גם ברובע 3: עיריית ת"א דרשה 1.8 מיליון שקל היטל השבחה; השמאי המכריע קיצץ ב-97%

עוד מקרה של שומת היטל השבחה מצד עיריית תל אביב שקוצצה כמעט לחלוטין על ידי שמאי מכריע - והפעם ברובע 3 בעיר: במקום 1,847,617 שקל, כפי שדרשה העירייה, קבע השמאי כי ההיטל יעמוד על סכום של 23,940 שקל בלבד – כ-3% מההיטל בשומת העירייה.

מדובר על בניין שנרכש ברחוב בר כוכבא, בסמוך לכיכר דיזנגוף. זהו בניין מגורים ישן, שנבנה במהלך שנות ה-30 של המאה הקודמת, הכולל שלוש קומות וחמש דירות. שטח החלקה הוא 404 מ"ר. רכישת הבניין גררה אחריה דרישה לתשלום היטל השבחה של 1,877,691 שקל, כאמור, מצד העירייה, זאת על סמך השבחה בהיקף של 3,695,235 שקל משתי תוכניות: תא/3616א, היא תוכנית רובע 3, ותוכנית ס' (אשר קובעת הוראות ותנאים להוספת בנייה של דירות גג בבניינים קיימים).

רכישת הבניין גררה אחריה דרישה לתשלום היטל השבחה של 1,877,691 שקל, זאת על סמך השבחה בהיקף של 3,695,235 שקל משתי תוכניות: תא/3616א, היא תוכנית רובע 3, ותוכנית ס'

השמאים נחמה בוגין ואור בוגין, אשר ייצגו את רוכשת הבניין, טענו מנגד שההשבחה היא בגובה 26,022 שקל בלבד – וכי היא נובעת רק מתוכנית ס'. לדבריהם, תוכנית רובע 3 אינה מביאה להשבחה, וכאן אנו חוזרים שוב לשאלה המעסיקה רבים לאחרונה, בטח ובטח רוכשי נכסים בתחומי תוכנית הרובעים של תל אביב: האם נכלל פוטנציאל תמ"א 38 במצב הקודם?

בשבוע החולף עסקנו כאן בשאלה זו לא מעט – הן בשומה מכריעה ברובע 4 בתל אביב, שם קבע השמאי המכריע שתי חלופות לשומה (שכן שאלת הכללת הפוטנציאל טרם הוכרעה בערכאה שיפוטית); והן בהרצאתה של השמאית בוגין עצמה, הרצאת זום מיוחדת של מרכז הנדל"ן בנושא היטלי השבחה .

"תוכנית תא/3616א אינה משביחה ואף הפחיתה קומה"

אם כן, השמאים בוגין טענו בשומתם כי "בשומת המשיבה לא הובאה בחשבון במצב קודם תמ"א 38 , המתירה תוספת 2.5 קומות על הבניין הקיים, או לחילופין שלוש קומות טיפוסיות במקרה של הריסה ובנייה מחדש. על פי החלטות ועדות ערר והכרעות שמאים מכריעים, יש להביא בחשבון במצב קודם את תמ"א 38.

תוכנית תא/3616א הינה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, אשר חלה בשני מצבי התכנון והקנתה במצב קודם אפשרות לתוספת שלוש קומות טיפוסיות מורחבות, בעוד שתוכנית תא/3616א מתירה תוספת נמוכה מהתוספת האפשרית במצב קודם, תחת תנאים מחמירים ודרישות רבות"

תוכנית תא/3616א הינה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, אשר חלה בשני מצבי התכנון והקנתה במצב קודם אפשרות לתוספת שלוש קומות טיפוסיות מורחבות, בעוד שתוכנית תא/3616א מתירה תוספת נמוכה מהתוספת האפשרית במצב קודם, תחת תנאים מחמירים ודרישות רבות. לאור העובדה שתמ"א 38 קיימת בשני מצבי התכנון, תוכנית תא/3616א אינה משביחה ואף הפחיתה קומה".

מנגד טענה העירייה, באמצעות שמאית רחל פרנקו, כי "לגישת הוועדה המקומית אין להביא בחשבון במצב הקודם זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 . אין לראות בתמ"א 38 כתוכנית המקנה זכויות בנייה לכלל המבנים הכלולים בה. זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 הינן זכויות תאורטיות, אשר מתגבשות בעת אישור היתר בנייה למבנה ספציפי ולאחר הפעלת שיקול דעת נרחב על ידי הוועדה המקומית, במסגרת הליך בקשה להיתר אשר כולל, בין היתר, הליכי פרסום ושמיעת התנגדויות".

