נווה צדק, ת"א: שמאי הרוכש טען כי אין השבחה – השמאי המכריע קבע השבחה של 1.86 מיליון שקל

ההשבחה על נכס בשכונת נווה צדק המבוקשת בתל אביב היא 1,869,300 שקל, ועל כן היטל ההשבחה יעמוד על 934,650 שקל – זוהי קביעתו של השמאי המכריע עו"ד דוד דדון, אשר בכך היה קרוב הרבה יותר לעמדת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, מאשר לעמדת בעלי הנכס.

מדובר במבנה צמוד קרקע, חד-קומתי, ברחוב ברנט בנווה צדק, המפוצל לשתי יחידות דיור וכולל קומת קרקע וקומת גלריה הממוקמת בחלל גג הרעפים. שטח החלקה הוא 143 מ"ר והשטח הבנוי הוא כ-160 מ"ר. הנכס נמצא במרחק קו אווירי של כ-250 מטרים מקו החוף.

בשנים האחרונות עוברת השכונה תהליך של שיקום והתחדשות, הבא לידי ביטוי בשיפוץ המבנים הקיימים, בהריסת מבנים ישנים ובהקמת בניינים חדשים בעלי רמת גמר יוקרתית. זהו מבנה ותיק, אשר במהלך שנת 2011 עבר שיפוץ ולפיכך איננו תואם את גילו הכרונולוגי"

"בשנים האחרונות עוברת השכונה תהליך של שיקום והתחדשות, הבא לידי ביטוי בשיפוץ המבנים הקיימים, בהריסת מבנים ישנים ובהקמת בניינים חדשים בעלי רמת גמר יוקרתית", כתב השמאי המכריע בסקירתו. "זהו מבנה ותיק, אשר במהלך שנת 2011 עבר שיפוץ (כעולה משומות הצדדים), ולפיכך איננו תואם את גילו הכרונולוגי ומצבו הפיזי והתחזוקתי טוב". עוד מספרת השומה כי הנכס נרכש באותה שנה תמורת 950,000 דולר, וכי השיפוץ שעבר היה נרחב למדי.

בעלי הנכס, באמצעות שמאי המקרקעין דן טרשצנסקי, טען כי לא חלה השבחה על הנכס; הוועדה המקומית, באמצעות שמאי המקרקעין יורם ברק, קבעה את ההשבחה על סכום של 2,054,508 שקל. עיקר המחלוקת נסבה סביב תוכנית תא/1200.

כיום תקפה בשטח הנכס תוכנית תא/3501, שמהווה שינוי בתחום תכנית זו, בין היתר, לתוכנית תא/1200. לטענת שמאי הבעלים שווי הנכס במצב תכנוני קודם הינו על פי הבנוי בפועל, בהתעלם מהעובדה שהנכס ממוקם בתחום לתכנון בעתיד – כפי שהוגדר בתוכנית תא/1200 - "וזאת לנוכח העובדה שתוכנית 1200 הינה אות מתה", כך לדברי השמאי.

בהתאם לרצף התוכניות הכרונולוגי החל על המקרקעין 'במצב הקודם', תוכנית תא/1200 תקפה ומאושרת מבחינה סטטוטורית. היות וכך הנני סבור כי יש לגזור את שווי המקרקעין נשוא ההחלטה 'במצב הקודם' בהתאם לייעוד שאותו מסווגת תוכנית תא/1200"

השמאי המכריע עו"ד דדון התעכב, כמובן, על סוגיה זו, וכתב כך: "בהתאם לרצף התוכניות הכרונולוגי החל על המקרקעין נשוא ההחלטה 'במצב הקודם', דהיינו, ערב מועד אישורה של תוכנית תא/3501, תוכנית תא/1200 תקפה ומאושרת מבחינה סטטוטורית. היות וכך הנני סבור כי יש לגזור את שווי המקרקעין נשוא ההחלטה 'במצב הקודם' בהתאם לייעוד שאותו מסווגת תוכנית תא/1200, קרי – 'אזור לתכנון בעתיד'.

הנני סבור שטענתו של שמאי המבקש, כי ערב מועד אישורה של תוכנית תא/3051 יש לראות בתוכנית תא/1200 כ-'אות מתה', איננה בעלת מובהקות מוחלטת, שהרי במבחן המציאות ייתכן מצב שבו הוועדה המקומית תראה לנכון לאשר בקשות להיתרי בנייה אשר אינן יפריעו לתכנון בעתיד, וכך גם להיפך, כל זאת החל מיום אישורה של תוכנית תא/1200 ועד למועד אישורה של תוכנית תא/3501 (שפורסמה לתוקף ברשומות במאי 2013).

לטעמי, בבואנו לבחון את אומדן ההשבחה הנובעת מכוח תכנית תא/3501 אם חלה, יש להביא בחשבון כי תוכנית תא/1200 מהווה חלק בלתי נפרד מ-'המצב התכנוני הקודם' החָל על המקרקעין נשוא ההחלטה, זאת בניגוד לטענתו של שמאי המבקש"

בסיכומו של דבר אומר כי לטעמי, בבואנו לבחון את אומדן ההשבחה הנובעת מכוח תכנית תא/3501 אם חלה, יש להביא בחשבון כי תוכנית תא/1200 מהווה חלק בלתי נפרד מ-'המצב התכנוני הקודם' החָל על המקרקעין נשוא ההחלטה, זאת בניגוד לטענתו של שמאי המבקש".

בהתאם לכך קבע השמאי המכריע כי שווי המקרקעין במצב הקודם היה 3.5 מיליון שקל, וכי שווי המקרקעין במצב החדש הוא 5,369,300 שקל. בהתאם לכך, ההשבחה על הנכס היא 1,869,300 שקל, והיטל ההשבחה שנדרש הבעלים לשלם הוא כמעט מיליון שקל: 934,650 שקל.

לעיון בשומה המלאה, על 98 עמודיה, לחצו כאן