צו מניעה זמני לפתיחת סניף "סיטי מרקט" בבניין בכפ"ס; המפקחת על המקרקעין: "המשיבים נהגו בחוסר תום לב"

האם יחידות למסחר בבית משותף לא יוכלו לשמש כסופרמרקט? המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, אושרת ארפי מוראי, קיבלה את בקשתם של דיירי בניין מגורים ברחוב עיט בכפר סבא להוצאת צו מניעה זמני נגד הקמת סניף "סיטי מרקט" בבניין – וזאת משום שהסכם המכר אינו מאפשר הקמה של עסק מסוג זה בשתי יחידות המסחר.

מדובר בבניין מגורים בן שש קומות בשכונת גני השרון שבצפון העיר. בבניין 12 דירות מגורים, ועוד שתי יחידות המיועדות למסחר, בקומת הקרקע ובקומת המרתף. במהלך חודש נובמבר 2020 החלו עבודות להכשרת מיחידות המסחר לשמש כעסק של ממכר מזון ומוצרי מכולת. התובעים, דיירים בבניין, התנגדו לכך תוך שהם טוענים כי הדבר מנוגד להסכמות סביב הקמת הבניין.

המתנגדים הגישו בחודש שעבר תביעה למתן צו מניעה האוסר על המשיבים לפתוח את המרכול ביחידות המסחר בבית המשותף, "משהדבר נוגד הוראות התקנון המוסכם החל על הבית המשותף, תוכנית בניין עיר (תב"ע) והיתר בנייה אשר בהתאם להם נבנה הבית המשותף", כלשונם

המתנגדים הגישו בחודש שעבר תביעה למתן צו מניעה האוסר על המשיבים לפתוח את המרכול ביחידות המסחר בבית המשותף, "משהדבר נוגד הוראות התקנון המוסכם החל על הבית המשותף, תוכנית בניין עיר (תב"ע) והיתר בנייה אשר בהתאם להם נבנה הבית המשותף", כלשונם. במקביל, התרו למתן צו מניעה זמני, בפני המפקחת הבכירה ארפי מוראי, המורה לנתבעים אף להימנע מביצוע פעולות הדרושות להקמת העסק. 

הנתבעים, כך על פי המפקחת, טענו כי "אין התחייבות של הרוכש שלא לפתוח במקום מרכול", אך עיון בהסכם המכר לרכישת יחידות המסחר בבית המשותף גילה אחרת, וכך כתוב בו: "הקונה מצהיר כי בדק באופן עצמאי ובלתי תלוי את הייעודים והשימושים המותרים בממכר על פי התב"ע ו/או על פי היתר בנייה של הבניין ועל פי כל דין, וכי הממכר מתאים לצרכיו, מכל בחינה שהיא, וכי ידוע לו שעל פי כל אלה ישנן מגבלות על השימוש בממכר לרבות איסור שימוש בממכר לצורכי הסעדה לרבות מכירת מזון ו/או מוצרי מכולת".

"אין כל היתכנות תכנונית לפעילות מרכול ביחידות המסחר בבית המשותף"

התובעים ציינו בתביעתם, לבד מהטענה לסתירת הסכם הבית המשותף וכולי, כי "אין כל היתכנות תכנונית לפעילות מרכול ביחידות המסחר בבית המשותף, לרבות בהיעדר מקום ייעודי לפריקה ולטעינה של סחורה, והיעדר התאמות נוספות הדרושות ברכוש המשותף בבית המשותף לצורך הפעלת המרכול".

הנתבעים טענו מנגד כי "כתב התביעה והבקשה לצו מניעה זמני מתבססים על עילות נזיקיות אשר אינן בסמכות המפקח על רישום מקרקעין. אשר לתקנון המוסכם אשר נטען כי חל על הבית המשותף, הרי שבהתאם להוראת סעיף 77ג לחוק המקרקעין, חל על הבית המשותף התקנון המצוי שבתוספת לחוק. משאין בגדרו של התקנון המצוי כל הוראה לעניין שימוש הנעשה בדירה בבית המשותף, ממילא אין בידי המבקשים עילת תביעה מכוח תקנון זה. 

המבקשים מנסים להשיג לעצמם יש מאין, באצטלה של תביעה על פי התקנון. דא עקא, טענותיהם נסמכות על תוכנית בניין עיר ועל היתר הבנייה אשר נדונו בפני ערכאה שיפוטית, אשר מצאה כי אין ליתן צו למניעת פעולות המונעות פתיחת העסק מכוחם"

המבקשים מנסים להשיג לעצמם יש מאין, באצטלה של תביעה על פי התקנון. דא עקא, טענותיהם נסמכות על תוכנית בניין עיר ועל היתר הבנייה אשר נדונו בפני ערכאה שיפוטית, אשר מצאה כי אין ליתן צו למניעת פעולות המונעות פתיחת העסק מכוחם. לא הוכחו טענות למטרדים ולנזקים, משאין מחלוקת שהמרכול טרם החל בפעילות. במתן צו מניעה זמני יהא כדי לשנות המצב הקיים, כמו גם ליתן הסעד העיקרי, אשר בהתאם להלכה הפסוקה יינתן אך 'בנסיבות קיצוניות ביותר' שאינן מתקיימות במקרה דנן".

"סבורני כי עלה בידי המבקשים להוכיח קיומה של עילת תביעה"

המפקחת ארפי מוראי התייחסה, ראשית, לנושא הסמכות לדון בעניין ופסקה כך: "למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לדון ולהכריע בסכסוכים בדבר זכויותיהם וחובותיהם של בעלי דירות בבית המשותף לפי התקנון החל על הבית המשותף, בסכסוכים המנויים בהוראות חוק המקרקעין , וכן בסכסוכים בנושאים המנויים בדברי חקיקה אחרים. 

