שמאי מכריע "קיצץ" בכ-90% היטל השבחה לדירה ברובע 4 בת"א

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו דרשה היטל השבחה של 629,748 שקל על דירה בצפון הישן, לא רחוק מכיכר המדינה – אך השמאי המכריע דוד טיגרמן קבע: ההיטל יעמוד על כ-10.7% בלבד מדרישה זו, ויסתכם ב-67,535 שקל.

מדובר בדירה בקומה הרביעית של בניין תל אביבי טיפוסי ברחוב בצלאל 14, סמוך לרחוב ארלוזורוב ובמרחק לא רב מכיכר המדינה. בעליה רכשה אותה בספטמבר האחרון, תמורת סכום של 6.65 מיליון שקל. זו דירה בקומה האחרונה של הבניין, שלה יציאה לגג. השמאי המכריע תיאר אותה כדירה עם "שלושה כיווני אוויר, לצפון, למזרח ולדרום, עם חלוקה פנימית של הוֹל, כניסה, סלון, מטבח פתוח, שלושה חדרי שינה, חדר רחצה, תא שירותים, ומדרגות פנימיות לקומת הגג שבה חדר, חדר רחצה ומרפסת גג. שטחה הרשום הוא 99 מ"ר – 91 מ"ר בקומה הרביעית ועוד שמונה מ"ר בחדר גג. שטח הדירה ברוטו כ-123 מ"ר (100 מ"ר ברוטו בקומה רביעית ו-23 מ"ר חדר גג).

הבניין נבנה בהתאם להיתר משנות ה-70 של המאה הקודמת, בנוי בנייה קונבנציונלית תואמת את גילו. הבניחן בן ארבע קומות טיפוסיות וקומת גג, שבהן שמונה יחידות דיור, מעל קומת עמודים מפולשת לחניה"

רחוב בצלאל הינו רחוב חד-סטרי וצר, מקביל לרחוב בלוך, נמשך מרחוב בארי בצפון לכיוון רחוב מודיליאני בדרום מערב. הבניין נבנה בהתאם להיתר משנות ה-70 של המאה הקודמת, בנוי בנייה קונבנציונלית תואמת את גילו. הבניחן בן ארבע קומות טיפוסיות וקומת גג, שבהן שמונה יחידות דיור, מעל קומת עמודים מפולשת לחניה. בבניין מותקנת מעלית".

בעקבות עסקת הרכישה של הדירה, נשלחה אל הבעלים החדשים דרישה לתשלום היטל השבחה. הוועדה המקומית תל אביב-יפו קבעה כי ההשבחה על הדירה מסתכמת ב-1,259,897 שקל, ולכן היטל ההשבחה הוא 629,748 שקל.

שמאית המקרקעין מטעם בעלת הנכס, שמאית הילה חי ממשרד הילה חי שמאות מקרקעין וייעוץ כלכלי, קבעה מנגד בשומתה כי אין השבחה בנכס עקב אישור תוכנית תא/3729א', היא תוכנית רובע 4, וזאת משום ש"בהתאם למידע מבעלת הזכויות, בשנים האחרונות נבחנה האפשרות לביצוע פרויקט  התחדשות עירונית מכוח תמ"א 38 , אך בשל כמה סיבות, לא קיימת היתכנות לקידום פרויקט מסוג זה. תוכנית תא/3729א' אינה משביחה ו/או משפיעה על שווי המקרקעין, לאור תמ"א 38 ולאור זאת כי היא אינה משפרת את תנאי התמ"א אלא אף מגבילה ומתנה את הזכויות הנובעות ממנה ללא השבחה".

השמאי טיגרמן התייחס, ראשית, בהחלטתו לפוטנציאל התמ"א של הבניין וציין כי "התוכנית מאפשרת הרחבת בנייה לבנייה קיימת, או לחלופין הריסת הקיים ובנייה חדשה תחתיו. שמאית המשיבה (הוועדה המקומית) הניחה כי השימוש הטוב והיעיל הינו הרחבת בנייה על הבניין הקיים. בחנתי את תחשיב המשיבה וחלופת ההשבחה בשומתה. כפי שעולה מבדיקתי אני סבור כי החלופה המיטבית היא אכן תוספת בנייה על מבנה קיים".

בשומת המשיבה ההנחה היא כי מימוש הזכויות הוא ודאי, וכי ההפחתות הקיימות נובעות מדחייה עד למימוש של שמונה שנים ובעלות משותפת על הזכויות בקומת הגג. מסקנה זו אינה נכונה, הן לאור מסכת ההתניות בתוכנית, המותירה בידי הוועדה שיקול דעת נרחב אם לאשר פרויקט מסוג זה"

עם זאת, בהמשך השומה כתב השמאי המכריע: "בשומת המשיבה ההנחה היא כי מימוש הזכויות הוא ודאי, וכי ההפחתות הקיימות נובעות מדחייה עד למימוש של שמונה שנים ובעלות משותפת על הזכויות בקומת הגג. מסקנה זו אינה נכונה, לאור מסכת ההתניות בתוכנית, המותירה בידי הוועדה שיקול דעת נרחב אם לאשר פרויקט מסוג זה. במכלול הנתונים אין ודאות כי בעלי הזכויות בבניין יגיעו להסכמה שתאפשר את ניצול הזכויות האפשריות".

עוד הוא ציין כי הוא סבור שמקדם הוודאות לביצוע פרויקט חיזוק על פי הוראות תוכנית רובע 4 גבוה יותר ממקדם הוודאות לביצוע פרויקט חיזוק על פי תמ"א 38 , בשיעור של 20%, ולכן מקדם ההשבחה הוא 10% מתוספת הזכויות. הוא קבע את ההשבחה על 135,070 שקל, ואת היטל ההשבחה על 67,535 שקל בלבד.

לעיון בשומה המכריעה במלואה, לחצו כאן

נזכיר כי בעבר עסקנו לא אחת בסוגיית היטלי ההשבחה בתוכנית הרובעים בתל אביב, כולל בהרצאת זום מיוחדת שנערכה ביוני האחרון, בהשתתפות עו"ד מיטל טויסטר, שותפה בכירה במשרד עפר טויסטר עורכי דין, ואילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי . בהרצאה זו אמרה עו"ד טויסטר, בין היתר, כי "אחת לכמה חודשים נולדת טענה חדשה מצד עיריית תל אביב, שמלווה בשמאויות חדשות, ובאופן לא מפתיע הן הולכות ומגדילות את היטלי ההשבחה".