תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה נידון במועצה הארצית; כעת – ממתינים לממשלה חדשה

המועצה הארצית לתכנון ובנייה דנה אתמול (ג') בתיקון 128 לחוק התכנון והבנייה – אחד התיקונים החשובים בשנים האחרונות, כך על פי עמדת אנשי משרד הפנים, אשר כולל בתוכו את החלופה לתמ"א 38 ואת ההצעה לביטול מוסד ההקלות. הדיון שנערך אתמול הוא עוד שלב בדרך לאישור החוק, והשלב הבא הוא אישורו בממשלה – אלא שהאישור יקרה רק על ידי הממשלה החדשה, כשזו תקום, בתקווה, לאחר הבחירות.

בהודעה שנמסרה היום נכתב כי "מטרת התיקון היא לעדכן ולייעל את ההליכים בתחום התכנון והבנייה, ולתת מענה לסוגיות וקשיים שעלו במסגרת החוק הקיים. שר הפנים, אריה דרעי, אמר בדיון במועצה הארצית כי "התיקון לחוק יביא למימוש יעיל ומהיר יותר של בינוי".

התיקון מתרכז בין היתר בחלופה לתמ"א 38, כאמור, זאת לאור ההחלטה של המועצה הארצית עצמה, מנובמבר 2019, לסיומה של תוכנית המתאר הארצית באוקטובר 2022. כבר כתבנו כאן על העקרונות הכלולים בתיקון לחוק, וכעת – בהתאם לנאמר בדיון המועצה – נביא הרחבה שלו. כפי שתוכלו לראות כאן, החלופה לתמ"א וביטול מוסד ההקלות הם לא הנושאים היחידים שבהם מציע התיקון לבצע שינויים.

צוות בין-משרדי לבחינת כלים משלימים לתמ"א 38, בראשותו של מנכ"ל משרד הפנים ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מרדכי כהן, צוות שהוקם מכוח החלטת ממשלה לצד קידום תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה, ממשיך בעבודתו וצפוי להעביר את המלצותיו לשר בפנים בתקופה הקרובה

כך, באשר לחלופה המדוברת בתחום ההתחדשות העירונית, מציע התיקון לקבוע מסלול הריסה ובנייה מחדש, שבמסגרתו ניתן יהיה לאשר תוכנית בסמכות כל ועדה מקומית, לצד קביעת מסלול לחיזוק על דרך תוספת ועיבוי הבניה בבניין קיים - בכפוף לתנאים שייקבעו ובתנאי שהוועדה המקומית תחליט כי הדבר עדיף על פני ביצוע ההתחדשות במסלול הריסה ובנייה מחדש. כל זאת, תוך קביעת סמכות לתוספת זכויות בנייה ומתן אפשרות לעירוב שימושים סחירים וציבוריים.

בדיון הובהר כי צוות בין-משרדי לבחינת כלים משלימים לתמ"א 38, בראשותו של מנכ"ל משרד הפנים ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מרדכי כהן, צוות שהוקם מכוח החלטת ממשלה לצד קידום תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה, ממשיך בעבודתו וצפוי להעביר את המלצותיו לשר בפנים בתקופה הקרובה.

עוד מציע התיקון לצמצם באופן מהותי את האפשרות לבקש הקלות, וזאת לצד קביעת הסדרים משלימים, הוראות תחילה והוראות מעבר. "בפועל, השימוש ההולך וגובר בהקלות הביא לתהליכי רישוי עוקפי תכנון", נאמר בדברי ההסבר לתיקון, "והליך הרישוי הפך במקרים רבים להיות הליך מעין תכנוני, שבמסגרתו מבוצעים שינויים של ממש לעומת הוראות התוכנית התקפה. 

תכנון בשלב הרישוי הינו לקוי באופן מובנה, שכן אין בו ראייה מרחבית או מתן מענה לצורכי הציבור הנובעים מאישור ההקלות. יוצא אפוא שהשימוש במוסד ההקלות הוביל להארכת הליך הרישוי, לסרבול וליצירת עומס משמעותי על מוסדות התכנון בשלב הרישוי, וכן לפגיעה באיכות התכנון. עצם השימוש הגובר בהליך ההקלות הביא גם לחוסר ודאות מצד היזמים ומבקשי ההיתרים".

