תוכנית השימור של הרצליה בדרך למימוש - אך ההתנגדויות מציפות שאלות חשובות

לאחר סקר מבנים של יותר מעשור, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב קיבלה לפני מספר שבועות החלטה לאשר, בכפוף לשינויים, את התכנית לשימור אתרים בעיר הרצליה, שנערכה על ידי משרד אמנון בר אור טל גזית אדריכלים. בדרך לאישור העקרוני, דנה הוועדה בכ-40 התנגדויות מכיוונים שונים: מהנדסת העיר, המועצה לשימור אתרים, רשות העתיקות ונת"ע, לצד התנגדויות מטעם בעלי קרקע, תושבים, דיירים וגם יזמים המקדמים תכניות בנייה בעיר.

74 אתרי מורשת המייצגים את המעבר של הרצליה ממושבה לעיר

מטרת התכנית, על פי העירייה, היא לקבוע הוראות ותנאים להבטחת שימור ושיקום המורשת הבנויה והנופית, ע"י הגדרת 74 אתרים ברחבי העיר, הכוללים כ-100 מבנים לשימור. 

בין היתר, המבנים כוללים את בתי המתיישבים הראשונים, מבני ציבור, בתי מלון, בריכות ומגדלי מים, בתים שנועדו להכשרה חקלאית, אתרי טבע ונוף. בין המבנים הבולטים הנכללים בתכנית השימור: בית הספר ברנדיס, בית הספר ויצמן, בית יד לבנים, הבאר הראשונה ברחוב הרב קוק, בית העירייה הישן ברחוב הנדיב, בית הדואר ברחוב סוקולוב ובית הכנסת הגדול, מגדל המים שהיווה מגדל פיקוח בשדה התעופה של העיר, ועוד. 

קשה להשוות את ערכי השימור של המבנים בתל אביב למבנים בהרצליה. אלו מבנים קטנים ששימשו ברובם למגורים של ותיקי העיר"

התכנית של הרצליה הולכת בדרכה של תל אביב, אשר הוציאה לפועל תכנית גדולה של שימור מבנים ואתרים לפני כ-20 שנה. "עם זאת, קשה להשוות את ערכי השימור של המבנים בתל אביב למבנים בהרצליה", אומר ארז כהן, מנכ"ל ובעלים של ז.כ. מחקר וסקרים, אחד ממשרדי שמאות המקרקעין המובילים בישראל, אשר ייצג חלק מהמתנגדים לתכנית. "אלו מבנים קטנים ששימשו ברובם למגורים של ותיקי העיר".

המתנגדים טוענים: הפיצוי לא משתווה לאובדן הערך

טענת בעלי הזכויות היא שהתכנית פוגעת בהם, לאור העובדה כי עם אישורה הם מנועים מפיתוח המקרקעין שבבעלותם. בתמורה, בעלי הזכויות אמורים לקבל זכויות בנייה אותן הם יכולים לנייד למגרשים אחרים בעיר, בכפוף להגשה ואישור תכנית שתאפשר זאת, כלומר להעביר זכויות בניה למגרש אחר של אותו בעל זכויות או למכור את הזכויות לאחר.

"בעלי הנכסים נפגעים בצורה משמעותית מעצם קיומה של התכנית", אומר כהן. "רק במהלך 3 השנים שאחרי אישור התכנית ניתן יהיה להגיש תביעות לירידת ערך. העירייה, מצידה, טוענת כי בעלי הנכסים יכולים לנייד את הזכויות. עם זאת, המתנגדים חוששים מכך שלא יהיה ביקוש לזכויות המנוידות ו/או למקרקעין עצמו, כך שהפיצוי הופך לוירטואלי בעיקרו".

לזכויות בנייה עודפות צפוי להיות הרבה פחות ביקוש בהרצליה. בחלוף 3 השנים יוותרו בעלי הנכסים ללא יכולת למכור וללא יכולת להגיש תביעה ובכך ייצאו שכרם בהפסדם. לדעתי, לא כולם יוכלו לדעת תוך 3 שנים האם הפיצוי ראוי וישים או לא, והאם להגיש תביעה"

בניגוד לתל אביב, אומר כהן, "לזכויות בנייה עודפות צפוי להיות הרבה פחות ביקוש בהרצליה. בחלוף 3 השנים יוותרו בעלי הנכסים ללא יכולת למכור וללא יכולת להגיש תביעה ובכך ייצאו שכרם בהפסדם. לדעתי, לא כולם יוכלו לדעת תוך 3 שנים האם הפיצוי ראוי וישים או לא, והאם להגיש תביעה".

