רמת החייל, תל אביב: ירידה קלה של 2.7% בתפוסה בבנייני Class A; עלייה של כ-15% בהשכרות המשנה

ירידות קלות בתפוסה – לצד סימנים שצריכים להדליק נורה אדומה מדאיגה: זהו, בקצרה, סיכום סקירת הנדל"ן שביצעו החברות Vcell ו-Colliers באשר לשוק המשרדים בשכונת רמת החייל בתל אביב, ובדגש כמובן על אזור התעסוקה רמת החייל-עתידים אשר נמצא בתוכה, ונחשב לאחד המרכזיים והמתפתחים בתל אביב.

"בדומה למרבית אזורי התעסוקה והמסחר בארץ ובעולם, אשר נפגעו ממגפת הקורונה ומהמשבר הכלכלי, כך גם רמת החייל נחשפה לירידה בתפוסות המשרדים ובשטחי המסחר, ולירידה בתנועת המבקרים והעובדים", נכתב בסקירה. "בשיעור הממוצע בתפוסת המשרדים מסוג class A נרשמה ירידה קלה של כ-3% בלבד, מ-89.8% ל-87.1% בתקופה זו. 

שיעור השטחים הפנויים מסוג השכרות המשנה קפץ כמעט מאפס ל-15.5% מסך כלל השטחים הפנויים, עובדה המהווה סימן ברור לירידה מיידית בביקושים ולצורך בהקטנה או בהחזרת שטחים בקרב שוכרים. הערכתנו היא שאם מצב השוק לא ישתפר, מגמת הירידה בתפוסה תימשך בשיעור חד יותר"

עם זאת, ניתן לראות ששיעור השטחים הפנויים מסוג השכרות המשנה קפץ כמעט מאפס ל-15.5% מסך כלל השטחים הפנויים, עובדה המהווה סימן ברור לירידה מיידית בביקושים ולצורך בהקטנה או בהחזרת שטחים בקרב שוכרים. הערכתנו היא שאם מצב השוק לא ישתפר, מגמת הירידה בתפוסה תימשך בשיעור חד יותר, בהתאם למספר חידושי חוזי השכירות וסיומם, במהלך הרבעון הקרוב".

מדובר בסקירת נדל"ן ראשונה שמבצעות שתי החברות, המתמחות במחקר ובייעוץ בנדל"ן וחברו יחד לטובת הכנת הסקירה, "המיועדת לשמש כלי מידע ובסיס לקבלת החלטות לבעלי נכסים, ליזמים, לשוכרים ולבעלי עניין נוספים בשוק הנדל"ן למשרדים", כך נכתב בסקירה, אשר מציינת עוד כי ברמת החייל-עתידים 33,880 מ"ר פנויים נכון למועד זה, אשר נהנים מ-87.1% תפוסה. 

נכון להיום, כ-5,200 מ"ר מכלל השטחים הפנויים מוצעים בהשכרת משנה (שוכר אשר מציע את שטח ההשכרה שהשכיר לצד שלישי). המחיר הממוצע למ"ר מבוקש באזור התעסוקה הוא 76.7 שקל, והנתון הגבוה ביותר מבחינה זו הוא עבור נכסים בשטח 1,500-1,000 מ"ר - מחיר ממוצע של 80 שקל למ"ר מבוקש.

בחודש האחרון מורגשת התעוררות יפה בביקושים, המושפעת כנראה מזרימת ההון לשוק ההייטק, ומעליית שווי חברות בהתאמה. סיבה נוספת היא ההבנה כי החיסונים בישראל מקרבים אותנו לחזרה לשגרה ולמשרדים, בתקווה שלא יהיו עוד סגרים"

מנסחי הסקירה אף שיתפו במגמות הנוגעות לתקופה האחרונה ממש: "בחודש האחרון מורגשת התעוררות יפה בביקושים, המושפעת כנראה מזרימת ההון לשוק ההייטק, ומעליית שווי חברות בהתאמה. סיבה נוספת היא ההבנה כי החיסונים בישראל מקרבים אותנו לחזרה לשגרה ולמשרדים, בתקווה שלא יהיו עוד סגרים.

בועת ההייטק מניעה בעוצמה רבה את גיוסי העובדים, כך שלמרות שנשבר הקשר בין גיוס ועמדת עבודה קבועה, התחרות על עובדים מתחילה לדחוף חברות לחשוב על בנייני Class A ועל מקומות מרכזיים".

גם בתקופת הקורונה: בנייני משרדים עם תפוסה של 100%

לצד הסימנים המדאיגים שהוזכרו כאן מביאה הסקירה כמה נתונים מעודדים, שמתגלים בעת פילוח לבנייני משרדים ספציפיים באזור התעסוקה. כך, שני בנייני משרדים - בית ריינולד כהן 1 ומגדל ויתניה נהנים גם היום מתפוסה מלאה, של 100%; מתחם CU ומגדל עתידים נהנים גם הם מתפוסה מרשימה, של 98%.

