הוועדה המקומית בת"א דחתה בקשות להיתר של חברת אקו סיטי

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב דחתה בקשות להיתר מצד חברת אקו סיטי , להקמת פרויקט חדש ברחוב מוסינזון בעיר – ועדת הערר המחוזית התירה את אישורן, בכפוף לכמה תיקונים נדרשים, וזאת לאחר שדחתה את רוב הטענות המרכזיות של הוועדה המקומית.

האמור הוא באשר לקרקע בשטח 507 מ"ר ברחוב שבצפון הישן של העיר, לא רחוק מכיכר המדינה. היזמית, אקו סיטי , ביקשה להקים בו שני בניינים שייבנו בקיר משותף, זאת לאחר שני בניינים קיימים במקום, אשר גם הם בנויים בקיר משותף. החברה הגישה בקשות להיתר עבור שני הבניינים – מוסינזון 14 ומוסינזון 16, בהתאם להוראות תוכנית רובע 4 החלה על האזור, אך הוועדה המקומית דחתה זאת בנימוקים שונים.

"הארכת הקיר המשותף שנכללה בבקשות מחייבת פרסום להתנגדויות"

כך למשל, דרשה הוועדה המקומית שרמפת הכניסה לחניית הבניינים תתוכנן בקצה החיצוני של הפרויקט, במקום באמצע הבניין כפי שהציעה היזמית. עוד טענה הוועדה המקומית כי הארכת הקיר המשותף שנכללה בבקשות להיתר מחייבת פרסום להתנגדויות. עוד ציינה הוועדה המקומית כי מאחר שהמרפסות החזיתיות בקומה הראשונה תוכננו באופן שונה מהמרפסות ביתר הקומות, הן מוגדרות כמרפסות מדלגות ("מרפסות לסירוגין"), שבנייתן נאסרה במסגרת תוכנית הרבעים.

הוועדה המקומית נימקה את התנגדותה לבקשות גם בסעיפים נוספים, ביניהם העובדה שהחברה לא הציגה "פתרון כביסה" לכל יחידת דיור, וקיומה של "מרפסת לסירוגין" גם בקומה השישית, בחזית העורפית. כל אלו הובילו אותה לדחות את בקשותיה של אקו סיטי – שלא ויתרה, והגישה ערר על ההחלטה לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, בראשות היו"ר עו"ד הילה סירוטה-ליבנה.

לאחר ששמעה הוועדה את הצדדים, היא קיבלה את רוב טענותיה של המערערת. כך, באשר לטענות הנוגעות לקיר המשותף קבעה ועדת הערר כי "מאחר שהתוכנית קובעת כי בבנייה בעת ובעונה אחת, של בניינים שלא היה להם קיר משותף, אין צורך בפרסום לפי סעיף 149 והוועדה המקומית רשאית להתיר את הבנייה, קל וחומר במקרה שבפנינו, שבו מבוקשת בנייה בעת ובעונה אחת של שני בניינים שכבר בנויים כיום בקיר משותף - אין מקום לדרוש פרסום. לפיכך איננו מקבלים את עמדת הוועדה המקומית".

מיקום רמפת הכניסה בגבול המשותף לשתי החלקות אינו סותר את הוראות התוכנית, שכן המגרשים לא אוחדו, ולמעשה מדובר במרווח הצידי של שני המגרשים, אשר הבנוי עליהם אינו מהווה בניין אחד"

באשר לרמפת הכניסה סברה הוועדה כי "מיקום רמפת הכניסה בגבול המשותף לשתי החלקות אינו סותר את הוראות התוכנית, שכן המגרשים לא אוחדו, ולמעשה מדובר במרווח הצידי של שני המגרשים, אשר הבנוי עליהם אינו מהווה בניין אחד. איננו מקבלים את עמדת הוועדה המקומית לפיה מיקום הרמפה אינו ראוי מבחינת הולך הרגל ברחוב והשלכת המיקום על אופן הגינון של החזית הקדמית. טענת הוועדה המקומית בהקשר זה נטענה בעלמא, ללא בחינה פרטנית של הרחוב והמגרשים הסמוכים לפרויקט".

