בית המשפט קבע: למרות שלא נרשמה הערת אזהרה – רכישת זכויות בדירה גוברת על רכישה מאוחרת יותר

הלכה ידועה היא כי במקרה של רכישת זכויות בנכס בידי שני רוכשים שונים, אם הרוכש הראשון לא רשם הערת אזהרה, והשני פעל בתום לב – העדיפות תינתן לרוכש האחרון, גם אם לא השלים את העסקה ברישום. סוגיה שהגיע אל כותלי בית המשפט המחוזי בחיפה הציגה התנהלות הפוכה, דווקא: הרוכש הראשון אומנם לא רשם הערת אזהרה , אך מאחר שהרוכש השני פעל בחוסר תום לב, כך על פי קביעת בית המשפט, הועדפה העסקה של הרוכש הראשון.

מדובר בדירה ברחוב יוספטל בקריית אתא, שחולקה בין כמה יורשים וכמה בעלי זכויות. הרוכש הראשון רכש 14/24 חלקים מהזכויות מצמד אחים, אזרחי אוקראינה, וכן את זכויותיה של יורשת נוספת, בשיעור 3/24 מהזכויות הכוללות בדירה. המכירה התבצעה בדצמבר 2012, תמורת 155,000 שקל. באשר ליורש יתר הזכויות, 7/24, הרוכש הראשון טען כי בשל דרישות הרשויות ואי- שיתוף הפעולה מצד אותו יורש לא ניתן היה להעביר את הזכויות - וכפועל יוצא מכך גם לא לרשום לטובת הרוכש הערת אזהרה .

בהמשך, נודע לרוכש הראשון כי זכויות אותו יורש רביעי נרכשו על ידי הרוכש השני, ולאחר מכן גם זכויות האחים – שלמעשה כבר נרכשו על ידי הרוכש הראשון. בעקבות כך נוצרו עסקאות נוגדות באשר לזכויות החכירה של האחים.

"המשיב הותיר רושם שלילי ביותר"

השופט אברהים בולוס מבית המשפט המחוזי בחיפה ציין, בראש ובראשונה, כי "לא בכל מצב, היעדר רישומה של הערת אזהרה תתפרש כחוסר תום לב מצידו של הראשון בזמן, שכן לעיתים קיימות נסיבות שאינן בשליטתו ואשר מונעות ממנו את ביצוע הרישום בפנקס הזכויות. לרוב במצב דברים זה, אין לזקוף אי- רישום הערת אזהרה לחובתו של הראשון".

לאחר שהבהיר זאת, ביקר את התנהלות הרוכש הראשון על רקע טענתו כי לא יכול היה לרשום הערת אזהרה בהיעדר תצהירים מהיורשים, ואמר: "אכן, אין זה נכון להסיק כי הרוכש הראשון פעל בחוסר תום לב מאי-רישומה של הערת אזהרה, באם פעל בשקידה סבירה וחרף מאמציו הכנים לא עלה הדבר בידיו. אולם לא ניתן לקבל את טיעוניו שעה שהוא עצמו בחר לשבת בחיבוק ידיים, וכאשר היה באפשרותו להסיר את המכשול באמצעות נקיטה באמצעים סבירים, לא טרח לעשות זאת.

הייתה אפשרות זמינה, קלה ושלא מחייבת הפעלת מאמצים מיוחדים לקבלת תצהיריהם, וזה היה הרוכש הראשון שלא טרח ולו לבקש קבלת תצהירים אלה"

לעניין האחים, הייתה אפשרות זמינה, קלה ושלא מחייבת הפעלת מאמצים מיוחדים לקבלת תצהיריהם, וזה היה הרוכש הראשון שלא טרח ולו לבקש קבלת תצהירים אלה. באשר ליורש הרביעי, התברר כי תצהירו הוגש לרשות מקרקעי ישראל, ומכאן נראה כי אזרחותו הזרה לא היוותה מכשול בפני העברת הזכויות על שם היורשים". 

