אל תמהרו להספיד את קבוצות הרכישה: התחום חי ובועט; כך תעשו זאת כמו שצריך

עד לפני כעשור, קבוצות הרכישה היו הנושא החם ביותר בענף הנדל"ן. פרויקטים חדשים הושקו בתדירות גבוהה, מוקמו על הקרקעות המבוקשות ביותר, שווקו בצורה הטובה ביותר ומשכו תשומת לב רבה. בעשור האחרון חלה האטה משמעותית בתחום, ושלל קולות בציבור ובענף הנדל"ן הצהירו על סופן של קבוצות הרכישה והמליצו להתרחק מהן כמו מאש.

מעבר לפגיעה התדמיתית הקשה ולחוסר האמון הציבורי שנוצרו בעקבות מספר מיזמים שנקלעו לקשיים, נתקלו קבוצות הרכישה בשנים האחרונות גם בקשיים רגולטוריים, התנהלות מורכבת וסבוכה ועלויות גבוהות מן המצופה. אך האם משמעות הדבר היא כי קבוצות הרכישה אכן עומדות לעבור מן העולם? 

לדבריו של פולי טטרו, מנכ"ל שותף בחברת המימון החוץ-בנקאי לידר טופ קפיטל המתמחה, בין היתר, במימון של קבוצות רכישה בנדל"ן, תחום קבוצות הרכישה רחוק מלהיות תחום מת, ולא רחוק היום בו הוא ישוב להיות אטרקטיבי, חי ובועט כשהיה.

צעדים להסדרה רגולטורית של התחום

"המודל שאנחנו מכירים", אומר טטרו, "של מארגן ידוע שמציע קרקע ומאגד סביבו קבוצת רכישה, אכן נחלש בגלל ההילה השלילית שנוצרה סביב התחום, כך שקשה היום לשווק זכויות בקרקע לקבוצות רכישה. אך זו עדיין פלטפורמה טובה ומשתלמת לביצוע עסקאות, כל עוד עושים אותה בצורה נכונה ועם האנשים הנכונים".

אחת הבעיות העיקריות במיזמי קבוצות רכישה היא היעדר הפיקוח בתחום, אשר מאפשר ליזמי נדל"ן לפעול במסווה של מארגני קבוצת רכישה ובכך לחסוך לעצמם עלויות מימון והתחייבויות אישיות כלפי הפרויקט. עם זאת, ועל אף ההד התקשורתי השלילי, מציין טטרו כי אחוז מיזמי קבוצות הרכישה שקרסו ולא הגיעו לכדי ביצוע הוא נמוך מאוד, וכי כבר היום נעשים צעדים הכרחיים למניעת מצבים מסוג זה. 

"אנו רואים לאורך השנים כי בסופו של דבר, הרוב המוחלט של פרויקטים מסוג קבוצות רכישה מגיע לידי ביצוע, וגם אם הפרויקט עבר סוג של כשל מסוים והתארך שנים מעבר למצופה, ברוב המקרים הוא יגיע לגמר.

כל מיזם שלא עובד נכון צפוי להיכשל, אבל היעדר הפיקוח בתחום קבוצות הרכישה יוצר ואקום שקבוצות רבות נופלות בו. לשמחתנו, בשנתיים האחרונות המדינה פועלת בצורה מאומצת על מנת להסדיר רגולטורית את גבולות הגזרה שבתוכם יכולים לפעול מארגני הקבוצה ורוכשים ומשקיעים החברים בה".

קבוצות רכישה הן כורח המציאות

לדברי טטרו, קבוצות הרכישה לא מתכוונות להעלם לשום מקום, בין היתר כיוון שבמקרים רבים הן פשוט כורח המציאות. "בכל הארץ מתבצעים באופן שוטף צעדים להשבחת קרקעות ולשינוי זכויות בקרקעות, אשר בעקבותיהם עשויים עשרות אנשים לקום בוקר אחד ולגלות כי הקרקע החקלאית שהיתה בבעלותם הופשרה לקרקע עם זכויות בנייה. 

כל אחד מהאנשים האלה, שעל הקרקע שלהם קידמו תב"ע והקצו את זכויות הבנייה, הוא עכשיו בעל זכויות בבניין עם 50 אנשים נוספים, כלומר – הם פשוט הפכו בוקר אחד לקבוצת רכישה. קבוצות כאלה ימשיכו להיווצר כאן כל הזמן. מעבר לכך, ברגע שהתנאים הרגולטוריים יוסדרו, רוכשים ומשקיעים ירגישו הרבה יותר בטוחים וגם המודל של קבוצות הרכישה הקלאסיות שמתאגדות סביב מארגן יחזור למשחק".