נוסף על כך, למפקח על רישום מקרקעין סמכות מקבילה לדון בסכסוך שבין בעלי דירות בדבר הסגת גבול של בעל דירה לדירה אחרת או לרכוש המשותף בבית המשותף. אשר לזהות הצדדים, נקבע בהוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין כי המפקח על רישום מקרקעין מוסמך להכריע בסכסוך שבין בעלי דירות בבית משותף, לרבות מחזיק הדירה מטעם בעל הדירה, מחכיר לדורות, מחכיר משנה לדורות ומתחזק. לפיכך, מתקיים התנאי בדבר זהות הצדדים, אחד משני התנאים מכוחם קונה המפקח על רישום מקרקעין הסמכות להכריע בתובענה שלפניו".

עיון בהסכם המכר שנחתם בין הבעלים של הקרקע למשיבים העלה כי המשיבים, אשר רכשו יחידות המסחר בבית המשותף, הסכימו והסמיכו את הבעלים של הקרקע (המוכרות) לרשום את תקנון הבית המשותף לפי שיקול דעתן הבלעדי ובהתאם להוראות התקנון"

המפקחת המשיכה אל העניין עצמו, וציינה: "עיון בהסכם המכר שנחתם בין הבעלים של הקרקע למשיבים העלה כי המשיבים, אשר רכשו יחידות המסחר בבית המשותף, הסכימו והסמיכו את הבעלים של הקרקע (המוכרות) לרשום את תקנון הבית המשותף לפי שיקול דעתן הבלעדי ובהתאם להוראות התקנון. הוראה דומה מצאתי בהסכם המכר שנחתם עם רוכשי דירות המגורים בבית המשותף, כעולה מהסכם מכר שהוגש במעמד הדיון.

בהתאם לסעיף 2(א)(1) להסכם המכר, המופיע תחת הפרק 'הצהרות הקונה', הצהירו המשיבים כי ידוע להם שבהתאם לתב"ע החלה על הבית המשותף ולהיתר הבנייה מכוחו נבנה הבית המשותף, חל איסור שימוש ביחידות המסחר לצורכי הסעדה ומכירת מזון ומוצרי מכולת. להסכם המכר שעניינו 'ההתקשרות' נרשם ברחל בתך הקטנה כי 'הקונה מתחייב בזה לרכוש ולקבל בהעברה את הממכר והזכויות בו מאת החברה, כל זאת בהתאם ובכפוף להוראות הסכם זה ותנאיו'".

עלה בידי המבקשים להוכיח כי קיימת שאלה הראויה לדיון, כי אין המדובר בתביעת סרק וכי יש למבקשים סיכויים להצליח בה. לנוכח לשונו הברורה והחד-משמעית של הסכם המכר, סבורני כי למבקשים סיכויים גבוהים לזכות בתביעתם"

ובאשר למתן צו המניעה הזמני קבעה המפקחת: "סבורני כי עלה בידי המבקשים להוכיח קיומה של עילת תביעה על בסיס ראיות מספקות לכאורה. דהיינו, עלה בידי המבקשים להוכיח כי קיימת שאלה הראויה לדיון, כי אין המדובר בתביעת סרק וכי יש למבקשים סיכויים להצליח בה. לנוכח לשונו הברורה והחד-משמעית של הסכם המכר, סבורני כי למבקשים סיכויים גבוהים לזכות בתביעתם.
 
יתרה מזאת, כעולה מהתשתית הראייתית הלכאורית שהונחה לפניי, דומה כי אין בכוונת עיריית כפר סבא ליתן בידי המשיבים רישיון עסק. כך, כנלמד בין היתר ממכתבה של מנהלת מדור ביקורות עסקים במחלקת רישוי עסקים במנהל הנדסה בעיריית כפר סבא, אשר צורף לבקשה, לפיו הוסבר למשיבים כי 'לא ניתן לפתוח עסק למכירת מזון או הכנת מזון (מרכול או בית אוכל)'. 

המשיבים הם שנהגו בחוסר תום לב עת סירבו להציג את הסכם המכר לרכישת יחידות המסחר בבית המשותף, הגישוהו אך לאחר החלטה שניתנה על ידִי במעמד הדיון לבירור הבקשה, ואף טענו במפורש בניגוד לאמור בהסכם המכר"

לא מצאתי כי ישנם שיקולים שביושר המצדיקים דחיית הבקשה. נהפוך הוא. המשיבים הם שנהגו בחוסר תום לב עת סירבו להציג את הסכם המכר לרכישת יחידות המסחר בבית המשותף, הגישוהו אך לאחר החלטה שניתנה על ידִי במעמד הדיון לבירור הבקשה, ואף טענו במפורש בניגוד לאמור בהסכם המכר. כל זאת, חרף חובתם לנהוג בתום לב ובהגינות דיונית, ולסייע בידי בית המשפט להגיע לחקר האמת על מנת לקיים הליך שיפוטי ראוי והוגן".

בהתאם לכל אלו קבעה המפקחת כי דין הבקשה למתן צו מניעה זמני להתקבל. "ניתן בזאת צו מניעה זמני האוסר על המשיבים לפתוח עסק של מכירת מזון ומוצרי מכולת ביחידות המסחר בבית המשותף". היא אף חייבה את המשיבים לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך כולל של 5,000 שקל.