השומה המכריעה לחברת אשדר עבור מתחם המבדיל בר"ג: היטל השבחה בסך 13.3 מיליון שקל

פרויקט הפינוי-בינוי במתחם המבדיל ברמת גן, אשר כולל הריסה של 53 יח"ד ושתי חנויות, והקמת מגדל בן 180 יחידות דיור, גורר היטל השבחה של כ-13.3 מיליון שקל. כך קבע לאחרונה השמאי המכריע עו"ד דוד דדון, בעקבות מחלוקת בין עיריית רמת גן לבן היזמית, חברת אשדר . 

מתחם המבדיל נמצא בשכונת נחלת גנים ומשתרע על פני שלוש חלקות, לאורך הרחובות המבדיל ואבא הלל. במקום בנויים שלושה מבני מגורים ותיקים בני 4-3 קומות, ובהם 53 יחידות דיור ושתי חנויות, בקומת הקרקע. בהתאם לתוכניות החלות על הקרקעות הללו מתוכננת הריסת המבנים והקמת פרויקט פינוי-בינוי לבניית מגדל מגורים בגובה של 34 קומות הכולל 180 יח"ד, שטחי מסחר בקומת הקרקע, שטחים למבני ציבור ומועדון דיירים. 55 יחידות מתוך סך יחידות הדיור מתוכננות להימסר לדיירים הקיימים במתחם. את הפרויקט תבצע חברה בת של אשדר , חברת אשדר ענב במבדיל.

עיריית ר"ג קבעה את היטל ההשבחה במתחם על 19.2 מיליון שקל

בין הצדדים התגלעו כמה מחלוקות הנוגעות לחישוב ההשבחה, בגין לא פחות מתשע תוכניות אשר חלות על החלקות הללו. השמאי המכריע עו"ד דדון ציין כי "הצדדים אינם חלוקים כי יש לחייב בהיטל השבחה בגין תוכניות עבר ביחס לחלק החייב בהיטל השבחה של הדירות שנרכשו לפני המועד הקובע לכל תוכנית". חלק נרחב מהמחלוקות נוגע לבניית מועדון הדיירים ומבני הציבור במתחם.

עיריית רמת גן, באמצעות שמאי המקרקעין גדעון קרול, קבעה את היטל ההשבחה הנגזר מההשבחה במתחם על 19.2 מיליון שקל. שמאי המקרקעין יצחק נעים, מצד חברת אשדר , קבע לעומת זאת את היטל ההשבחה על סכום של 616,592 שקל – כלומר היטל ההשבחה שביקשה העירייה גבוה פי 31 ויותר מהיטל ההשבחה בשומת אשדר.

"אם הפרויקט לא כלכלי היזם יכול לצאת ממנו, וסביר שגם יזם אחר לא יוכל לבצעו"

הדיון מול השמאי המכריע, אשר תוכנו מופיע בשומה המכריעה שפורסמה על ידי משרד המשפטים לפני ימים ספורים, חושף את הקושי של היזמים ושל הדיירים מול היטלי ההשבחה הגבוהים, אשר פוגעים בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, לטענתם. כך, במהלך הדיון אמר מנכ"ל חברת אשדר , ארנון פרידמן, כי "יזם יכול להשביח את הקרקע של הדיירים רק אם התוכנית הכלכלית מאפשרת לו. בעסקה בין היזם לבעלי הקרקע ישנו תנאי מתלה – אם הפרויקט לא כלכלי היזם יכול לצאת ממנו, וסביר שאם זה יקרה גם יזם אחר לא יוכל לבצעו.

אם נדרש למצוא מצד העירייה תקציב בעוד 15 שנים, צריך לדחות זאת בהתאם. אנחנו כיזמים ניקח בחשבון את כל העלויות שיידרשו להקמת הפרויקט, כולל היטל השבחה , ואם העלויות הכוללות מעמיסות על כדאיות הפרויקט, אזי היזם יפרוש"

העירייה אומרת שאין לה תקציב. אם נדרש למצוא מצד העירייה תקציב בעוד 15 שנים, צריך לדחות זאת בהתאם. אנחנו כיזמים ניקח בחשבון את כל העלויות שיידרשו להקמת הפרויקט, כולל היטל השבחה , ואם העלויות הכוללות מעמיסות על כדאיות הפרויקט, אזי היזם יפרוש".

בא כוח הדיירים, עו"ד ליאור עמידור ממשרד ל. עמידור ושות', היה נחרץ עוד יותר: "הייתה נקודת מוצא, לפי תקן 21, שהניחה שלא ישולם היטל השבחה . אנחנו עלולים להגיע למצב של העמסות של היטל השבחה ומטלות ציבוריות על הפרויקט, שיביאו לידי פגיעה ודחייה של מימוש הפרויקט לפרק זמן של 20-15 שנה, וזאת אני אומר כבעל ניסיון רב בפרויקטים לפינוי-בינוי. כשהפרויקט לא כלכלי, לא משנה מי היזם".