מודל מימון ייחודי לקבוצות קטנות עד בינוניות

כגוף מימון חוץ בנקאי ותיק, מתמחה לידר טופ קפיטל בזיהוי המגמות הרחבות אשר גוברות על תנודות תקופתיות, ובשמירה על יציבות גם בשוק המשתנה. לאור ההבנה כי קבוצות רכישה הן צורך שלא ייעלם על אף ההאטה הנוכחית, ותוך זיהוי מגמה נוספת לפיה מרבית קבוצות הרכישה המתאגדות היום הן קבוצות קטנות עד בינוניות, פיתחה החברה מודל מימון ייחודי לקבוצות מסוג זה, אשר מזרז את הליכי החיתום ומביא את הקבוצה לשלב המימון במהירות וביעילות.

"אנחנו יודעים לקחת כל סוג של קבוצת רכישה , לתת לה את הפתרון המתאים ולהוביל אותה לביצוע מימוני במהירות וביעילות שאין כדוגמתה", אומר טטרו, "אם זה לצורך הלוואת גישור כדי להשלים את רכישת הקרקע או כדי לשלם תשלומים שונים ואם זה לצורך מימון הבנייה. כגוף שמממן את הקבוצה, יש לנו אחריות אדירה ואנחנו לוקחים אותה במלוא הרצינות ועושים בדיקת נאותות מקיפה ומעמיקה שמבטיחה לחברי הקבוצה את הדרך המוגנת והטובה ביותר למימוש ההשקעה".

בדיקת הנאותות של כל עסקה כוללת בחינה של מארג הבטוחות, ההסכמים בין חברי הקבוצה והאיתנות הפיננסית של כל אחד מהם. במקרה הצורך, לדוגמה במצבים בהם הסכמים מסוימים סותרים זה את זה או יוצרים קונפליקט, או במצבים בהם חברי קבוצה מסוימים אינם בעלי איתנות פיננסית ראויה, דורשת החברה לבצע את השינויים הנדרשים על מנת למנוע כשלים צפויים ולנווט את הקבוצה למימוש הפרויקט בהצלחה.

מתוקף היותה גוף חוץ בנקאי, אשר אינו כפוף לרגולציה הבנקאית ולהתנהלות המסורבלת המתלווה לה, מאפשרת לידר טופ קפיטל לסיים את ההליך תוך חודשיים לכל היותר, בעוד שהתהליך הבנקאי המקביל עשוי להימשך כשנה.

"אני גאה לומר שעד היום מעולם לא הגענו למצב של כשל בפרויקטים להם הענקנו מימון, ואף הוזעקנו לחלץ פרויקטים אחרים, ועשינו זאת בהצלחה רבה".

עצות זהב למשקיעים בקבוצות רכישה

על מנת לסייע למשקיעים שבדרך, מציע טטרו שש עצות זהב לחברים בקבוצת הרכישה:

1. עטפו את עצמכם בשחקנים מקצועיים: בחרו מארגן / מנהל מוכר לבנקים ולגופים החוץ-בנקאיים השונים ובעל ניסיון מוכח, יועצים מקצועיים ומהימנים ( אדריכל , מהנדסים, קבלן וכדומה), וחברת מימון מקצועית, בעלת ניסיון מוכח ורקורד עשיר של הצלחות במימון קבוצות רכישה.
2. את כל מהלך ההצטרפות לקבוצה והרכישה עצמה, בצעו בעזרת עורך דין צמוד מטעמכם, בעל ידע וניסיון בליווי קבוצות רכישה, אשר ידע, בין היתר, להסביר לכם את מהות העסקה, אופן ההתנהלות בקבוצה והסיכונים השונים, בעיקר בכל הנוגע לעלות הסופית של הדירה.
3. התייעצו עם שמאי/ מהנדס בקשר לעלויות הבניה המוצגות לכם, על מנת לוודא כי נלקחו עלויות ביצוע ריאליות. 
4. הצטרפו אך ורק לקבוצות בהן קיימת תב"ע לבנייה ואין צורך לבצע השבחות בקרקע, כגון הגדלת זכויות בנייה.
5. וודאו כי יש בידיכם את ההון העצמי הנדרש לצורך הצטרפות לקבוצה. זכרו כי משקיעים שיש בבעלותם לפחות דירה אחת, נדרשים להעמיד כ-50% מעלותה המוערכת של הדירה כהון עצמי.
6. וודאו כי לקבוצה קיים ועד פעולה או נציגות חזקה ואיכותית, אשר תדע לנווט את הפרויקט לביצוע בשיתוף עם מנהל הקבוצה, כאשר היא זו שתקבל את ההחלטות החשובות בפרויקט.

בסופו של דבר, על אף שהתחום אינו חף מבעיות, מרבית קבוצות הרכישה מגיעות לסיום הפרויקט בהצלחה. בחירת אנשי המקצוע הנכונים ובראשם חברת מימון אמינה, מקצועית ובעלת יכולת מוכחת, תבטיח את זכויות ואת כספי המשקיעים בקבוצה ותוביל את הפרויקט לסיום בצורה הטובה והמהירה ביותר.