ללא היתר בנייה וללא ההסכמה הנדרשת: בעלי דירה בבני ברק נדרשים להרוס תוספת בנייה על גג בית משותף

היתר הבנייה לא ניתן, הסכמת הדיירים הנדרשת – הן מבחינת טיבה והן מבחינת היקפה – לא התקבלה, אך בעלי דירה בבני ברק בחרו בכל זאת לבנות תוספת על גג בניין משותף ברחוב אלישע בעיר. כעת, בהחלטת המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, אושרת ארפי מוראי, הם נדרשים להרוס את תוספת הבנייה, להשיב את המצב לקדמותו ולסלק את ידם משטח הגג.

שני תושבי העיר, מנהלי עיזבון אחד הדיירים בבניין, שהיה בעלי דירה בקומה השלישית, הגישו תביעה למתן "צו עשה", המורה לנתבעים – בעלי דירה באותה קומה - להרוס תוספת בנייה על גג בית משותף ולסלק ידם מחלקו של גג הבית המהווה רכוש משותף, תוך השבת המצב לקדמותו

המדובר הוא בבית משותף בן שלוש קומות ושש דירות ברחוב אלישע בבני ברק, בצפון מזרח העיר. שני תושבי העיר, מנהלי עיזבון אחד הדיירים בבניין, שהיה בעלי דירה בקומה השלישית, הגישו תביעה למתן "צו עשה", המורה לנתבעים – בעלי דירה באותה קומה - להרוס תוספת בנייה על גג בית משותף ולסלק ידם מחלקו של גג הבית המהווה רכוש משותף, תוך השבת המצב לקדמותו. 

בהתאם לצו רישום הבית המשותף המדובר, הוצמדו לדירת הנתבעים קרקע בשטח של 12.5 מ"ר, וכן חלק מגג הבית המשותף בשטח של 110 מ"ר. נציין כי נגד הנתבעים הוגש כתב אישום מצד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בני ברק, בגין שימוש בתוספת הבנייה בקומת הגג, בשטח של כ-45 מ"ר, ללא היתר. בית המשפט לעניינים מקומיים בבני ברק אימץ אז הסדר טיעון שנחתם בין הצדדים, והורה לנתבעים "להפסיק את השימוש בבנייה נשוא כתב האישום", כמו גם הטיל עליהם קנס כספי בסך של 3,000 שקל.

"הנתבעים ממשיכים לעשות שימוש בתוספת הבנייה בגג הצמוד לדירתם"

התובעים טענו בכתב התביעה כי על שטח הגג הצמוד לדירת הנתבעים ישנה בנייה רחבת היקף אשר נעשתה מבלי שניתנה בידי הנתבעים הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף ומבלי שיש בידם היתר בנייה, כנדרש על פי הוראות החוק. "בתוך כך, ממשיכים הנתבעים לעשות שימוש בתוספת הבנייה בגג הצמוד לדירתם", נכתב בתביעה, "בניגוד להוראות גזר הדין האוסר עליהם לעשות כן. הנתבעים הוסיפו והשתלטו על שטח הגג כולו, המהווה רכוש משותף, ומונעים מבעלי הדירות האחרים בבית המשותף גישה לשטח גג זה. 

בשל השתלטות הנתבעים על גג הבית המשותף, תוך ניצול זכויות בנייה העומדות לכל בעלי הדירות בבית המשותף, אף נמנע מן התובעים להגיש בקשה לקבלת היתר בנייה לצורך הרחבת דירתם. הנתבעים לא הוכיחו קיומה של הסכמה בשיעור הנדרש מקרב בעלי הדירות בבית המשותף לתוספת הבנייה שעל גג הבית המשותף, ובתוך כך הסכמה לניצול זכויות הבנייה השייכות לכל בעלי הדירות בבית המשותף. אין חולק כי אין היתר בנייה לתוספת הבנייה שעל גג הבית המשותף".

