעלת דירה בבית משותף שברחוב אריה בן אליעזר 32 בראשון לציון, שאותה ייצג ע"ד דר מיש, נגד נציגות הבניין, שאותה ייצגה עו"ד מעיין תהל כהן. התובעת ביקשה למנוע מהנציגות ביצוע עבודת שיפוץ של חזית הבית, וכן להורות על הסרת הפיגומים שהוצבו לצורך העבודות - עד לכינוס אספת בעלי הדירות כדין.

הנציגות מעוניינת לבצע שיפוץ חזית הבית בעלות גבוהה, וזאת משיקולים וממניעים אישיים באופן המקפח את בעלי הדירות שהביעו את התנגדותם. לצורך 'קבלת לגיטימציה' לביצוע השיפוץ פנתה הנציגות בחוסר תום לב לעירייה, וטענה בפניה כי כביכול נופלים אריחי פסיפס המחפים את הבית"

בתביעתה טענה הדיירת כי הנציגות לא נבחרה במסגרת אסיפה כללית כדין, ועל כן החלטותיה בלתי חוקיות. "הנציגות מעוניינת לבצע שיפוץ חזית הבית בעלות גבוהה, וזאת משיקולים וממניעים אישיים באופן המקפח את בעלי הדירות שהביעו את התנגדותם", כתבה בכתב התביעה. "לצורך 'קבלת לגיטימציה' לביצוע השיפוץ פנתה הנציגות בחוסר תום לב לעיריית ראשון לציון, וטענה בפניה כי כביכול נופלים אריחי פסיפס המחפים את הבית.

מצב הבית תקין ולא קיימת נפילה של אריחי פסיפס כפי טענת הנציגות. חוות דעת הנדסית קבעה כי יש לטפל תחילה בליקויים שמקורם בדירות העליונות ורק לאחר מכן יש לבצע שיפור החזיתות. בשל העובדה שחלק מבעלי הדירות לא היו מעוניינים בביצוע שיפור החזיתות – נעשתה פנייה של הנציגות לעיריית ראשון לציון, שבה דווח על פסיפסים נופלים.

"חלק מבעלי הדירות התנגדו ופנו לנציגות; פניותיהם לא זכו למענה"

ביולי 2018 נשלח לנציגות מכתב מטעם מנהל מחלקת מבנים מסוכנים בעיריית ראשון לציון המתריע מפני נפילת אריחי פסיפס בחזית הבית ומחייב את בעלי הדירות בבית לפעול לתיקון הליקוי לאלתר. בעקבות מכתב זה הציעה הנציגות לבצע שיפוץ חזיתות נרחב. חלק מבעלי הדירות התנגדו ופנו לנציגות, ברם פניותיהם לא זכו למענה".

הנציגות ביקשה לנצל את האפקט 'מהלך האימים' על בעלי הדירות וזימנה אספה כללית. האספה התקיימה בנובמבר 2018, אך לא התאפשרה הגעתם של כלל בעלי הדירות. מכאן, שהיא כונסה שלא כדין וכל החלטותיה בטלות"

התובעת אף טוענת שמאוחר יותר נשלח מהעירייה מכתב התראה אחרון טרם הגשת כתב אישום, וכי הנציגות של הבניין "ביקשה לנצל את האפקט 'מהלך האימים' על בעלי הדירות וזימנה אספה כללית. האספה התקיימה בנובמבר 2018, אך לא התאפשרה הגעתם של כלל בעלי הדירות. מכאן, שהיא כונסה שלא כדין וכל החלטותיה בטלות". עוד ציינה התובעת כי פנתה לקבלת חוות דעת נוספת בנוגע לשיפוץ, שם "נקבע חד-משמעית כי אין צורך בשיפוץ מאסיבי וכי קיים פתרון חלופי, בעלות של 40,000 שקל בלבד". 

