חברת קרן נדל"ן ערערה נגד הפחתת מספר הקומות בפרויקט שלה; ועדת הערר הפחיתה אותן עוד

מפותלת ומוזרה דרכו של היתר בנייה: חברת ק.ר. קרן נדל"ן ביקשה להקים שני בניינים בני עשר קומות במסגרת פרויקט תמ"א 38 ברחוב אלימלך 6-4 בשכונת הר אברהם ברמת גן; הוועדה המקומית אישרה תחילה את הקמת שני הבניינים – אך עם תשע קומות בלבד; לאחר מכן חזרה בה מהחלטתה וביטלה את האישור לאחד הבניינים, על אף שמדובר במבנים צמודים; ועדת הערר המחוזית בתל אביב שדנה בפרשה קבעה כי ההיתר שבוטל יאושר – אך כי שני הבניינים יהיו בגובה שמונה קומות בלבד; בית המשפט המחוזי בתל אביב שדן בעתירת החברה קבע: ועדת הערר צודקת, והעתירה נדחית.

מדובר בדיון שהתנהל לפני השופטת לימור ביבי מבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים. החברה היזמית, ק.ר. קרן נדל"ן , עתרה נגד ועדת הערר המחוזית ונגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בשל אותה התנהלות שפירטנו כעת. עיקר המחלוקת, מבחינתה: צמצום מספר הקומות שתוכל להקים בשני הבניינים.

נפרט ראשית את בקשות ההיתר: באלימלך 6 ביקשה החברה להרוס מבנה קיים בן שתי קומות ו-15 יח"ד, ולבנות במקומו בניין בן שמונה קומות מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית, כלומר עשר קומות ברוטו, ובו 53 יחידות דיור. באלימלך 4 ביקשה החברה להרוס בניין בן שתי קומות עם 13 יחידות דיור, ולהקים גם במקומו בניין חדש בן שמונה קומות מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית, דהיינו עשר קומות ברוטו, עם 42 יחידות דיור.

באפריל 2018 אישרה הוועדה המקומית רמת גן את בקשת ההיתר לבניין באלימלך 6 באופן חלקי, כך שמספר הקומות בו יהיה תשע בלבד. באוקטובר אישרה באופן חלקי גם את ההיתר לאלימלך 4. במאי 2019 נערך דיון חוזר בהיתר זה, והוחלט לדחות את בקשתה של החברה היזמית

באפריל 2018 אישרה הוועדה המקומית רמת גן את בקשת ההיתר לבניין באלימלך 6 באופן חלקי, כך שמספר הקומות בו יהיה תשע בלבד. באוקטובר אישרה באופן חלקי גם את ההיתר לאלימלך 4, וגם כאן קבעה את מספר הקומות על תשע. במאי 2019 נערך דיון חוזר בהיתר זה, והוחלט לדחות את בקשתה של החברה היזמית. 

"חוסר ההלימה בין שתי ההחלטות יוצר קושי של ממש"

החברה הגישה ערעור על ההחלטות לוועדת הערר המחוזית, וזו החליטה קודם כול כי לא נמצאו טעמים שיצדיקו סירוב מוחלט לבקשות להיתר לחיזוק המבנים נשוא הדיון, זאת בין היתר לאור חוסר ההלימה בין שתי ההחלטות של מליאת הוועדה המקומית באשר למבנים צמודים, אשר לטעמה של ועדת הערר "יוצר קושי של ממש". 

בכל הנוגע למספר הקומות אשר יוקם בבניינים טענה ועדת הערר כי מאפייניה הייחודיים של השכונה והטופוגרפיה הטבעית שלה "מהווים שיקול שיש להתחשב בו בעת שדנים במספר הקומות שמבוקש להוסיף ביחס למספר הקומות הקיים וביחס למספר הקומות שמותר לבנות לפי תוכנית תקפה". 

ועדת הערר ציינה כמה נתונים רלוונטיים, לדבריה, באשר לאופי השכונה ולמראה שלה, כדוגמת רוחב זכות הדרך ברחוב אלימלך. בשל כך סברה ועדת הערר כי נכון להתיר בינוי שלא יעלה על שש קומות מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית – כלומר שמונה קומות ברוטו. על כך הגישה העותרת את עתירתה לבית המשפט המחוזי.

יש לבטל את החלטת ועדת הערר הואיל והיא לוקה בחוסר סבירות קיצוני, התקבלה בניגוד לתוכניות המתאר החלות, בניגוד למדיניות הוועדה המקומית משנת 2017, בניגוד לתוכנית האב המתגבשת של הר אברהם ובניגוד לפרוגרמת שטחי הציבור"

לטענה, יש לבטל את החלטת ועדת הערר "הואיל והיא לוקה בחוסר סבירות קיצוני, התקבלה בניגוד לתוכניות המתאר החלות, בניגוד למדיניות הוועדה המקומית משנת 2017, בניגוד לתוכנית האב המתגבשת של הר אברהם ובניגוד לפרוגרמת שטחי הציבור, והכול כאשר ועדת הערר כלל לא פירטה בהחלטתה מדוע לא התחשבה באותם מסמכים מקצועיים של הוועדה המקומית שעמדו בפניה.

