אושרה "תוכנית צל" למתחם תע"ש השרון – שתספק מענה לכ-100,000 תושבים

"תוכנית צל" הענקית, המתפרסת על פני 7,500 דונם באזור השרון, אושרה על ידי ועדה מחוזית משותפת למחוזות תל אביב ומרכז, שבראשה עומדת אדריכלית דניאלה פוסק, יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב. התוכנית מהווה מסמך מדיניות מנחה להכנת תוכניות מפורטות במרחב תע"ש השרון, וקובעת את היקף הפיתוח המקסימאלי במרחב זה. הפיתוח המוצע מאפשר הקמת רובע עירוני הכולל כ-36,600 יחידות דיור, שייתנו מענה לכ-100,000 תושבים. 

התוכנית קובעת כי פיתוח המתחם יעשה בד בבד עם קידומן של מערכות תחבורה ציבורית ועם פיתוח ומקסום פתרונות ניהול נגר ותשתיות, באופן שלא ייווצר עומס על הסביבה העירונית הסמוכה"

התוכנית מקודמת ביוזמת רשות מקרקעי ישראל ובתכנון משרד מזור-פירשט אדריכלים, ניהולה נעשה באמצעות חברת ח.פ.ת. היא הוכנה בהתאם להחלטת ועדת הערר של המועצה הארצית לתכנון ובנייה במרץ 2018, ונמצאת בתחום הרשויות רמת השרון, הרצליה, הוד השרון, ומועצה אזורית דרום השרון, על שטחי מפעלי תע"ש המיועדים לפינוי.

כאמור, התוכנית מאפשרת הקמת כמות גדולה מאוד של יחידות דיור. נוסף עליהן, התוכנית כוללת שטחי מסחר, תעסוקה ושירותים בהיקף של כ-1,386,000 מ"ר. היא נשענת על שתי תחנות מטרו עתידיות ועל מערך תחבורה ציבורית משלים, ומתייחסת לתמהיל דיור מגוון בהתאם למדיניות העדכנית לפיתוח לאורך צירי המתע"ן, בין השאר בהיקפים משמעותיים לדיור בר-השגה.

"תוכנית הצל כוללת עקרונות תכנון עדכניים ואיכותיים, על מנת לייצר רובע עירוני, עדכני, אינטנסיבי, תוך ניצול משאב הקרקע", נכתב בהודעת מנהל התכנון . "התכנון נסמך על רשת תחבורה ציבורית (מטרו) ואמצעי תחבורה משלימים שאינם רכב פרטי. בהתאם לכך נקבעה שלביות פיתוח התוכניות המפורטות בהתאם, כך שהרכב הפרטי יהווה עד 40% מסך התנועה במרחב.  

התכנון נסמך על רשת תחבורה ציבורית (מטרו) ואמצעי תחבורה משלימים שאינם רכב פרטי. בהתאם לכך נקבעה שלביות פיתוח התוכניות המפורטות בהתאם, כך שהרכב הפרטי יהווה עד 40% מסך התנועה במרחב"

נוסף על כך, התוכנית מנחה בעת קידום התוכניות המפורטות למתחם לערוך סדרה של בדיקות מפורטות לנושאי ערכי טבע, נוף ואקולוגיה, תחבורה, אנרגיה, ניהול הנגר ותשתיות. תוכנית הצל מתבססת על סקר ערכי טבע, אקולוגיה ונוף שנערך כרקע לתוכנית, ומבסס את פריסת הפיתוח תוך שמירה של ערכי הטבע והנוף שזוהו ומופו במסמך נופי-סביבתי מקיף ומעמיק, המהווה חלק ממסכי תוכנית הצל".

ההליך התכנוני של מתם תוכנית צל קודם בשיתוף רשויות מקומיות, ארגוני סביבה וארגונים אחרים, ובמסגרת זו נערכו ימי עיון להצגת התקדמות התכנון. לכל אורך הדרך הושם דגש בקיום הליך גלוי ופתוח אשר כלל הצגת החומר, שמיעת הטענות המרכזיות, ומתן אפשרות להגשת התייחסויות כתובות מפורטות והתייחסות הוועדה אליהן. 