"ההחלטה על ביצוע עבודות השיפוץ התקבלה כדין"

נציגות הדיירים טענה בתגובה כי ההחלטה על ביצוע עבודות שיפוץ הבית, שמטרתן מניעת סכנת נפשות, התקבלה כדין בדעת רוב בעלי דירות הבית. "חוות הדעת הראשונה קבעה באופן חד-משמעי כי מקור הליקויים (סדקים בקירות החיצוניים ונפילת אבני הפסיפס) הוא ברכוש המשותף, וכי יש לפעול בהקדם לתיקונם. ההחלטה על ביצוע עבודות השיפוץ נתמכת הן בחוות הדעת, הן במכתבים מטעם מחלקת מבנים מסוכנים בעיריית ראשון לציון והן בחוות דעת משלימה.

באספה הוצגו לבעלי הדירות חוות הדעת השונות, המכתבים מטעם העירייה וכן כמה הצעות מחיר, ולבסוף נבחרה הצעה אחת. הצעת המחיר מטעם התובעת הוגשה ברשלנות, ללא פירוט מספק, ואומדן העבודות מעיד על כך שמדובר בפתרון נקודתי ולא בפתרון יסודי ומקיף"

באספה הכללית שבמסגרתה הוחלט על ביצוע השיפוץ הוצגו לבעלי הדירות חוות הדעת השונות, המכתבים מטעם העירייה וכן כמה הצעות מחיר, ולבסוף נבחרה הצעה אחת. על אף שההחלטה על ביצוע עבודות השיפוץ התקבלה כדין, סירבה התובעת לשלם את חלקה בעלות השיפוץ. הצעת המחיר מטעם התובעת הוגשה ברשלנות, ללא פירוט מספק, ואומדן העבודות מעיד על כך שמדובר בפתרון נקודתי ולא בפתרון יסודי ומקיף".

"אין מחלוקת כי לא התקבלה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית לביצוע השיפוץ"

המפקחת על רישום המקרקעין קציר-ברין קבעה כך: "אין מחלוקת כי לא התקבלה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית לביצוע השיפוץ בקירות החיצוניים אשר כלל הסרת אריחי פסיפס מקירות הבית ויישום שליכט. השאלה המרכזית העומדת במחלוקת היא האם העבודות הרלבנטיות הן בגדר 'החזקה תקינה' של הרכוש המשותף בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק אם לאו. ככל שמדובר בהחזקה תקינה אזי אף ללא הסכמת חלק מבעלי הדירות – ובהן התובעת - רשאית הייתה הנציגות לבצען.

אני סבורה כי מקום שבו מתנתקים אריחי פסיפס מהקירות החיצוניים של הבית, גם אם הדבר מתרחש רק בחלק מקומות הבית, מהווה הדבר סכנה הן לבעלי הדירות והן לצדדי ג', ויכול אף להוות מקור לנזקי רטיבות בדירות"

שוכנעתי כי בבית אירעו, לאורך שנים, כמה מקרים שבהם נשרו אריחי פסיפס מחזיתות הבית. עולה כי נפילת אריחי הפסיפס ארעה לא רק בקומות העליונות של הבית (עקב ליקויי רטיבות בדירות העליונות כפי שטענה התובעת), אלא גם בקומות התחתונות. אני סבורה כי מקום שבו מתנתקים אריחי פסיפס מהקירות החיצוניים של הבית, גם אם הדבר מתרחש רק בחלק מקומות הבית, מהווה הדבר סכנה הן לבעלי הדירות והן לצדדי ג', ויכול אף להוות מקור לנזקי רטיבות בדירות.

נשירת אריחי פסיפס עלולה לגרום נזק לעוברים ושבים, שעלולים להיפגע מהם. אין פלא אפוא כי עיריית ראשל"צ עמדה להכריז על הבית כ' מבנה מסוכן '. אף אם הפנייה לעירייה בעניין נעשתה ביוזמת מי מבעלי הדירות, אין בידי לקבל את טענת התובעת כי העיריה 'נכנעה' ללחץ שהופעל בעניין ולא פעלה בצורה עניינית כמצופה מרשות מנהלית.

