הבעלים טענו כי ארמון ההגמון אינה עוד איגוד מקרקעין בשל הפקעה; העליון דחה זאת – וחייב במס רכישה של 6.4 מיליון שקל

בעלי חברת ארמון ההגמון טענו כי הפקעות שבוצעו בקרקעותיה של החברה הופכות אותה, למעשה, לחברה שאינה מוגדרת כאיגוד מקרקעין; בשל כך, העסקה שבה רכשו את מניות ארמון ההגמון מאפריקה ישראל אינה חייבת במס רכישה; בית המשפט העליון, בהרכב של שלושה שופטים, דחה את הטענות – וקבע הלכה למעשה כי מס הרכישה שנקבע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין נצרת יישאר בעינו: 6,423,621 שקל.

המדובר הוא בחברה שהוקמה על ידי שתי חברות, ב.ס.ט. בנייה וס.ת.ר. השקעות. בשלב מסוים התקשרו השתיים, וארמון ההגמון, עם אפריקה ישראל בעסקה שבמסגרתה הוקצו מחצית ממניותיה של ארמון ההגמון לאפריקה ישראל. באוקטובר 2011 נערכו שלוש עסקאות בקשר למקרקעין, ביניהן מכירת כלל מניות אפריקה ישראל בארמון ההגמון בחזרה לשתיים, ובעקבות זאת הוצא מס הרכישה המדובר.

"חלק מהותי מהנכסים הינם בבחינת 'מלאי עסקי' של החברה"

שתי החברות פנו לוועדת הערר המחוזית בטענה כי אינן חייבות במס הרכישה. הן טענו כי "שטחים רבים מהמקרקעין הופקעו על ידי מע"צ (חברת נתיבי ישראל כיום), עיריית נצרת ועיריית נצרת עילית שנים רבות עובר לעסקת רכישת המניות. בעקבות ההפקעה התנהלו הליכים משפטיים שונים אך הם טרם הניבו פרי בדמות פיצוי. בהתחשב בזכויותיה של ארמון ההגמון לפיצויים כאמור לעיל, ובהתחשב בכך שחלק מהותי מהנכסים הינם בבחינת 'מלאי עסקי' של החברה, חברת ארמון ההגמון לא עונה להגדרת "איגוד מקרקעין" והעסקה אינה חייבת במס רכישה".

ועדת הערר קבעה כי המונח "זכות במקרקעין" כולל בחובו רכיבים וזכויות של האיגוד שהם נטמעים או שלובים בנכסי המקרקעין שבידי האיגוד. בהתאם לכך, במועד העסקה דנן, כל זכויותיה ונכסיה של חברת ארמון ההגמון הם בגדר זכויות במקרקעין

ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה כי במועד הקובע לעסקה, חברת ארמון ההגמון הייתה איגוד מקרקעין כך שרכישת המניות של החברה על ידי המערערות הייתה פעולה באיגוד מקרקעין החייבת במס רכישה. ועדת הערר קבעה כי המונח "זכות במקרקעין" כולל בחובו רכיבים וזכויות של האיגוד שהם נטמעים או שלובים בנכסי המקרקעין שבידי האיגוד. בהתאם לכך, במועד העסקה דנן, כל זכויותיה ונכסיה של חברת ארמון ההגמון הם בגדר זכויות במקרקעין. 

עוד קבעה כי גם אם ניתן לראות בזכויות הקשורות בתביעות לפיצויי הפקעה או פיצוי בגין ירידת ערך כנכס נפרד מנכסי המקרקעין, הן אינן נכסים המוציאים את החברה מהגדרת איגוד מקרקעין, זאת מכיוון שמדובר לכל היותר בכספים או בזכויות כספיות שהם בגדר מיטלטלין ("נכסים ניטרליים"), ובמועד ביצוע העסקה מושא השומה הם לא שימשו את החברה בייצור הכנסה.

"'זכות במקרקעין' היא ייחודית ומצומצמת, והזכות לפיצויים אינה באה בגדרה"

על כך הגישו השתיים ערעור לבית המשפט העליון, כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני השופט יצחק עמית, השופט יוסף אלרון והשופט עופר גרוסקופף. הן חזרו וטענו כי הזכות לפיצויי הפקעה והזכות לפיצויים בגין ירידת ערך של מקרקעין אינן "זכויות במקרקעין", וכי יש בכוחן כדי להוציא את החברה מההגדרה של "איגוד מקרקעין". לשיטתן, "זכות במקרקעין" היא ייחודית ומצומצמת, ובהתאם לפסיקת בית משפט זה ולגבולות שהותוו למונח בדין הכללי, הזכות לפיצויים אינה באה בגדרה.

