המחוזי קבע: "הוותמ"ל חרגה מסמכותה" – אך לא ביטל את תוכנית גני אז"ר משום שהעותרים לא דרשו זאת

האם הוותמ"ל רשאית לעסוק, בתוכנית למגורים שהיא מקדמת, בהקצאת שטחים שאינם מיועדים בעיקרם לשרת את יחידות הדיור הנכללות בתוכנית האמורה? על פי דבריו של השופט חגי ברנר, סגן נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב, התשובה היא לא. התוכנית עצמה לא בוטלה, משום שהעתירה עסקה בעניין אחר במסגרתה, אך הדברים עצמם בוודאי יהדהדו הלאה, לפעילותה של הוותמ"ל בעתיד.

המדובר הוא בעתירה מנהלית שהוגשה לבית המשפט, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, נגד הפקעת קרקעות במסגרת תוכנית תמל/1038, היא תוכנית גני אז"ר הסמוכה לכפר אז"ר, שמטרתה הקמת שכונה חדשה במזרח רמת גן. התוכנית כוללת הקמת כ-1,920 יחידות דיור למגורים וכ-350 יחידות דיור מוגן, שטחי מסחר בהיקף של כ-35,000 מ"ר, שטחי תעסוקה בהיקף של כ-176,000 מ"ר וכן שטחי ציבור בשטח של כ-40 דונם.

העותרים, בעלי קרקעות חקלאיות בתוכנית, הגישו את העתירה, כאמור, במטרה לבטל את הפקעת קרקעותיהם. יש להדגיש שהם לא ביקשו לבטל את התוכנית כולה, אלא אך ורק לעסוק במקרה שלהם ובשטחים שלהם הנמצאים בשטח התוכנית

העותרים, בעלי קרקעות חקלאיות בתוכנית, הגישו את העתירה, כאמור, במטרה לבטל את הפקעת קרקעותיהם. הם מחזיקים בחממות לגידול ולשיווק פרחים, וכן בבית אריזה, המצויים כולם בתחומי התוכנית. העותרים, יש להדגיש, לא ביקשו לבטל את התוכנית כולה, אלא אך ורק לעסוק במקרה שלהם ובשטחים שלהם הנמצאים בשטח התוכנית.

עם זאת, כחלק מטענותיהם הועלתה סוגיה שהעסיקה מאוד את השופט ברנר, גם אם לא הייתה, במקורה, מרכז העתירה. העותרים טענו, בין היתר, שהוותמ"ל "חרגה מסמכותה עת אישרה תוכנית שמבקשת להקצות שטחים למבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים ושטחי תעסוקה ומסחר, שלא נועדו לשרת בעיקר את צורכי יחידות הדיור הנכללות בתוכנית ובסביבתה, אלא בראש ובראשונה את צורכי היישוב הוותיק, קרי, את חלקי העיר רמת גן הנמצאים ממערב לדרך 4 ובריחוק גאוגרפי מתחומי התוכנית". לעניין זה נדרש השופט, טרם הכריע בעתירה.

"יש לוודא שהוותמ"ל אכן פועלת בדל"ת האמות של סמכותה"

"כידוע, בית המשפט לעניינים מנהליים לא יושב כוועדה תכנונית עליונה ואין הוא מחליף את שיקול דעת מוסדות התכנון בשיקול דעתו הוא", פתח השופט ברנר את דבריו. "מאידך, בכל הנוגע לפעילותה של הוותמ"ל, אין להתעלם מדברי האזהרה שהשמיע בית המשפט העליון בקשר לשימוש נמהר במנגנונים שקובע החוק לקידום הבנייה. חרף הרצון לקדם את פתרון משבר הדיור ולהגדיל את היצע הדירות במהירות, יש לוודא שהוותמ"ל אכן פועלת בדל"ת האמות של סמכותה, ושהצורך להגדיל במסלול מזורז את היצע הדירות למגורים, איננו מאפיל על אינטרסים חשובים אחרים".

מכאן המשיך השופט לסוגיה עצמה: "אין כלל מחלוקת כי מתכנני התוכנית מטעם הוותמ"ל קיבלו על עצמם את דרישתה של העירייה להקצות בתחומי התוכנית שטחים שנועדו לשרת בעיקר את העיר הוותיקה ממערב לדרך 4 ובואכה העיר תל אביב, ולא את הצרכים של יחידות הדיור בתחומי התוכנית ובסביבתה.