באשר ל"מרפסות לסירוגין" או המרפסות המדלגות, החלטת הוועדה נחלקה לשניים: "אנו סבורים כי המרפסות המוצעות בקומה הראשונה בחזית הקדמית אינן מרפסות 'לסירוגין', ולפיכך הוראת הסעיף המתאים בתוכנית רובע 4 אינה רלוונטית בהקשר זה. אומנם המרפסות בחזית הקדמית בקומה הראשונה אינן זהות ליתר המרפסות בבניין, אך הן אינן עונות להגדרה של 'מרפסות לסירוגין' ואיננו רואים מניעה להתירן.

בכל הנוגע למרפסת המבוקשת בקומה השישית בחזית העורפית, אנו סבורים כי אין מקום להתיר את הקמתה. מרפסת זו איננה מרפסת זיזית והינה מרפסת 'לסירוגין', ולדעתנו הוראות תוכנית רובע 4 לא מאפשרות את אישורה"

בכל הנוגע למרפסת המבוקשת בקומה השישית בחזית העורפית, אנו סבורים כי אין מקום להתיר את הקמתה. מרפסת זו איננה מרפסת זיזית והינה מרפסת 'לסירוגין', ולדעתנו הוראות תוכנית רובע 4 לא מאפשרות את אישורה". נוסף על כך, התייחסה הוועדה לנושא פתרונות הכביסה, וחייבה את החברה לתקן את הבקשות ולהציג פתרון כביסה עבור כל יחידת דיור, "בהתאם להנחיות המרחביות ולכל דין", כדבריה. 

בסיכומו של עניין, העררים התקבלו באופן חלקי: ועדת הערר קבעה כי ניתן לאשר את הבקשות בכפוף לתיקונן. "מהנדס העיר או מי מטעמו יאשרו כי הבקשות תוקנו כנדרש, ובכפוף לכך ולמילוי דרישות מהנדס העיר, תיאום תכנון ותנאים טכניים, יאושרו הבקשות להיתר", קבעה הוועדה בהחלטתה הסופית ובכך ביטלה את החלטתה של הוועדה המקומית שלא לאשר את הבקשות.

"החלטת ועדת הערר מבטאת בחינה תכנונית מעמיקה"

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, אשר יצגה את חברת אקו סיטי בדיון, ציינה כי החלטתה של ועדת הערר מבטאת בחינה תכנונית מעמיקה של הבקשה להיתר לאור תוכנית הרובעים, תוך מתן פרשנות תכליתית לתוכנית, אשר הינה הכרחית על מנת לאפשר את הגמישות הנדרשת לצורך קידום הליכי התחדשות עירונית . "בהליכי התחדשות עירונית כרוכים אילוצים ומגבלות רבים", הסבירה עו"ד טויסטר רוזנטל, "ולפיכך, על מנת לאפשר את הוצאתם של הליכים אלה לפועל, יש לבחון כל מקרה לגופו על פי נסיבותיו, ולבחון את הוראות התוכנית לאור נסיבות אלה ולאור תכליתה של התוכנית לעודד התחדשות עירונית, כפי שנעשה על ידי ועדת הערר".

הצלחנו, בתכנון יצירתי, להעלים את רמפת הירידה לחניון התת-קרקעי כמעט לחלוטין, כיוון שהיא אינה ממוקמת בצד הבניינים אלא במרכזם. כך המגרש מרוויח פיתוח שטח ירוק בכל היקפו"

אדריכל דודו רשף, מנכ"ל משותף באקו סיטי, מציין שהחלטת ועדת הערר תאפשר לשמור על התכנון האדריכלי המיטבי של הפרויקט. "הצלחנו, בתכנון יצירתי, להעלים את רמפת הירידה לחניון התת-קרקעי כמעט לחלוטין, כיוון שהיא אינה ממוקמת בצד הבניינים אלא במרכזם", הוא מציין. "כך המגרש מרוויח פיתוח שטח ירוק בכל היקפו, וזהו יתרון משמעותי לבניינים הסמוכים, כמו גם לדירות המתוכננות בפרויקט שלנו. מדובר בתכנון מעט שונה מההגדרות היבשות שבהן דבקה הוועדה המקומית, אך הצלחנו לשכנע את ועדת הערר שבמקרה זה יש מקום לחשיבה מחוץ לקופסה".