בנוסף, אומר כהן, ישנם מגרשים קטנים בהם אחוזי הבנייה הניתנים לניוד הם נמוכים ולא יצדיקו את המורכבות העצומה הכוללת בהליך ניוד זכויות. בהקשר להתנגדות זו, הוועדה החליטה לקבל את ההתנגדות בחלקה. 

עוד טענה של בעלי הזכויות: חוסר ודאות בכל הנוגע לזכויות הבנייה למימוש

בנוסף, בהתנגדויות נטען כי התכנית לא מספקת ודאות בכל הנוגע לזכויות הבנייה אותן ניתן לממש כתוספת בניה למבנה שהוגדר לשימור. בתגובה השיבה וועדת התכנון המחוזית כי התכנית נועדה לקדם ולממש את הזכויות, ולאחר האישור שלה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה.

הוועדה קבעה כי יש "להגדיל את תמריץ ניוד הזכויות מ-20% ל-25% לשטחים העיקריים המנוידים וכי במהלך 8 השנים הראשונות לאחר אישור התכנית תינתן תוספת גורפת של 10% נוספים, ללא התניית שיקול דעת מהנדס העיר בנושא זה"

בתגובה להתנגדות, הבטיחו הרשויות כי ניוד זכויות צפוי להיות ממומש רק לאחר ניסיון לממש את הזכויות במגרש המקורי, ומתוך ניסיון לצמצם את הניוד ככל האפשר. לצד זאת, הוועדה קבעה כי יש "להגדיל את תמריץ ניוד הזכויות מ-20% ל-25% לשטחים העיקריים המנוידים וכי במהלך 8 השנים הראשונות לאחר אישור התכנית תינתן תוספת גורפת של 10% נוספים, ללא התניית שיקול דעת מהנדס העיר בנושא זה".

עוד טענה אשר עלתה מול הוועדה טוענת כי "לצורך ניוד הזכויות צריך ליזום ולאשר תכנית, מה שכרוך בעלויות כספיות גבוהות ויעכב במידה רבה את אפשרות המימוש של תמריץ הניוד", אומר כהן. בנוסף לצורך איתור הרוכש המתאים לזכויות המנוידות אשר יסכים לקחת חלק בתהליך תכנוני, נוצר מצב של אי בהירות רבה מבחינת השווי הכלכלי של הזכויות הנרכשות ועלויות נלוות כמו היטלי השבחה , מס שבח , וכו'.

באשר לטענה כי השימור של הנכס הופכים את עלות השיפוץ שלו ליקרה במיוחד, העירייה טענה כי התכנית לוקחת בחשבון את העלויות הכספיות הנובעות מהצורך לשמר את המבנה, לרבות תמריץ לביצוע השימור בפועל, כדי לעודד את שימור המבנים וההתחדשות העירונית. "לדעתי התמריץ שנלקח בחשבון אינו מכסה את העלויות הנוספות הנובעות מדרישות השימור ושאינן ידועות במועד אישור התכנית", אומר כהן.

על פניו נראה כי נכון למועד אישור התכנית יפגעו בבעלי הזכויות במגרשים הכלולים בתכנית, כאשר המנגנון הנוכחי לפיצוי שלהם לא מספק להם את ההגנה מירידת ערך והפסד כלכלי משמעותי"

ההתנגדויות הרבות מורות על כך שמשך התהליך ועלותו צפויים לפגוע באופן משמעותי בזכויות של בעלי הקרקעות והנכסים הנמצאים ברשימת האתרים לשימור. "על פניו נראה כי נכון למועד אישור התכנית יפגעו בבעלי הזכויות במגרשים הכלולים בתכנית, כאשר המנגנון הנוכחי לפיצוי שלהם לא מספק להם את ההגנה מירידת ערך והפסד כלכלי משמעותי", אומר כהן.