הבנייה על שטח גג הבית המשותף הצמוד לדירת הנתבעים נעשתה לפני עשרות שנים, טרם רכשו הנתבעים את הדירה בשנות ה-80 של המאה הקודמת, עת המנוח היה בחיים וידע דבר הבנייה. לפיכך הנזק הנטען על ידי התובעים התיישן לפני עשרות שנים"

בכתב ההגנה עתרו הנתבעים לדחיית התביעה. זאת, לטענתם, משהתביעה באה לעולם אך בשל התנגדות הנתבעים לבנייה שמבקשים התובעים לבצע על גג הבית המשותף, לצורך הרחבת דירת התובעים ופיצולה ליחידות דיור נפרדות. לפי גרסתם של הנתבעים, "הבנייה על שטח גג הבית המשותף הצמוד לדירת הנתבעים נעשתה לפני עשרות שנים, טרם רכשו הנתבעים את הדירה בשנות ה-80 של המאה הקודמת, עת המנוח היה בחיים וידע דבר הבנייה. לפיכך הנזק הנטען על ידי התובעים התיישן לפני עשרות שנים. מדובר בשיהוי בלתי סביר, בעטיו אין להיעתר לסעד להריסת הבנוי. עוד יש לראות בשתיקת המנוח במשך עשרות שנים הסכמה בפועל לבנייה, למצער הסכמה שבשתיקה. 

משהבנייה המדוברת מצויה בשטח הצמוד לדירת הנתבעים אין היא מהווה 'פגיעה קניינית בתובעים'. הנתבעים מצויים בהליך אישור הבנייה, אשר לדידם תואמת תוכנית בניין עיר (תב"ע) החלה על הבית המשותף, באופן שייַתֵּר תביעה זו. דין התביעה להידחות, משהוגשה בחוסר תום לב, לאחר שבמשך שנים רבות לא גילו הנתבעים דעתם בדבר אי-הסכמתם לתוספת הבנייה".

"אין די בהצמדה בלבד של חלק מסוים ברכוש המשותף לדירה בבית המשותף"

המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, אושרת ארפי מוראי, לאחר שמיעת הצדדים, התעמקה ראשית בסוגיה הכללית הנוגעת לאישור תוספת בנייה על גג בית משותף : "על בעל דירה המבקש להרחיב דירתו בבית המשותף לעשות כן אך בהתאם להסכמה שניתנה בידו על ידי בעלי הדירות בבית המשותף, ובהתאם להיתר בנייה כדין. לצד זה, הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף להרחבת דירה פלונית משתכללת, אך עם קבלת היתר בנייה כדין ובנייה בהתאם לו, בבחינת תנאי מתלה.

נדרשת הסכמת מי שבבעלותם 75% מהדירות ו-66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. אשר לטיב ההסכמה הנדרש להרחבת דירה בבית המשותף, נקבע כי זו חייבת להיות הסכמה פוזיטיבית, מפורשת וברורה, המוכחת בראיות מספיקות"

זאת ועוד: בהיעדר הוראה אחרת בתקנון מוסכם החל על בית משותף , אין די בהצמדה בלבד של חלק מסוים ברכוש המשותף לדירה בבית המשותף, ובכלל זאת גג הבית המשותף, כדי ליתן בידי הבעלים של דירה זו הזכות לבנות על שטח ההצמדה. בעל דירה המבקש לבנות על שטח הצמדה לדירתו לצורך הרחבתה, נדרש לקבל הסכמה של בעלי הדירות, הן לעצם הבנייה, הן לעניין היקף זכויות הבנייה הדרושות להרחבת הדירה. 

אשר לשיעור ההסכמה הנדרש להרחבת דירה בבית משותף, נדרשת הסכמת מי שבבעלותם 75% מהדירות ו-66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. אשר לטיב ההסכמה הנדרש להרחבת דירה בבית המשותף, נקבע כי זו חייבת להיות הסכמה פוזיטיבית, מפורשת וברורה, המוכחת בראיות מספיקות. קרי, אין די בהיעדר התנגדות או בהסכמה משתמעת של בעלי הדירות בבית משותף, משיש בהצמדה ובחלוקת זכויות הבנייה הקניה לצמיתות של חלק מסוים מהרכוש המשותף ושל נכס בבעלות משותפת, בהתאמה, לאותה דירה".