לא הוותמ"ל וגם לא העירייה הצביעו על השלכות כלכליות הנובעות מן התוכנית אשר מצדיקות קביעת שטחי מסחר ותעשייה שנועדו לשרת את כלל תושבי העיר רמת גן, ולא רק או בעיקר את התושבים המתגוררים בתחומי התוכנית"

המשיבות והעירייה אישרו בתשובתן לעתירה כי במסגרת התוכנית נוספו שטחים ציבוריים מעבר לצרכיה, רק על מנת לתת מענה לצורכי היישוב הוותיק של העיר רמת גן. לא הוותמ"ל וגם לא העירייה הצביעו על השלכות כלכליות הנובעות מן התוכנית אשר מצדיקות קביעת שטחי מסחר ותעשייה שנועדו לשרת את כלל תושבי העיר רמת גן, ולא רק או בעיקר את התושבים המתגוררים בתחומי התוכנית.

אף אם אניח כי מטבע הדברים גם תושבים המתגוררים בתחומי התוכנית ישתמשו באותם שטחים ציבוריים עודפים, שנועדו מלכתחילה לפתור את צורכי היישוב הוותיק, אין בכך כדי לקיים אחר דרישת החוק לפיה השטחים הציבוריים נדרשים לשמש בעיקר את יחידות הדיור בתחומי התוכנית ובסביבתה.

הצורך לפתור את בעיית המחסור במבני ציבור וכן בשטחי תעסוקה ומסחר בחלק הוותיק של רמת גן, המרוחק מרחק רב משטחי התוכנית שממזרח לדרך 4, אינו בא בגדרו של המנדט המוקנה לוותמ"ל. דומה כי הוותמ"ל כלל לא בחנה ולא התייחסה לשאלה מהו היקף שטחי התעסוקה והמסחר שדרושים באמת לתושבים בשטח התוכנית ובסביבתה.

דומה כי הסעד ההולם את העתירה היה ביטולה של התוכנית, מחמת חריגה מהסמכות הנתונה לוותמ"ל על פי החוק. ברם, העותרים הדגישו פעם אחר פעם כי הם אינם מבקשים לבטל את התוכנית בכללותה מחמת החריגה הנטענת"

בנסיבות אלה, דומה כי הסעד ההולם את העתירה היה ביטולה של התוכנית, מחמת חריגה מהסמכות הנתונה לוותמ"ל על פי החוק. ברם, העותרים הדגישו פעם אחר פעם במהלך הדיון בעתירה, ושלוש פעמים במענה לשאלות בית המשפט, כי הם אינם מבקשים לבטל את התוכנית בכללותה מחמת החריגה הנטענת, אלא אך ורק לערוך בה תיקון מינורי, קרי, לבטל את אותם חלקים בתוכנית הפוגעים בהם". 

לעיון בפסק הדין לחצו כאן

"לא ניתן להחיל על העותרים דין שונה מזה שחל על בעלי הזכויות האחרים בתחומי התוכנית"

בהתאם לכך, התוכנית נותרה בעינה. באשר לעתירה עצמה קבע השופט כך: "העותרים מבקשים לבטל את הפקעת חלקות ב' שלהם, עליהן מצויות החממות ובית האריזה שבבעלותם. לסעד 'קוסמטי' כזה לא ניתן להיעתר. התוכנית עשויה כמקשה אחת. לא ניתן להפריד את עניינם של העותרים מעניינם של בעלי זכויות אחרים, ולא ניתן לנתק את חלקות ב' של העותרים מהתוכנית בכללותה, ולהחיל על העותרים דין שונה מזה שחל על בעלי הזכויות האחרים בתחומי התוכנית. במילים אחרות, לא ניתן לבטל רק מקטע צר של התוכנית, קרי, את אותו החלק הנוגע לחלקות ב' של העותרים, ולהותיר על כנה את התוכנית בכללותה".

אם אכן רוחב החיץ פחת במקומות מסוימים אל מתחת ל-50 מטר, כפי שהודתה באת כוח המשיבות בטיעונה, יש לתקן את התוכנית בהתאם ולהרחיבו. אין להסתפק בכך שבממוצע רוחב החיץ הינו 50 מטרים"

עם זאת, הורה השופט על תיקון אזור החיץ הכלול בתוכנית, שאמור להפריד בין האזור הכפרי של כפר אז"ר לבין האזור העירוני שמציעה התוכנית – כפי שביקשו העותרים. "אם אכן רוחב החיץ פחת במקומות מסוימים אל מתחת ל-50 מטר, כפי שהודתה באת כוח המשיבות בטיעונה, יש לתקן את התוכנית בהתאם ולהרחיבו. אין להסתפק בכך שבממוצע רוחב החיץ הינו 50 מטרים, משום שבמכלול כפרי מוגן נדרשת שמירה על חיץ של מרחב פתוח סביר בכל קטע וקטע של המכלול הכפרי המוגן, ולא רק באופן ממוצע".