חברה תפצה דיירים בפרויקט תמ"א 38 בכ-800,000 שקל

פרויקט תמ"א 38 בתל אביב קיבל אישור אכלוס כשנה וחצי לאחר המועד שבו היה אמור להתקבל – החברה המקימה אותו תפצה את הדיירים ב-787,954 שקל, וזאת עוד לפני תשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של קרוב ל-200,000 שקל.

המדובר הוא בפרויקט חיזוק ותוספת ( תמ"א 38 ) ברחוב הגיבור האלמוני בתל אביב. הסכם התמ"א הקיף 16 יחידות דיור (תתי-חלקה) ו-29 בעלי זכויות בהן. רשות הפיתוח הופיעה כבעלת זכויות בשבע תתי-חלקה. ההסכם הגדיר את מרכיבי המיזם: חיזוק הבניין, התקנת מעלית, שיפוץ חיצוני, שיפוץ המבואה ועוד. לנתבעת נמסרו זכויות הבנייה, והיא הורשתה לבנות יחידות דיור חדשות ולרשום אותן בקניינה.

הנתבעת נדרשה להתחיל בעבודות עד חודש וחצי מיום שהתקבל ההיתר; להשלימן בתוך 15 חודשים ממועד קבלתו; ולהמציא תעודת גמר בתוך שנה נוספת. בסעיף 20.2 להסכם נקבע כי אי-עמידה בלוח הזמנים תיחשב הפרה יסודית

במסגרת זו סוכם גם לוח הזמנים: הנתבעת התחייבה להגיש בקשה להֵיתר בנייה בתוך חצי שנה מיום החתימה על ההסכם. תוקפו של ההסכם הותנה בקבלתו של היתר כזה בתוך 18 חודשים מיום החתימה; הנתבעת נדרשה להתחיל בעבודות עד חודש וחצי מיום שהתקבל ההיתר; להשלימן בתוך 15 חודשים ממועד קבלתו (בתוספת "גרייס" בן 90 ימים, היינו, בתוך 18 חודשים); ולהמציא תעודת גמר בתוך שנה נוספת. בסעיף 20.2 להסכם נקבע כי אי-עמידה בלוח הזמנים תיחשב הפרה יסודית.

סעיף 21.6 הוסיף וקבע כך:

"בגין כל יום איחור בהשלמת העבודות ישלם היזם לדיירים כפיצוי מוסכם מראש לכל יום איחור את דמי הפיגורים שלהלן: ב-60 הימים הראשונים של האיחור – סך של 1,000 שקל ליום (לכל הבניין), והחל ביום ה-61 - סך של 2,000 שקל ליום (לכל הבניין). איחור במסירת הפרויקט של עד 90 יום לא ייחשב כאיחור".

התובעים חישבו את הפיצוי היומי המוסכם לפי 512 ימי איחור

הסכם התמ"א נחתם ביום 2.3.2011. הצדדים אינם חלוקים על כך שהֶיתר הבנייה ניתן באמצע מרץ 2013, ולכן בהתאם ללוח הזמנים שבהסכם (ללא ה"גרייס") נדרש היה להשלים את הבנייה 15 חודשים לאחר מכן, באמצע יוני 2014. אישור אכלוס הבניין (" טופס 4 ") ניתן רק בתחילת פברואר 2016. שנה וארבעה חודשים חלפו, וביוני 2017 התקבלה תעודת גמר. 

יש לציין – כמידע שיהיה רלוונטי להמשך השתלשלות האירועים – כי חברת חלמיש, חברה ממשלתית-עירונית לדיור, לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב-יפו, הוסיפה את חתימתה להסכים, מכוחו של הסכם פרטני, מאוחר יותר, שקשרה עימה הנתבעת. חלמיש הוכרה בהסכם הזה כמי שניהלה, בהשכרה לדיור ציבורי, את תת-החלקה 9 עבור משרד השיכון. הנספח להסכם העמיד את חלמיש בשורה אחת עם בעלי הנכסים בבניין.

התובעים חישבו ומצאו כי סכומו הכולל של הפיצוי אשר לו זכאים כל בעלי הזכויות הוא 964 אלף שקל. התובעים ספרו 29 בעלי זכויות בבניין בסך הכול וגרסו כי חלקו של כל אחד מאלה בפיצוי הכולל הוא 33,241 שקל

לבית משפט השלום בתל אביב-יפו עתרו, בפני השופט גיא הימן, 22 בעלי זכויות ב-12 תתי-חלקות בבניין, ועוד שני יורשים של בעלי הזכויות בת-חלקה נוספת, שתביעותיהם אוחדו. הם חישבו את הפיצוי היומי המוסכם לפי 512 ימי איחור – וזו עילתם בתובענות הללו. התובעים חישבו ומצאו כי סכומו הכולל של הפיצוי אשר לו זכאים כל בעלי הזכויות הוא 964 אלף שקל. התובעים ספרו 29 בעלי זכויות בבניין בסך הכול וגרסו, בחלוקה אריתמטית פשוטה, כי חלקו של כל אחד מאלה בפיצוי הכולל הוא 33,241 שקל, לפני הפרשים של הצמדה וריבית.

