צפת: ההשבחה לפי הוועדה המקומית - 71 מיליון שקל; השמאית המכריעה קבעה: כ-15.9 מיליון שקל בלבד

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה צפת קבעה את גובה ההשבחה עבור שטחים לבנייה חדשה בצפת על 71 מיליון שקל – השמאית המכריעה רמה מאור קבעה כי ההשבחה נמוכה ביותר מ-75%, וקבעה אותה על סכום של 15,964,652 שקל.

ההשבחה המדוברת נוגעת לשני מגרשים בשכונת איביקור בצפת, היא שכונת מרום כנען, בקרקעות הצפוניות ביותר של העיר. החברות מפעלי ארזים (ח.ד.י.ר) יזמות ובניה ומשה חדיף אחזקות חכרו אותן מרשות מקרקעי ישראל, במשותף, תמורת סכום של 6,855,554 שקל, ביוני 2014. שטחן הכולל הוא 17,896 מ"ר. על הקרקע הן מתכננות להקים את פרויקט לב השמורה בצפת – בינוי חדש למגורים.

החברות מפעלי ארזים ומשה חדיף אחזקות גרסו כי ההשבחה המלאה על הקרקעות מסתכמת ב-5,738,548 שקל. מנגד טענה הוועדה המקומית כי ההשבחה המלאה מסתכמת ב-71 מיליון שקל – פי 14 ויותר מההשבחה שקבעו החברות

השמאית רמה מאור נדרשה להכריע בשאלת השומה לשתי הקרקעות, זאת לאחר שקיבלה את גרסאות הצדדים: החברות מפעלי ארזים ומשה חדיף אחזקות גרסו, באמצעות עו"ד גראור עופר והשמאי דותן דרעי, כי ההשבחה המלאה על הקרקעות מסתכמת ב-5,738,548 שקל. מנגד טענה הוועדה המקומית, באמצעות עו"ד דוד גיט, עו"ד דביר סגלוביץ והשמאי מיכאל אדלשטיין, כי ההשבחה המלאה מסתכמת ב-71 מיליון שקל – פי 14 ויותר מההשבחה שקבעו החברות.

בנקודה זו יש להזכיר כי מליאת הוועדה המקומית אישרה בתוור אפשרות לתוספת שטחי שירות באופן יחסי, כמימוש חלקי - באזור מגורים א' תותר תוספת שטחי שירות בשיעור של 18%; באזור מגורים ב' תותר תוספת שטחי שירות בשיעור של 25%. מאחר שהחברות מתכננות לממש את הזכויות הללו במימוש חלקי בלבד, שני הצדדים קבעו השבחה גם במימוש חלקי – עד 10.5% לכל היותר – כך: החברות טענו שההשבחה במקרה זה מסתכמת ב-976,158 שקל, ואילו הוועדה המקומית קבעה זאת על סכום של 21,596,000 שקל.

בעניין זה כתבה השמאית המכריעה מאור כי "חישוב שיעור המימוש החלקי מהווה סוגיה משפטית לטעמי, אשר עדיף ותתברר בערכאה המשפטית הרלבנטית - ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה. עם זאת, משהובאה הסוגיה בפניי ולשם יעילות הדיון, אין אני מוצאת מקום להימנע מהכרעה גם בסוגיה זו.

שיעור השווי היחסי במצב החדש צריך להיות שווה לשיעור השווי היחסי במצב הקודם, והפרשי השווי מהווים את המימוש החלקי מההשבחה. תוצאה זהה מתקבלת בהכפלת שיעור השווי היחסי בהשבחה, כפי שערך שמאי המבקשות. ההשבחה החלקית  המתקבלת לכל מגרש תוכפל באחוז המימוש  המבוקש"

שיעור השווי היחסי במצב החדש צריך להיות שווה לשיעור השווי היחסי במצב הקודם, והפרשי השווי מהווים את המימוש החלקי מההשבחה. תוצאה זהה מתקבלת בהכפלת שיעור השווי היחסי בהשבחה, כפי שערך שמאי המבקשות. ההשבחה החלקית  המתקבלת לכל מגרש תוכפל באחוז המימוש  המבוקש. אני דוחה את עמדת שמאי המשיבה לחישוב שווי המצב הקודם בהתאם למקומם הפיזי של המגרשים, שכן לא ניתן להשוות מגרש תכנוני במצב החדש אל מול צירוף של חלק מחלקה במצב הקודם".

בהתאם לכל אלו, קבעה השמאי המכריעה השבחה מלאה בסך 15,964,652 שקל. בעקבות החלטתה, כאמור, להידרש גם לנושא המימוש החלקי, פירטה השמאית המכריעה מאור את שיטת החישוב, לגישתה, של ההשבחה במקרה של מימוש חלקי, כפי שניתן לראות בטבלה המוצגת:

לעיון בשומה המכריעה המלאה לחצו כאן