ועדת הערר החליטה להפחית את מספר הקומות, והכול תוך קביעות המנותקות מכל ממצא, נתון, מסמך מחייב ומדיניות, וקיבלה הלכה למעשה את העררים על בסיס מאפייניה הייחודיים של השכונה, אליבא דשיקול דעתה הסובייקטיבי בלבד אשר לא נומק כדבעי (ובכלל כך לא נומק כיצד נבחנה השפעת הגובה על התצפית מהר אברהם), וקובעת כי בהתחשב בנסיבות של תצפית וגובה בנייה קיים – יש להפחית את מספר הקומות ואת גובה הבניינים".

אומנם במסגרת הפסיקה נקבע כי השיקול הכלכלי אינו חזות הכול, וכי ייתכן מצב שבו ייגבה מאת בעלי הדירות תשלום עבור הנאתם מן החיזוק, אלא, שבענייננו אין להחיל קביעתה זו של הפסיקה, וזאת בהינתן שהעותרת הסתמכה על מסמכי המדיניות של הוועדה המקומית עצמה"

עוד הוסיפה העותרת כי "משהחליטה ועדת הערר לצמצם את היקף הבנייה, חובה היה עליה להתייחס להיבט הכלכלי ולהיתכנות של הפרויקט לצאת לפועל בשים לב לצמצום הזכויות אשר אושרו. אומנם במסגרת הפסיקה נקבע כי השיקול הכלכלי אינו חזות הכול, וכי ייתכן מצב שבו ייגבה מאת בעלי הדירות תשלום עבור הנאתם מן החיזוק, אלא, שבענייננו אין להחיל קביעתה זו של הפסיקה, וזאת בהינתן שהעותרת הסתמכה על מסמכי המדיניות של הוועדה המקומית עצמה, אשר בחנו את הכדאיות הכלכלית לפי פרמטרים נהוגים וקבעו מכפיל מוצהר ושקוף על מנת שיזמים יוכלו להתקשר עם דיירים בעסקת תמ"א מיטיבה".

"לא נפל כל פגם המצדיק התערבות בהחלטה"

השופטת ביבי קבעה, לאחר שמיעת הצדדים, כך: "נחה דעתי כי דין העתירה להידחות. זאת, בהינתן שההחלטה אשר מבקשת העותרת לתקוף היא החלטה המבוססת על שיקולים תכנוניים-מקצועיים, המצויה בלב ליבו של שיקול הדעת המוקנה לוועדת הערר ואשר לא נפל בה פגם המצדיק התערבות שיפוטית.

אין חולק כי בהתאם לתוכנית מתאר רג/340 על שינוייה, ניתן להקים במקרקעין דנן 5.5 קומות ברוטו (כולל קומת גג בהסגה). על כך ניתן להוסיף עוד קומות בהתבסס על שלושה מקורות: האחד – תמ"א 38 שבהתאם לה ניתן על פניו להוסיף עוד 2.5 קומות; השני – תוכנית מתאר רג/30 שהיא תוכנית שנערכה בהתאם להוראות סעיף 23 לתמ"א 38 ומאפשרת תוספת קומה נוספת; והשלישי - תוכנית מתאר רג/11 אשר בהתאם לה ניתן להוסיף עוד שתי קומות. ריכוז המקורות התכנוניים האפשריים לתוספת הקומות חשוב בענייננו בשים לב לכך שוועדת הערר לא אפשרה, במסגרת החלטתה, רק את מספר הקומות בהתאם לתוכנית מתאר רג/340, אלא על מספר קומות זה הוסיפה עוד 2.5 קומות.

לא זו בלבד שוועדת הערר פעלה במסגרת מתחם שיקול דעתה, והחלטתה היא סבירה לפי שתיים, במצטבר, מהתוכניות החלופיות, אלא שוועדת הערר פעלה במסגרת סמכותה ושיקול הדעת המוקנה לה במסגרת שלוש התוכניות"

לטעמי, לא זו בלבד שוועדת הערר פעלה במסגרת מתחם שיקול דעתה, והחלטתה היא סבירה לפי שתיים, במצטבר, מהתוכניות החלופיות, אלא שוועדת הערר פעלה במסגרת סמכותה ושיקול הדעת המוקנה לה במסגרת שלוש התוכניות וכך או כך – בין אם דחתה התוספת בהתבסס על שיקול הדעת הקיים לה בהתאם לתמ"א 38, בין אם עשתה כן בהתבסס על שיקול הדעת הקיים לה בהתאם לתןכנית רג/30 ובין אם עשתה כן בהתבסס על שיקול הדעת הקיים לה בהתאם לתןכנית מתאר רג/11 - לא נפל כל פגם המצדיק התערבות בהחלטתה". השופטת קבעה כי העותרת תישא בהוצאות ועדת הערר המחוזית, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואחד מתושבי השכונה שערער גם הוא על התוכנית – בסך של 7,500 שקל.