"התנהגות חסרת תום לב של הנתבעים"

מכאן עברה המפקחת לניתוח המקרה עצמו, ופסקה: "כעולה מהתשתית הראייתית שהונחה לפניי, אין בידי הנתבעים הסכמה של בעלי הדירות בבית המשותף - בשיעור ובטיב הנדרשים - לתוספת הבנייה שעל גג הבית המשותף, ובכלל זאת לניצול זכויות הבנייה שנדרשו לשם כך.

בעל דירה המבקש להרחיב דירתו חייב לעשות כן אך בהתאם למלוא הוראות הדין. עליו לקבל הסכמה מפורשת של בעלי הדירות בבית המשותף הן להוצאה של חלק מסוים מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה, הן לבנייה שמטרתה הרחבת הדירה, הן לחלוקת זכויות הבנייה הנדרשות להרחבת הדירה. משלא עשה כן, אין לו אלא להלין על עצמו. אומנם חלק משטח גג הבית המשותף הוצמד לכתחילה לדירת הנתבעים, ברם הנתבעים לא בדקו קיומו של היתר בנייה לתוספת הבנייה על שטח זה, כמו גם קיומה של הסכמה של בעלי הדירות לתוספת בנייה זו.

לכתב הסיכומים צירפו הנתבעים שני מסמכים הנחזים להיות הסכמה של ארבעה בעלי דירות. אין בידי לקבל מסמכים אלה, משהוגשו בניגוד לסדרי הדין, ואף לגופם של דברים בידי לדחות האמור במסמכים אלה, משאין בהם - אף לשיטת הנתבעים - כדי ללמד הסכמה של בעלי דירות בבית המשותף"

לכתב הסיכומים צירפו הנתבעים שני מסמכים הנחזים להיות הסכמה של ארבעה בעלי דירות (בהווה ובעבר) בבית המשותף לתוספת הבנייה על גג הבית המשותף. אין בידי לקבל מסמכים אלה, משהוגשו בניגוד לסדרי הדין, ולמעלה מן הצורך אוסיף כי אף לגופם של דברים בידי לדחות האמור במסמכים אלה, משאין בהם - אף לשיטת הנתבעים - כדי ללמד הסכמה של בעלי דירות בבית המשותף בשיעור כנדרש. עיון במסמכים אלה העלה כי ניתנה, לכאורה, הסכמה של מי שבבעלותם 25% מהדירות בבית המשותף.

מכל מקום ואף זאת למעלה מן הצורך, משאין בידי הנתבעים היתר בנייה לתוספת הבנייה שעל גג הבית המשותף, הרי שאף אם הייתה בידם הסכמה של בעלי הדירות בבית המשותף - בשיעור ובטיב הנדרשים - לא היה בכך כדי להכשיר תוספת בנייה זו. זאת, משקבלת היתר בנייה היא בבחינת תנאי מתלה אשר אך בהתקיימו משתכללת הסכמת בעלי הדירות לבנייה כאמור.

הנתבעים השתלטו על גג הבית המשותף המהווה רכוש משותף וחסמו הגישה אליו, בבחינת התנהגות חסרת תום לב של הנתבעים שבצדה פגיעה בזכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות האחרים בבית המשותף בשטח גג זה. הינני להיעתר לסעד המבוקש להורות הריסת תוספת הבנייה, תוך השבת המצב לקדמותו במלואו. 

הנני להורות סילוק יד הנתבעים משטח גג הבית המשותף המהווה רכוש משותף, כמצוין בתשריט הבית המשותף, תוך הותרת הגישה לגג זה לכלל בעלי הדירות בבית המשותף בהתאם לפסק הדין החלקי"

נוסף על כך, הנני להורות סילוק יד הנתבעים משטח גג הבית המשותף המהווה רכוש משותף, כמצוין בתשריט הבית המשותף, תוך הותרת הגישה לגג זה לכלל בעלי הדירות בבית המשותף בהתאם לפסק הדין החלקי". המפקחת על המקרקעין אף חייבה את הנתבעים בתשלום הוצאות משפט, כולל שכר טרחת עורך דין, בסך של 6,000 שקל.

לעיון בהחלטה במלואה לחצו כאן