דילמת השמאי המכריע: היטל ההשבחה - 0 שקלים או 239,000?

שומה מכריעה לנכס בתל אביב, מרחק קצר מכיכר המדינה, ממחישה את חוסר הבהירות בנוגע להיטלי השבחה בתמ"א 38. עיקר הבעיה, שאותה נכנה "דילמת המצב הקודם בתמ"א 38", נעוצה בשאלה אם יש לכלול את הפוטנציאל הנובע מתמ"א 38 במצב קודם – כלומר במצב שלפני התממשותה של ההשבחה בתוכנית. שמאי הבעלים של דירה שנקנתה בפברואר האחרון טוען שכן, שמאי הוועדה המקומית טוען שלא. ההבדל – מאות אלפי שקלים.

גרסת הוועדה המקומית: ההשבחה - יותר ממיליון שקל

מדובר בדירה ברחוב זכרון יעקב 10 בתל אביב, כלומר בתחומי תוכנית תא/3729א, היא תוכנית רובע 4 המפורסמת, מעט מזרחית מרחוב ויצמן ומעט דרומית לכיכר המדינה. בפברואר האחרון היא נרכשה בסכום של 2.99 מיליון שקל. הדירה, דירת מגורים בקומה השנייה בבניין מגורים בן שלוש קומות, חולשת על שטח של 58 מ"ר. הבניין נבנה בתחילת שנות ה-60 של המאה הקודמת, ואין בו מעלית.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב טענה כי ההשבחה בעקבות רכישת הנכס היא 1,012,601 שקל, משמע היטל ההשבחה (בגובה של 50%) אמור להיות 506,300 שקל. שמאי הבעלים טען, כאמור, כי ההשבחה מסתכמת באפס שקלים

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב טענה כי ההשבחה בעקבות רכישת הנכס היא 1,012,601 שקל, משמע היטל ההשבחה (בגובה של 50%) אמור להיות 506,300 שקל. שמאי הבעלים - ניצן גרינפלד שמאי מקרקעין ומגשר ממשרד ניצן גרינפלד שמאות - טען, כאמור, כי ההשבחה מסתכמת באפס שקלים, תוך שהוא קובע כי "בבחינת המציאות, כל הסכם קיים או עתידי עם יזם כדי לנצל את זכויות התוכנית לא יגרום להתעשרות בעלי הנכס או ירחיב את דירתו מעבר לתוספת ממ"ד, הפטור מהיטל השבחה". עוד הוא טוען כי "לא נראו עליות מחירים לאחר התוכנית, וגם אם היו נראות עליות מחירים, בלתי אפשרי לשייך אותן לתוכנית, ולא לסיבות אחרות כגון, ביקוש, שיפוץ, עלייה במדד, ריבית נמוכה, וכו'".

לעניין הטענה כי תוכנית תא/3729א לא הביאה לעליית שווי המקרקעין, התוכנית הוסיפה זכויות. עצם תוספת זכויות מהווה השבחה כשלעצמה. ההשבחה נבחנה לתוספת הזכויות הנובעות מהתוכנית"

העירייה טענה מנגד, באמצעות שמאי רונן פריימן, כי "לאור שטחה של החלקה, הבינוי המצומצם הקיים בחלקה וזכויות הבנייה המוקנות בתוכנית תא/3729 א, הרי שפוטנציאל זכויות הבנייה הינו גבוה, ומכאן חלה השבחה בנכס. לעניין הטענה כי תוכנית תא/3729א לא הביאה לעליית שווי המקרקעין, התוכנית הוסיפה זכויות. עצם תוספת זכויות מהווה השבחה כשלעצמה. ההשבחה נבחנה לתוספת הזכויות הנובעות מהתוכנית".

"מצאתי לנכון כי יש לקבוע את ההשבחה בנכס בהתאם לשתי חלופות"

השמאי המכריע עומר סרחאן, שמאי מקרקעין , מודד מוסמך, מגיסטר בלימודי מקרקעין, מהנדס בנין ומהנדס גאודטי, פישט את הדברים וקבע כי השאלה העומדת בלב ליבה של המחלוקת היא "התחשבות בזכויות בנייה מכוח תמ"א 38 במצב הקודם", וציין כי זוהי במהותה "שאלה משפטית שעוד עתידה להתברר בערכאות שיפוטיות אחרות. עם זאת, שוב ושוב נדרשים אנו לתת דעתנו בה, כחלק מחוות דעת שמאיות הנערכות לנכסים בתחום תחולתה של התוכנית הנדונה. משהובאה הסוגיה בפניי, ולשם יעילות הדיון, אין אני מוצא מקום להימנע מהכרעה. 

זו שאלה משפטית ששוב ושוב נדרשים אנו לתת דעתנו בה, כחלק מחוות דעת שמאיות הנערכות לנכסים בתחום תחולתה של התוכנית. משהובאה הסוגיה בפניי, ולשם יעילות הדיון, אין אני מוצא מקום להימנע מהכרעה"

במקרה דנן מצאתי לנכון לפסוק לפי מיטב שיפוטי כי יש לקבוע את ההשבחה בנכס לעניין תוכנית תא/3729/א בהתאם לשתי חלופות: חלופה א' - בהתאם לעמדה כי 'במצב הקודם' יש להביא את הכללת הפוטנציאל הנובע מתמ"א 38; חלופה ב' - חלופה אלטרנטיבית, בהתאם לעמדת המשיבה (הוועדה המקומית), כי אין להביא בחשבון במצב הקודם זכויות מכוח תמ"א 38 במימוש בדרך של העברת זכויות".

בהתאם לכך, כאמור, העניק השמאי המכריע סרחאן שומה מכרעת עם שתי אפשרויות: על פי חלופה א', ההשבחה היא אפס ולכן גם היטל ההשבחה הוא אפס; על פי חלופה ב', ההשבחה היא 478,000 שקל – פחות ממחצית ההשבחה שקבע שמאי הוועדה המקומית – ולכן היטל ההשבחה הוא 239,000 שקל. השמאי המכריע הדגיש כי "אין בהכרעה זו לפגוע בצדדים לטעון את טיעוניהם בערכאות השיפוטיות המתאימות".

לעיון בשומה המכריעה במלואה לחצו כאן