אין לראות בתמ"א 38 כתוכנית המקנה זכויות בנייה לכלל המבנים הכלולים בה. זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 הינן זכויות תאורטיות, אשר מתגבשות בעת אישור היתר בנייה למבנה ספציפי ולאחר הפעלת שיקול דעת נרחב על ידי הוועדה המקומית"

"שוויים של המקרקעין לא עלה"

השמאי המכריע בועז קוט העניק תשומת לב רבה לסוגיה המדוברת, והתייחס לעניין בהרחבה. ראשית הוא ציין כי "הבניין, שנבנה במקורו בשנות ה-30 של המאה הקודמת והורחב בשנות ה-40, עומד בתנאים לחיזוק על פי הוראות תמ"א 38 על תיקוניה, ובמקרה של מימוש בדרך של בקשה להיתר, בין אם מתוקף הוראותיה של תמ"א 38 או של תוכנית תא/3616א, היה מתקבל פטור מהשבחה לזכויות הנוספות מכוח התמ"א.

עוד יש לציין כי במקרה של מכר לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין התמ"א, לאור העובדה שההשבחה, אם ישנה, מתגבשת רק במועד הוצאת היתר בנייה מכוחה (על פי הלכת אליק רון), ואין לגבות היטל השבחה מתוקף התמ"א גם בעת מכר (על פי הלכת צ.ו.ר מעוף)".

ניתן לקבוע בוודאות, כי אותו רוכש לא היה מוכן לשלם ולו שקל אחד על יתרון, כביכול, שיש כעת מתוקף התוכנית דווקא (כזכויות 'מוקנות') לעומת אותן זכויות המכונות 'זכויות מותנות', ומכאן ששוויים של המקרקעין לא עלה!"

מכאן, "צלל" השמאי אל הסוגיה עצמה: "לטעמי ניתן לקבוע כי רוכש סביר של נכס המתאים לחיזוק מבחינת התכונות הבסיסיות של הבניין, לא היה עושה הבחנה אם זכויות החיזוק (שבהן טמון גם רווח כלכלי מסוים לעתיד) הינן מתוקף התמ"א, או שהינן מתוקף התוכנית. ניתן לקבוע בוודאות, כי אותו רוכש לא היה מוכן לשלם ולו שקל אחד על יתרון, כביכול, שיש כעת מתוקף התוכנית דווקא (כזכויות 'מוקנות') לעומת אותן זכויות המכונות 'זכויות מותנות', ומכאן ששוויים של המקרקעין לא עלה!

יתרה מכך, אם הוועדה המקומית מבחינה בין התמ"א לבין התוכנית כך שבעת מכר יחול היטל  השבחה ובכך מוחרגת התוכנית מהתמ"א, ייתכן אף שאותו רוכש יחשוש שמא 'חוק החיזוק' המותאם להוראות התמ"א לא יחול על הנכס הראוי לחיזוק.

בבחינת השבחה לתוכנית תא/3616/א יש להביא בחשבון במצב קודם את זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 , וזאת בהתאם למדיניות הוועדה המקומית, שלפיה במקרה של מימוש תוספת בנייה, או הריסה ובנייה מחדש, זכויות הבנייה הן על פי מסמכי המדיניות הקודמים לתוכנית רובע 3"

אני סבור כי בבחינת השבחה לתוכנית תא/3616/א יש להביא בחשבון במצב קודם את זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 , וזאת בהתאם למדיניות הוועדה המקומית, שלפיה במקרה של מימוש תוספת בנייה, או הריסה ובנייה מחדש, זכויות הבנייה הן על פי מסמכי המדיניות הקודמים לתוכנית רובע 3".

כאמור, השמאי המכריע קוט המשיך והרחיב על הסוגיה, כך שבחן אותה גם מבחינת השלכות שונות שלה – אף על פרויקטי תמ"א עתידיים. את פרשנותו הכוללת על המחלוקת הזו אפשר לקרוא בהרחבה בשומה המלאה שהגיש – לעיון בה לחצו כאן.

בהתאם לדברים אלו קבע השמאי המכריע, כפי שטענו השמאים נחמה ואור בוגין, כי תוכנית רובע 3 בתל אביב אינה משביחה, וקבע את ההשבחה על אפס. את ההשבחה בתוכנית השנייה, תוכנית ס', קבע על סכום של 47,880 שקל, כך שההיטל הוא 23,940 שקל בלבד – כ-1.2% מההיטל שדרשה העירייה.