הזכות לפיצויי הפקעה היא זכות כספית אובליגטורית נפרדת מהמקרקעין, שקמה לבעלי המקרקעין במועד מסירת החזקה במקרקעין לרשות המפקיעה. החל ממועד זה, מתנתקת זכותו של בעל הקרקע מהמקרקעין וכל שנותר לו הוא הזכות לתביעה כספית לפיצויים"

עוד טענו כי "הזכות לפיצויי הפקעה היא זכות כספית אובליגטורית נפרדת מהמקרקעין, שקמה לבעלי המקרקעין במועד מסירת החזקה במקרקעין לרשות המפקיעה. החל ממועד זה, מתנתקת זכותו של בעל הקרקע מהמקרקעין וכל שנותר לו הוא הזכות לתביעה כספית לפיצויים. הזכות לתביעה כספית אינה בגדר 'חוב' או 'כספים' כפי שקבעה ועדת הערר, וניתן להעבירה לצד שלישי ולהמחותה במנותק מקרקע ספציפית".

נציגי מנהל מיסוי מקרקעין נצרת טענו מנגד כי "החברה עונה להגדרה של איגוד מקרקעין לפי כל חלקיה. יש לראות בזכות לפיצויים כנכס המשולב ונטמע ב'זכויות במקרקעין', באופן שמכניס את החברה להגדרה הבסיסית של המונח איגוד מקרקעין. מכל מקום, הזכות לפיצויים, שטרם התבררה והוכרעה, היא נכס ניטרלי, ותשלום ריבית על פיצויים אינו בגדר ייצור הכנסה. 

גם אם ניתן לראות בזכות לפיצויים כמייצרת הכנסה בזמן הווה, היא נעשית בדרך ארעית ולפיכך טפלה למטרה העיקרית של האיגוד, וגם בהיבט זה עמדת המערערות דינה להידחות. מבחן הטפלות הוא מבחן מהותי ולא כמותי"

גם אם ניתן לראות בזכות לפיצויים כמייצרת הכנסה בזמן הווה, היא נעשית בדרך ארעית ולפיכך טפלה למטרה העיקרית של האיגוד, וגם בהיבט זה עמדת המערערות דינה להידחות. מבחן הטפלות הוא מבחן מהותי ולא כמותי".

"לא די בטענה כי נכס מסוים כשלעצמו אינו בגדר זכות במקרקעין"

השופט עמית הוביל את הדיון וקבע כך: "לא די בטענה כי נכס מסוים כשלעצמו אינו בגדר זכות במקרקעין, ויש לבחון אם בהתחשב במהותו הכלכלית ובמאפייניו, ניתן לומר כי הוא שלוב ונטמע בזכויות במקרקעין או אם לאו.

מקובלת עליי עמדת המשיב (מנהל המיסוי) ולפיה חשיפה אפשרית להפקעה או לירידת ערך של מקרקעין עקב תכנית וכן קיום זכות לפיצויים עקב כך, היא חלק אינטגרלי ובלתי נפרד מהבעלות בנכסי מקרקעין ושלובה בה. לכן בנסיבות כגון במקרה שלפנינו, כשהחברה מחזיקה בנכסי מקרקעין נוספים פרט לזכות הנטענת לפיצויים, אין לומר כי הזכות לפיצויים היא זכות נפרדת מזכויות במקרקעין המחריגה אותה מההגדרה".

אילו אחזנו בשיטת המערערות, תאגיד מסוים יחשב לאיגוד מקרקעין בשל אחזקותיו, אך תאגיד אחר שנכסיו זהים ונמצאים בסמוך לא יחשב לאיגוד מקרקעין, אך בשל קיומה של תוכנית שפוגעת במקרקעין שברשותו"

השופט עמית אף התייחס לאפשרות שהערעור יתקבל, ולהשפעתו, וציין: "קבלת עמדת המערערות מביאה לתוצאות אבסורדיות ולהבחנות מלאכותית בין איגודי מקרקעין המחזיקים בנכסים זהים, לכאורה, על בסיס פעולות חיצוניות שאינן קשורות למצבת הנכסים של האיגוד. כפי שהדגים בא כוח המשיב במהלך הדיון שלפנינו, אילו אחזנו בשיטת המערערות, תאגיד מסוים יחשב לאיגוד מקרקעין בשל אחזקותיו, אך תאגיד אחר שנכסיו זהים ונמצאים בסמוך לא יחשב לאיגוד מקרקעין, אך בשל קיומה של תוכנית שפוגעת במקרקעין שברשותו".

שני שופטי ההרכב הנוספים, השופט אלרון והשופט גרוסקופף, הסכימו עם שותפם להרכב – ובכך דחו באופן רשמי את הערעור שהגישו שתי החברות. כמו כן, הם חייבו את המערערות בהוצאות מנהל מיסוי מקרקעין נצרת, בסך של 10,000 שקל.

לעיון בפסק הדין המלא לחצו כאן