עוד מוצע במסגרת התיקון לקבוע כי רשות הרישוי תהא רשאית, במסגרת בקשה להיתר, להתיר שינויים מסוימים מהוראות התוכנית ללא צורך בפרסום הבקשה, בנושאים שייקבעו בתקנות ושהשפעתם התכנונית זניחה בהתאם

נוסף על כך, במה שמוגדר כצעד משלים לביטול האפשרות לבקש הקלה, ועל מנת "לאפשר את הגמישות הנדרשת בזמן הליך הרישוי", מוצע במסגרת התיקון לקבוע כי רשות הרישוי תהא רשאית, במסגרת בקשה להיתר, להתיר שינויים מסוימים מהוראות התוכנית ללא צורך בפרסום הבקשה, בנושאים שייקבעו בתקנות ושהשפעתם התכנונית זניחה בהתאם לחוות דעת שתינתן על ידי מהנדס הוועדה המקומית.

הסדרת תהליך קביעת ייעוד ציבורי בחלק ממבנה

תיקון 128 לחוק מציע עוד כמה שינויים, ובהם קביעת הסדר עדכני ויעיל בנוגע לצורך שעלה בקביעת ייעוד ציבורי בחלק ממבנה, "זאת על מנת לתת מענה לאתגרים וליעדים שבפניהם עומדים מוסדות התכנון, אשר נדרשים, בשל מחסור בשטחי קרקע פנויים, לפעול ולאפשר את קידום הפיתוח, תוך הבטחת צורכי הציבור הנדרשים בחלק ממבנה סחיר. 

לכן מוצע לקבוע מנגנון, שלפיו מוסדות התכנון יהיו מוסמכים לכלול הוראה בתוכנית מפורטת הכוללת ייעוד של חלק מהמבנה החדש לצורכי ציבור, כי אותו חלק המיועד לצורכי ציבור כאמור, לאחר שייבנה, יועבר לבעלות ויירשם על שם הוועדה המקומית".

על פי התיקון, הן הזכאות לפיצוי בגין ירידת ערך עקב אישור תוכנית והן החבות בהיטל השבחה עקב אישור תוכנית, יקומו רק לעת סיום הליכי התכנון המפורט והפיכת הוראות התוכנית לזכויות ודאיות ומוקנות"

הצעת החוק גם מבקשת לבצע כמה שינויים "נדרשים ומתחייבים" בתחומים כלכליים הנלווים ליישומו של החוק, הנוגעים לשלב הזכאות להגשת תביעות פיצויים בגין ירידת ערך והיטל השבחה , "תוך שמירה ויצירת איזון נכון ומידתי בין זכויות הפרט לאינטרס הציבורי. במסגרת זאת, על פי התיקון, הן הזכאות לפיצוי בגין ירידת ערך עקב אישור תוכנית והן החבות בהיטל השבחה עקב אישור תוכנית, יקומו רק לעת סיום הליכי התכנון המפורט והפיכת הוראות התוכנית לזכויות ודאיות ומוקנות".

סמכויות הוות"ל יעודכנו וישונו

עוד מוצע בתיקון לחוק עדכון של כמה סעיפים הנוגעים, בין השאר, לסמכויות התכנון והרישוי של הוועדה לתשתיות לאומיות: מתן אפשרות לאשר איחוד וחלוקה בהסכמה שלא במסגרת תוכנית; שינויים בהוראות ובהליכים לגבי רישום מקרקעין, לרבות אופן הרישום של תוכנית הכוללת חלוקה למגרשים בבעלות אדם אחד; שינויים בהליכים ובתנאים לקביעת הנחיות מרחביות; מתן אפשרות לאשר בהליך במסכות ועדה מחוזית הקמת מבנה דרך מסוג גשר או מעבר תת-קרקעי המיועדים להולכי רגל בתחום דרך; וכן תיקונים נוספים שעלו ומוצעים לצורך ייעול ושיפור ההליכים הקיימים, על רקע הניסיון והקשיים שעלו מהפעלתם של ההליכים על פי הדין התקף.

תזכיר החוק כולו הוכן על ידי אנשי מנהל התכנון , בשיתוף משרד הפנים ועל דעת שר הפנים. כאמור, הצעת החוק תוגש לממשלה "לעת התכנסות ממשלה חדשה", ובה ייכללו הערות המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שניתנו בין היתר בדיון שנערך אתמול.