נזכיר בהקשר זה כי מועד החתימה על החוזה בין אשדר לבין הדיירים היה כבר בשנת 2011, וכי הוא הוכרז כמתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי, מצד הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ביוני 2017. כעת, כמעט עשור לאחר חתימת החוזה בין הצדדים, אין לדעת מתי יתממש הפרויקט בפועל.

שמאי של הוועדה המחוזית שערך תחשיב כלכלי לתוכנית בשנת 2014, הגיע לרווח יזמי של 26.5%, וזאת עוד כשהביא בחשבון תשלום מע"מ שירותי בנייה לדיירים. אם יופחת מע"מ שירותי הבנייה לדיירים, יש להפחית את מספר יחידות הדיור מ-180 יחידות ל-160 יחידות דיור"

העירייה טענה מנגד בדיון כי "לא ניתן לקבוע השבחה בהתאם לרווח יזמי בפרויקט, וזאת מאחר שכל שמאי יגיע לרווח יזמי אחר. לדוגמה, שמאי של הוועדה המחוזית שערך תחשיב כלכלי לתוכנית בשנת 2014, הגיע לרווח יזמי של 26.5%, וזאת עוד כשהביא בחשבון תשלום מע"מ שירותי בנייה לדיירים. אם יופחת מע"מ שירותי הבנייה לדיירים, יש להפחית את מספר יחידות הדיור מ-180 יחידות ל-160 יחידות דיור".

היטל ההשבחה בשומה המכריעה: 13,309,893.3 שקל

השמאי המכריע, עו"ד דדון, התייחס לכלל הטענות, ובין היתר הרחיב בעניין טענת אשדר לעלויות חריגות בפרויקט, וביניהן אותן מטלות ציבוריות, רכישת זכויות הבעלים בחלקה מסוימת במתחם, הרכשת ארבעה מפלסי חניה תת-קרקעית ועוד. 

"בחינת ההשבחה הינה אך ורק ביחס למצבם ושווי זכויותיהם של בעלי הזכויות בדירות הקיימות", קבע השמאי המכריע. "כל הכנסה וכל הוצאה אחרת שכרוכה בהקמת הפרויקט להבנתי חלה על היזם בפועל, ולא תחול על בעלי הדירות הקיימות, ולפיכך הינה כדין הכנסות/עלויות עודפות, משמע הינה חלק מהרווח היזמי של הפרויקט והיזם. לפיכך אין להביא בחשבון עלויות אלה אשר חלות על היזם במקרה של מימוש הפרויקט".

באשר להשבחה שממנה נהנים הדיירים הקיימים, כתב השמאי עו"ד דדון: "סך כל דירות התמורה ליזם בניכוי כלל ההוצאות הרבות אשר חלות עליו בפרויקט מסוג זה, מהווה את הרווח היזמי ליזם, אשר אמור לתגמל אותו ברווח כדאי המאפשר את התממשות הפרויקט והוצאתו לפועל. זכויות בנייה רבות אלו שמתקבלות במקרקעין אינן עומדות, כביכול, בפני עצמן ונותרות במקרקעין לעד ואף לתום
החיים הכלכליים של המבנה, אלא לתקופה מוגבלת בזמן לצורך קידום הפרויקט ומימוש.

אני סבור כי זכויות הבנייה הללו (אשר מהוות מכפיל של כ-3.3 ביחס לדירות הקיימות), לא תרמו ויצרו השבחה אצל בעלי הזכויות הקיימים, זאת מעבר לקבלת דירת תמורה חדשה הכוללת חניה, מרפסת ומחסן ודמי שכירות בתקופת הריסת המבנים הקיימים ובניית המבנה החדש, עד למועד קבלת דירת התמורה"

אני סבור כי זכויות הבנייה הללו (אשר מהוות מכפיל של כ-3.3 ביחס לדירות הקיימות), לא תרמו ויצרו השבחה אצל בעלי הזכויות הקיימים, זאת מעבר לקבלת דירת תמורה חדשה הכוללת חניה, מרפסת ומחסן ודמי שכירות בתקופת הריסת המבנים הקיימים ובניית המבנה החדש, עד למועד קבלת דירת התמורה. בעלי הזכויות במקרקעין אינם שותפים עם היזם ברווח היזמי בפרויקט, מעבר לתמורות שהם מקבלים".

על סמך כל אלו קבע השמאי המכריע עו"ד דדון כי ההשבחה הכוללת בפרויקט מסתכמת בסכום של 26,619,786.6 שקל, ואילו היטל ההשבחה מסתכם ב-13,309,893.3 שקל. מדובר בסכום נמוך בכשישה מיליון שקל משומת העירייה, אך גם גבוה פי 21 ויותר מהשומה שהגישה חברת אשדר .

לעיון בחוות הדעת של השמאי המכריע, עו"ד דדון, לחצו כאן