הנתבעת לא התכחשה לעיכוב בעבודות, אך תלתה את עיקרו בחברת חלמיש, והגישה נגדה הודעה לצד שלישי. זו, נטען מצד הנתבעת, הציגה את עצמה שלא בצדק כזרועהּ הארוכה של רשות הפיתוח, הבעלים של אחת היחידות בבניין – תת-חלקה 9. לדברי הנתבעת, דבר זה עיכב את ההצטיידות הנדרשת בחתימותיהם של כלל בעלי היחידות; ובעקבות כך את היכולת לממן את המיזם - ומכאן האיחור.

הנתבעת טענה כי כמה תנאי מפתח לא התמלאו במועדם: חתימה של כל אחד מבעלי הזכויות על ההסכם; תיקונו של צו הבית המשותף ורישומה במרשם המקרקעין של יחידה רישומית חדשה; אי-החתמתה של רשות הפיתוח על ההסכם

הנתבעת לא התכחשה לשיבוש בלוח הזמנים המתוכנן, אך מיאנה ליטול עליה את האחריות לכך. לשיטתה, כמה תנאי מפתח שנקבעו בהסכם התמ"א לא התמלאו במועדם: חתימה של כל אחד מבעלי הזכויות על ההסכם; תיקונו של צו הבית המשותף ורישומה במרשם המקרקעין של יחידה רישומית חדשה; אי-החתמתה של רשות הפיתוח על ההסכם.

"היתר הבנייה ניתן באיחור של 6 חודשים; העבודות החלו בנובמבר 2013 במקום במאי"

התובעים תלו מנגד את העיכוב בשורה של סיבות - וכולן באחריותה של הנתבעת: היתר הבנייה ניתן באיחור של שישה חודשים; העבודות החלו בנובמבר 2013 במקום במאי אותה שנה; לאחר שהחלו העבודות, ניהלה אותן הנתבעת בקצב איטי במיוחד; כבר בעת קשירתו של הסכם התמ"א, בשנת 2011, ידעה הנתבעת את זהות-הבעלים של תת-חלקה 9 וגם בנספח השינויים, שנקשר במאי 2013, ניתן ביטוי לידיעה הזו. בכל זאת לא הוסדרו העניינים מול רשות הפיתוח קודם למרס 2015. 

התובעים שללו מכול וכול זיקה בין השלמתן של העבודות לבין מועד תיקונו של צו הבית המשותף. מה גם, נטען, שהנתבעת ערכה את הבקשה לתיקונו של הצו ברשלנות אשר, בתורה, תרמה לעיכוב באישורה של הבקשה.

חלמיש מעולם לא התיימרה לאחוז בסמכות לחתום בשמה של רשות הפיתוח. ממילא התרשלה הנתבעת, פעם אחר פעם, באופן הגשתה של הבקשה לתיקון הצו, ולחלמיש לא הייתה יד ורגל בדבר"

חלמיש עצמה הניחה גם היא את האחריות לפתחה של הנתבעת לבדה. "השלמתן של העבודות לא נגזרה ולא צריכה הייתה להיגזר מתיקונו של צו הבית המשותף", טענה, "מה גם שחלמיש מעולם לא התיימרה לאחוז בסמכות לחתום בשמה של רשות הפיתוח. ממילא התרשלה הנתבעת, פעם אחר פעם, באופן הגשתה של הבקשה לתיקון הצו, ולחלמיש לא הייתה יד ורגל בדבר". 

עוד הוסיפה החברה הממשלתית כי הסעיף התשיעי לנספח השינויים פטר את חלמיש, ביחסים שבינה לבין הנתבעת, מכל חובה לשלם פיצויים "בגין מימוש העסקה", ובכלל זה פיצויים מוסכמים. חבות שכזו, ככל שקמה, מונחת אפוא לפתחה של הנתבעת לבדה.

"ההסכם נכנס לתוקף והפך מחייב גם בלי חתימתן של חלמיש ושל רשות הפיתוח"

השופט הימן קבע תחילה כי התחייבויותיה של הנתבעת ללוח הזמנים החוזי החלו מעת קבלתו של היתר הבנייה, וכי היא נדרשה להתחיל בעבודות בתוך 45 ימים מן המועד הזה. "מדוע התעכבו העבודות – אינני יודע לבטח. ברם למועד ההתחלה נודעת משמעות לעניינו של הפיצוי המוסכם נושא תובענה זו, מן הטעם הפשוט שלפי הוראתו של סעיף 21.6 להסכם נקבע הפיצוי הזה בגין איחור בהשלמתן של העבודות.