מכאן, עבר השופט לצד השני של המטבע, והדגיש: "היה והרוכש השני בזמן לא רכש את הזכויות בתום לב, במקרה זה אין משקל למחדל הרוכש הראשון בזמן באי- רישום הערת אזהרה . לאחר בחינת כלל הראיות אני סבור כי מקרה זה ברור והכף נוטה לטובת המבקש: זה הותיר עליי רושם חיובי וניכר כי עסקינן באדם תמים שהתקשר בעסקה בהסתמכו על עו"ד וייפוי הכוח שהחזיק בידו.

היה בולט כי בעדותו של המשיב כי לא דייק, התחמק ממתן תשובות, חלק מתשובותיו היו מפותלות ומיתממות תוך הצגת האמת בצורה מעוותת שמשרתת את האינטרס שלו"

התרשמותי מהמשיב היא הפוכה, שכן הוא הותיר רושם שלילי ביותר. היה בולט כי בעדותו לא דייק, התחמק ממתן תשובות, חלק מתשובותיו היו מפותלות ומיתממות תוך הצגת האמת בצורה מעוותת שמשרתת את האינטרס שלו.

המשיב גם אישר כי הינו, בין היתר, יזם נדל"ן ועוסק בתחום זה שנים רבות, וכי בבעלותו מספר רב של דירות. זהו איש נדל"ן ממולח ואף כפי התרשמותי מתוחכם ביותר, ומאיש מנוסה כזה מצופה כי ינקוט משנה זהירות ולא יותיר ויהפוך כל אבן בהתקשרו בהסכם לרכישת זכויות במקרקעין, בייחוד נוכח הנורות האדומות הרבות שדלקו.

"המשיב לכל הפחות חשד כי הזכויות של האחים נמכרו לאחֵר, ובחר לעצום את עיניו"

כך, לפני שהמשיב רכש את זכויותיו של היורש הרביעי, הוא פנה לעיריית קריית אתא לשם עריכת בירור לעניין יתרת חוב המיסים העירוניים ולקבלת אישור מתאים להעברת הזכויות. המשיב קיבל לידיו אישור מתוקן המעיד על תשלום מלוא החוב מבלי ששילם מאומה. כל אדם סביר, לא כל שכן איש נדל"ן מנוסה כמו המשיב, מסיק כי אחֵר הקדים אותו בתקופה קצרה ודאג לסלק את החוב במלואו.

זאת ועוד, המשיב ידע גם ידע כי קיים קושי ממשי בהעברת הזכויות לשמם של היורשים ורישומה של הערת אזהרה ללא קבלת תצהירים מתאימים מכל היורשים הזרים וגם אישורה של רמ"י, דבר שבהחלט מחייב הגברת זהירותו וביצועה של בדיקה יסודית ומעמיקה לפני רכישת זכויותיהם של האחים.

המשיב לא פעל בתום לב, לא במישור הסובייקטיבי וגם לא האובייקטיבי, ואני חוזר ומדגיש כי לא מדובר בהדיוט שזו העסקה הראשונה שהוא עושה, אלא באיש נדל"ן רב ניסיון שמצופה ממנו לנקוט במידה רבה של זהירות"

מכל האמור, התרשמותי היא שהמשיב לכל הפחות חשד כי הזכויות של האחים נמכרו לאחֵר, בחר לעצום את עיניו ולא ביצע אף בירור - למרות שהיו דרכים רבות ופשוטות לעשות זאת, ועל אף שלפניו נדלקו נורות אזהרה בולטות. המשיב לא פעל בתום לב, לא במישור הסובייקטיבי וגם לא האובייקטיבי, ואני חוזר ומדגיש כי לא מדובר בהדיוט שזו העסקה הראשונה שהוא עושה, אלא באיש נדל"ן רב ניסיון שמצופה ממנו לנקוט במידה רבה של זהירות".

בהתאם לכך קיבל השופט את בקשתו של הרוכש הראשון וקבע כי היא עדיפה וגוברת על העסקה שבה רכש הרוכש השני את אותן הזכויות. "כפועל יוצא מכך, אני מורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיב על זכויותיהם של האחים בפנקס הזכויות. המבקש רשאי להעביר את זכויות האחים בדירה על שמו, כפוף לתשלום כל האגרות, ההיטלים והמיסים על פי דין". לצד זה, חייב השופט את הרוכש השני בתשלום הוצאות המשפט ושכר טרחת עורך דין, בסכום כולל של 25,000 שקל.