מושב חצבה, הערבה: היטל השבחה של כ-210,000 שקל עבור חלקה שנקנתה ב-1.7 מיליון שקל

נחלה חקלאית במושב חצבה בערבה, שנקנתה ב-1.7 מיליון שקל, תגרור אחריה היטל השבחה של כמעט 210,000 שקל. כך קבע לאחרונה השמאי המכריע עו"ד דוד דדון, במחלוקת בין בעלי הנחלה, שנרכשה באפריל 2020, לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ערבה תיכונה.

המקרקעין המדוברים הם משק חקלאי בצידו הדרומי של המושב, שנמצא בתחום השיפוט של המועצה האזורית הערבה התיכונה. על הקרקע, בשטח של 5,014 מ"ר, נמצא בית מגורים צמוד קרקע, חד-משפחתי ובעל קומה אחת, בבנייה ותיקה, לצד סככות ולולים, מחסן חקלאי וכן מטע תמרים. השטח המיועד למגורים בחלקה חולש על 2,000 מ"ר, והמשק החקלאי חולש על 3,014 מ"ר. השטח הבנוי של בית המגורים הוא כ-163.04 מ"ר, ועוד 12.25 מ"ר מרפסת.

על החלקה חלות כמה וכמה תוכניות, ובהן תוכנית למתן פתרונות דיור לעובדים זמניים, תוכנית לשינוי המסגרת התכנונית לטובת הקמת בתי צמיחה (חממות), תוכנית לתוספת 30 נחלות למושב חצבה ותוכנית לקביעת שימושים לתעסוקה לא חקלאית מותרת, המתייחסת בין היתר למושב חצבה

על החלקה חלות כמה וכמה תוכניות, ובהן תוכנית למתן פתרונות דיור לעובדים זמניים, תוכנית לשינוי המסגרת התכנונית לטובת הקמת בתי צמיחה (חממות), תוכנית לתוספת 30 נחלות למושב חצבה ותוכנית לקביעת שימושים לתעסוקה לא חקלאית מותרת, המתייחסת בין היתר למושב חצבה.

בין הצדדים התגלעה מחלוקת הנוגעת לנושאים רבים, ביניהם זכויות הבנייה בקרקע, קיומו של מטע התמרים בנחלה והאפשרות לעקירתו ועוד. את הבעלים ייצג שמאי המקרקעין יום טוב שמר, ואילו את הוועדה המקומית לתכנון ובניה ערבה תיכונה ייצגה שמאית המקרקעין נועה לביא.

בשומה שהגישה המועצה לבעלי הקרקע, ההשבחה נקבעה על 684,050 שקל; בשומה שהגיש בעל הנכס, ההשבחה הייתה לכל היותר 43,451 שקל – כלומר פחות משבעה אחוז מההשבחה שדרשה הוועדה המקומית

בשומה שהגישה המועצה לבעלי הקרקע, ההשבחה נקבעה על 684,050 שקל; בשומה שהגיש בעל הנכס, ההשבחה הייתה לכל היותר 43,451 שקל – כלומר פחות משבעה אחוז מההשבחה שדרשה הוועדה המקומית. 

טרם הכריע השמאי עו"ד דדון בסוגיה, הוא התייחס לנושא חשוב אשר נכון לכל שומה מכריעה באשר היא: סוגיית "עצם החיוב" – עניין משפטי במהותו. הן ביחס לטענות הבעלים באשר לתמ"מ 4 ולנגיעתה לחלקה המדוברת, והן ביחס לטענות הוועדה המקומית באשר לשווי היחסי של המקרקעין, ציין השמאי המכריע כי מדובר, לתפיסתו, בסוגייה משפטית, אשר נמצאת תחת ההגדרה "עצם החיוב".

אם המבקש או המשיבה חולקים על 'עצם החיוב' בזכויות הללו, הרי שעומדת להם הברירה בעניין זה לערור בפני ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה , ברירה אשר עמדה בפניהם טרם הפנייה לערר בפני שמאי מכריע "

"בעת עריכת החלטתי נתבקשתי לאומדן גובה השבחה בלבד ולא לשאלת 'עצם החיוב'", ציין השמאי בהחלטתו. "אם המבקש או המשיבה חולקים על 'עצם החיוב' בזכויות הללו, הרי שעומדת להם הברירה בעניין זה לערור בפני ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה , ברירה אשר עמדה בפניהם טרם הפנייה לערר בפני שמאי מכריע .

משנקטו כל אחד מהצדדים באופן וולונטרי ועצמאי בהתאם להוראות סעיף 14 ב1 לתוספת השלישית, 'אם אין הוא חולק על החיוב כשלעצמו', הרי שעצם הבחירה באפשרות זו מאיינת את האפשרות להעלאת טענה זו בפני השמאי המכריע, ומשכך בעניין זה אין בסמכותי לסייע ולהכריע בטענה זו".

ובאשר להכרעה עצמה, השמאי עו"ד דדון קבע כי ההשבחה סביב מכירת הנחלה עומדת על 419,821 שקל – נמוכה ביותר מ-250,000 שקל מזו שנקבה בה הוועדה המקומית, אך גבוהה כמעט פי עשרה מזו של בעלי הקרקע. בשורה התחתונה, רכישת הנחלה גוררת אחריה, בהתאם לקביעת השמאי המכריע, היטל השבחה בגובה 209,910.5 שקל.

לעיון בשומה במלואה לחצו כאן