את הפילוח המפורט ניתן למצוא בסקירה המלאה

"אזור התעסוקה רמת החייל-עתידים משתרע על שטח של כ-430 דונם, הכוללים כ-650,000 מ"ר בנויים, לא כולל שטחים תת-קרקעיים", נכתב בסקירה. "מתוך שטחים אלו, כ-400,000 מ"ר בנויים ברמת Class A. בין שוכרי העוגן המרכזיים ניתן למצוא חברות מובילות כדוגמת אסותא, קשת, רשת, ריט 1, אלטשולר שחם, משטרת ישראל, מקאן גיתם, כלל ביטוח, גט טקסי ועוד.

מדובר באזור תעסוקה שנחשב נישתי ומנותק ממרכזי העסקים של תל אביב. עם זאת, איכות בנייני המשרדים ושוכרי העוגן באזור, כמו גם מיתוגה כמרכז לשירותי רפואה מתקדמים, יסייעו לרמת החייל-קריית עתידים להתאושש באופן הדרגתי מהמשבר, עד להבראה מלאה".

בעשור האחרון צברה רמת החייל-קריית עתידים תאוצה, כעוגן לעולם הרפואה. יש מקום, להערכתנו, לעיבוי עוגני הרפואה סביב מגורי צוות רפואי לעובדי בתי החולים, להקמת בית ספר לסיעוד ולמקצועות הפרא-רפואיים ושימושים נלווים"

כותבי הסקירה מרחיבים באשר לעתידו של אזור התעסוקה וכותבים: "בעשור האחרון צברה רמת החייל-קריית עתידים תאוצה, כעוגן לעולם הרפואה. יש מקום, להערכתנו, לעיבוי עוגני הרפואה סביב מגורי צוות רפואי לעובדי בתי החולים, להקמת בית ספר לסיעוד ולמקצועות הפרא-רפואיים ושימושים נלווים.

פוטנציאל השבחה נוסף הינו חיזוק רמת החייל-קריית עתידים כשכונה אורבנית מגוונת הכוללת מגורים, תעסוקה, מסחר ובילוי. מימוש תוכנית דבורה הנביאה של חברת הפניקס, אשר אושרה לאחרונה וכוללת שימושים מעורבים של מגורים ותעסוקה, תהווה מנוף לחיזוקה של רמת החייל- קריית עתידים כמרכז בילוי מושתת תושבים, שיכלול מקומות בילוי, מסעדות ובתי קפה, אשר יפעלו בכל שעות היממה ובסופי השבוע. יש להוסיף לכך את המכרזים של עיריית ת"א באזור, כולל מכרז על מגרש שהיה בבעלות חברת החשמל, אשר צפויים לחבר את עתידים לרמת החייל".

הסקירה נוגעת גם לחולשות של האזור: "נושא התחבורה והנגישות לשכונה מהווה 'עקב אכילס' של השכונה, הן ברמה תפיסתית של השוכרים ועובדיהם והן בהיבט העובדתי. יש להיערך לתקופת ה'פוסט קורונה' ולטפל בנושא הנגישות באמצעים של תחבורה חכמה, מותאמת לשנת 2021 .כדי שכל זה יקרה דרושה מנהלת עסקים מטעם עיריית תל אביב, שתהווה גורם מנהל מרכזי המתכלל את כל מאפייני האזור והמשתמשים בו, על מנת לחזקו ולהשיא את מלוא הפוטנציאל הגלום בו.

עבודות הרכבת הקלה, בדגש על הקו הירוק, מגדילות מצד אחד את הפוטנציאל לחיבור האזור עם מרכז העיר תל אביב ולפתרון בעיות הנגישות, אך מצד שני - במשך חמש שנות הבנייה הפרויקט יהפוך למטרד ויקשה על הנגישות, דבר שיפגע בביקושים בטווח הקצר, יגביר את עזיבת דיירים וצפוי אף להגדיל את ההיצע"

עבודות הרכבת הקלה, בדגש על הקו הירוק, מגדילות מצד אחד את הפוטנציאל לחיבור האזור עם מרכז העיר תל אביב ולפתרון בעיות הנגישות, אך מצד שני - במשך חמש שנות הבנייה הפרויקט יהפוך למטרד ויקשה על הנגישות, דבר שיפגע בביקושים בטווח הקצר, יגביר את עזיבת דיירים וצפוי אף להגדיל את ההיצע".

את הסקירה גיבשו, כאמור, אנשי החברות Vcell ו-Colliers, והיא אמורה להיות סקירה ראשונה מתוך סדרת סקירות על אזורי תעסוקה שונים ברחבי הארץ. בסקירה השתתפו חני הופמן, מנהלת חטיבת נדל"ן מניב בחברת Vcell, מוטי ויזל, מייסד ומנכ"ל Vcell, יורם יוסף, מנהל תחום בעלי נכסים בחברת Colliers ורן רביב, מנכ"ל Colliers ישראל.