ההסכם קבע, מפורשות, את תאריך היעד לפי מועד קבלתו של אישור האכלוס. הנטל להראות כי 'טופס 4' התקבל במועד המוסכם, ולמצער במועד קרוב יותר מזה הנטען מפי התובעים, הוא על הנתבעת. הנתבעת לא נשאה, זו לשון המעטה ונימוס, בנטל הזה".

באשר לאחריותם של הדיירים ושל וכלפי חלמיש, קבע השופט כי "לא זו בלבד שהתובעים לא נדרשו, כחלק מחבותם החוזית, להבטיח חתימה של מי מבעלי הזכויות על ההסכם; אלא שההסכם, על כל הוראותיו, נכנס לתוקף והפך מחייב גם בלי חתימתן של חלמיש ושל רשות הפיתוח. בעניין הזה לא הטיל ההסכם על מי מהתובעים חובה כלשהי. הוראתו לא חייבה את הללו לדאוג בעצמם לחתימה של רשות הפיתוח, וממילא היא לא הטילה על בעלי הזכויות הללו כל חובה שהיא ביחס לחלמיש.

הנתבעת קיבלה לידיה את הֶיתר הבנייה ביום 14.3.2013, יותר מחודשיים קודם לחתימתה של חלמיש על נספח השינויים. הבנייה אפילו החלה עוד קודם לחתימתה זו של חלמיש"

חלמיש לא גרמה לעיכוב בהשלמתן של עבודות הבנייה בידי הנתבעת. ראש וראשונה נהיר לי כי הצטרפותה המאוחרת של חלמיש אל הסכם התמ"א, באמצעותו של נספח השינויים, לא עמדה ביסודו של האיחור בהתחלתן של עבודות הבנייה וממילא לא בסיומן. עובדה היא כי הנתבעת קיבלה לידיה את הֶיתר הבנייה ביום 14.3.2013, יותר מחודשיים קודם לחתימתה של חלמיש על נספח השינויים. עובדה נוספת היא, ואישר אותה מנהל הנתבעת בעדותו, כי הבנייה אפילו החלה עוד קודם לחתימתה זו של חלמיש. במה שהיה תלוי בה, שיתפה חלמיש פעולה עם הנתבעת באורח הולם. היא הגיבה לפניותיה של הנתבעת בזמן סביר. היא לא השתהתה בהעברת המסמכים הדרושים לידיה של הנתבעת".

"אין בהסכם זכר לגרסתה של הנתבעת"

באשר לטענות בנוגע לתיקון צו הבית המשותף קבע השופט: "הצורך לתקן את צו הבית המשותף היה חלק בלתי נפרד מן העִסקה לפי מהותה, ובשל כך גם יסוד בהסכם התמ"א. אולם, שלא כטענתה של הנתבעת, מאום לא קשר בין השלמתו של התיקון בהצלחה לבין ביצוען, עד תום, של עבודות הבנייה והשיפוץ.

סיכומם של דברים הוא כי רעיון הקשירה בין עיכוב, שחל בתיקונו של צו הבית המשותף, לבין האיחור בלוח הזמנים החוזי, לא נולד אלא בניסיון להתגונן מפניה של התובענה"

אין בהסכם זכר לגרסתה של הנתבעת כאילו הצדדים הלכו אחר מתווה מקובל למימונן של עסקאות שכאלו, ובגדרו תנאי למימון המיזם הוא מכירתן של הדירות העתידיות - ותנאי למכירתן של אלו הוא צו מעודכן של בית משותף . לא מניה ולא מקצתיה. סיכומם של דברים הוא כי רעיון הקשירה בין עיכוב, שחל בתיקונו של צו הבית המשותף, לבין האיחור בלוח הזמנים החוזי, לא נולד אלא בניסיון להתגונן מפניה של התובענה. אין לוֹ זכר בהסכמים שנקשרו; אין לו זכר בהתנהלות הצדדים; ואין לו כל עיגון במערך ההתחייבויות נושא פרשה זו".

בהתאם לכך קבע השופט הימן הנתבעת תשלם ל-23 התובעים, יחד ולחוד, סך של 745,399 שקל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה - מיום הגשתה של התובענה הראשונה (12.11.2015) ועד מתן פסק הדין: סך כולל של 787,954 שקל. נוסף על כך תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות משפט בסך כולל של 11,500 ששקל ועוד שכר טרחת עו"ד בסך 84 אלף שקל; לחלמיש תשלם הנתבעת הוצאות משפט בסך 3,000 שקל ושכר טרחת עו"ד בסך 84 אלף שקל.