פעולות תחזוקה בבית מיועדות לשמור על תפקודו התקין של הבית, על חזותו, על ערכו הכלכלי, וכמו כן על בריאותם ועל בטיחותם של המשתמשים בו, של המבקרים בו ושל החולפים על ידו. להשגת יעדים אלה דרושה שמירה על רמת תחזוקה נאותה"

אני סבורה כי בחלוף שנים מיום הקמת הבית רשאים רוב בעלי הדירות להחליט על הסרת אריחי הפסיפס של הבית ולבצע תחת זאת ציפוי מסוג אחר (דוגמת שליכט), וזאת אף אם לא נשקפה מנפילת אריחי הפסיפס סכנה כלשהי. פעולות תחזוקה בבית מיועדות לשמור על תפקודו התקין של הבית, על חזותו, על ערכו הכלכלי, וכמו כן על בריאותם ועל בטיחותם של המשתמשים בו, של המבקרים בו ושל החולפים על ידו. להשגת יעדים אלה דרושה שמירה על רמת תחזוקה נאותה.

בעלי הדירות רשאים לכלול במסגרת עבודות שנועדו ל'שמירת מצבו של הרכוש המשותף' לא רק עבודות שנועדו להסרת מסוכנות הבית, אלא גם עבודות שנועדו לשמור על תחזוקתו התקינה של הבית ואף על 'חידוש' מראהו כפי שנעשה בענייננו. לא שוכנעתי כי מדובר בשיפוץ שהוא בבחינת 'שדרוג' או 'מותרות' הדורש את הסכמת כלל בעלי הדירות".

משעה שהרוב אישר את ביצוע העבודות ושילם את חלקו (ומדובר בהוצאה כוללת בשיעור לא מבוטל), יש להניח כי עשו כן מחמת נחיצות העבודות לתחזוקה התקינה של הבית ולא מחמת 'לחץ' שהופעל עליהם כפי שטענה התובעת"

המפקחת המשיכה וקבעה: "רוב מכריע מקרב בעלי הדירות הסכימו לביצוע השיפוץ ואף שילמו את חלקם בהוצאה הרלבנטית. משעה שרוב כאמור אישר את ביצוע העבודות ושילם את חלקו (ומדובר בהוצאה כוללת בשיעור לא מבוטל), יש להניח כי עשו כן מחמת נחיצות העבודות לתחזוקה התקינה של הבית ולא מחמת 'לחץ' שהופעל עליהם כפי שטענה התובעת.

מאחר שהסכמת רוב בעלי הדירות לשיפוץ החזיתות נתנה עוד קודם באספות הקודמות, והן בשל העובדה כי 18 מתוך 22 בעלי הדירות אף שילמו את חלקם בשיפוץ זה, יש לראות בכך אשרור בפועל של ההחלטה שהתקבלה. מקום שבו רוב בעלי הדירות שילמו את חלקם בעלות השיפוץ, יש לראות בכך כהסכמה מצדם למתווה לגביו שילמו. לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה. התובעת תשלם לנציגות את הוצאות ההליך הכוללות שכ"ט עו"ד ודמי בטלת חברי הנציגות בסך כולל של  10,000 שקל".

בשולי הדברים, המפקחת אף ביקרה את התנהלותה של התובעת ישירות ואמרה: "לא אוכל להימנע מלציין כי התרשמתי שלתובעת דפוס התנהגות נוקשה, וכי היא מתקשה לקבל דעות שונות משלה. כל אימת שאדם או גורם כלשהו נהג שלא כפי שהתובעת ציפתה ממנו, הועלו כנגדו (בדיעבד) טענות בדבר 'היכנעות ללחץ' או כנגד מקצועיותו של מהנדס שהובא על ידה".

לעיון בהחלטה לחצו כאן