תוכנית הצל מעצימה את הפיתוח של המרקם העירוני ועולה בקנה אחד עם תוכניות מתאר ארציות ומחוזיות והחלטות ממשלה לפינוי מחנות צה"ל ומתקנים ביטחוניים במרכז לטובת פיתוח עירוני ומתן מענה למצוקת הדיור"

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, אדרכלית דניאלה פוסק, ציינה כי "תוכנית הצל מעצימה את הפיתוח של המרקם העירוני ועולה בקנה אחד עם תוכניות מתאר ארציות ומחוזיות והחלטות ממשלה לפינוי מחנות צה"ל ומתקנים ביטחוניים במרכז לטובת פיתוח עירוני ומתן מענה למצוקת הדיור. 

התוכנית מייעלת בצורה מיטבית את שימוש בקרקע ובהתאם לכך נקבע כי ניתן להעלות את היקפי הפיתוח בשטח התוכנית ב-50% לעומת התוכנית המאושרת, זאת כדי לשמור על השטחים הפתוחים. כמו כן, התוכנית קובעת כי פיתוח המתחם יעשה בד בבד עם קידומן של מערכות תחבורה ציבורית ועם פיתוח ומקסום פתרונות ניהול נגר ותשתיות, באופן שלא ייווצר עומס על הסביבה העירונית הסמוכה". 

תוכנית זו מניחה לרגלי התכנון המפורט יסודות פרוגרמטיים והנחיות בכל נושא ונושא אשר עודכן ונבחן בשנתיים האחרונות, על מנת לייצר מתחמי תכנון מפורט מהמתקדמים בישראל, תוך שימת דגש על איכות, קדמה, עירוב שימושים , צורכי הציבור, תשתיות תחבורה, ניקוז ביוב ועוד"

מתכננת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל, גילי טסלר, ציינה: "כמי שאמונה על ייזום וקידום תוכניות בקרקעות המדינה, אין ספק כי תוכנית הצל מצויה בחזית התכנון הלאומי ומהווה עוד שלב  בהתקדמות המתחם לתכנון מפורט. התוכנית מטייבת את השינויים שחלו עם קידומה של מערכת המטרו במוסדות התכנון, התייחסות להערות כלל הגורמים ופריסת העצמת השטחים לפיתוח בצד העצמת שטחי הציבור והפארקים. 

גילי טסלר, מתכננת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל (דורית קצף)

בצד העובדה כי תוכנית זו איננה סטטוטורית, היא מניחה לרגלי התכנון המפורט יסודות פרוגרמטיים והנחיות בכל נושא ונושא אשר עודכן ונבחן בשנתיים האחרונות. המדינה פועלת ללא לאות לקידום הטיפול בקרקע המזוהמת ובמים, וזאת בהתאמה להחלטת הממשלה לפינוי המתקנים, זאת בצד טיוב התכנון ללא הפסק. כל זאת על מנת לייצר מתחמי תכנון מפורט מהמתקדמים בישראל, תוך שימת דגש על איכות, קדמה, עירוב שימושים , צורכי הציבור, תשתיות תחבורה, ניקוז ביוב ועוד, וכן פתרונות דיור ותעסוקה".

התכנון מוטה פתרונות תחבורה ציבורית ומאפשר העצמת זכויות וניצול יעיל של הקרקע, תוך שמירה על קישוריות תחבורתית גבוה בזכות תחנות המטרו הקיימות בשטח"

מנהל אגף בכיר תכנון ופרויקטים ברשות מקרקעי ישראל, רפי אלמליח, ציין כי "מדובר בתוכנית חשובה ביותר המספקת היקף נרחב של יחידות דיור באזור ביקוש במרכז הארץ. לתוכנית תועלות משמעותיות בהיותה מאפשרת טיהור קרקע מזוהמת בהיקף נרחב. כמו כן, התכנון מוטה פתרונות תחבורה ציבורית ומאפשר העצמת זכויות וניצול יעיל של הקרקע, תוך שמירה על קישוריות תחבורתית גבוה בזכות תחנות המטרו הקיימות בשטח".